Юридическая защита в спорах при расторжении договора аренды

Закажите бесплатную консультацию юриста прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с юристом в офисе компании
  • Понимание по перспективам рассмотрения дела в суде
  • Оценку ваших финансовых перспектив в ходе процесса
  • Анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает богатым опытом участия в подобных спорах. Для консультации юриста свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму справа
Бесплатная консультация:
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

Наши рекомендации в спорах при расторжении договора аренды

Статья 620 Гражданского кодекса РФ устанавливает ограниченный перечень правовых оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Арендодатель не предоставляет имущество

Передача в аренду недвижимого имущества удостоверяется подписанием акта приема-передачи. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного документа должно рассматриваться как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества.

Однако если арендуемая недвижимость уже находится у арендатора к моменту заключения договора, отсутствие акта приема-передачи не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, следует доказать, что арендодатель не просто уклоняется от подписания акта, но и фактически не предоставил имущество во временное владение или пользование.

Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом

Это весьма распространенное основание для расторжения договора аренды. Часто арендодатель ограничивает доступ арендатора в помещение или подачу электроэнергии. Причины могут быть разные. Например, наличие задолженности по арендной плате.

Законодательство по общему правилу не позволяет арендодателю создавать какие-либо препятствия пользованию имуществом. Однако договором аренды могут быть предусмотрены случаи, когда у арендодателя возникает такое право.

Таким образом, арендатору, пожелавшему расторгнуть договор аренды, следует доказать, что арендодатель без достаточных оснований создал препятствия в пользовании имуществом.

Арендованное имущество имеет недостатки, о которых не было известно арендатору

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены:

  • Физическое состояние объекта аренды. Например, скрытые строительные недостатки, несоответствие объекта противопожарным или санитарным требованиям. Для расторжения договора аренды важно, чтобы эти недостатки препятствовали пользованию имуществом.
  • Юридическая невозможность использовать имущество по назначению. Примером такого недостатка является случай, когда органы государственной власти изменяют правила землепользования и застройки арендованного земельного участка, и такие изменения являются непреодолимым препятствием к проектированию и строительству на нем. Невозможность использования арендованной

Для удовлетворения иска важно, чтобы недостатки, послужившие основанием для расторжения договора аренды, возникли не по вине арендодателя.

Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества

Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт предусмотрена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества. Таким образом, арендатор, требуя расторжения договора по этому основанию, должен представить доказательства наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ основаниями для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя являются:

  1. Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату

    Необходимо признать, что суды не всегда расторгают договор аренды по этому основанию. Отказывая в удовлетворении иска, суды ссылаются на недостаточность формальных условий для расторжения договора.

    Исходя из конкретных обстоятельств дела, нарушение арендатором обязательства может быть признано судом несущественным. Суды принимают во внимание такие обстоятельства как: незначительность размера долга, фактическую оплату долга арендатором, отсутствие у арендодателя значительного материального ущерба.

  2. Арендатор существенно нарушает условия договора, ухудшает имущество или пользуется им с нарушением назначения

    Существенность нарушения договора аренды нужно доказывать. Договор аренды не может устанавливать, какие нарушения являются существенными. Это может определить только суд. Под «существенностью» нарушения суды понимают:

    1. Нецелевое использование земельного участка;
    2. Случаи, когда арендатор в течение продолжительного периода не использует земельный участок в соответствии с целями аренды;
    3. Систематическое невнесение арендных платежей;
    4. Перепланировка или реконструкция помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя;
    5. Ненадлежащее исполнение охранных обязательств в отношении арендуемого объекта культурного наследия.

    Не может служить основанием для расторжения договора аренды только факт существенного нарушения договора. Если такое нарушение (его последствия) было устранено арендатором в разумный срок, договор аренды не будет расторгнут судом.

Обращение в суд с иском о расторжении договора аренды

Прежде чем подавать иск о расторжении договора аренды, направьте второй стороне договора аренды письмо о намерении расторгнуть договор. В письме необходимо предложить второй стороне договора устранить обстоятельства, послужившие поводом для его досрочного расторжения. Если обстоятельства, послужившие поводом для расторжения договора, не будут устранены в разумный срок, можно обращаться в суд. Разумным сроком для устранения таких обстоятельств является 30 календарных дней с момента направления предупреждения должнику.

Исковое заявление о расторжении договора аренды следует подавать в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока его действия и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде. Срок действия срочного договора аренды может истечь до принятия судом решения по иску о его расторжении. Расторгнуть договор аренды, срок действия которого истек, нельзя, в удовлетворении иска в этом случае, скорее всего, будет отказано.

Каждый случай расторжения договора аренды, с которым мы сталкивались в своей практике, уникален. По понятным причинам рекомендации, данные нами в этой статье, не могут быть универсальными. Расторжение договора аренды должен сопровождать опытный юрист или адвокат. Поэтому подготовку досудебного требования и искового заявления должен осуществлять только квалифицированный юрист.

Необходимые документы:

  • Договор аренды с приложениями
  • Акт сверки по взаиморасчетам Сторон
  • Уведомления / Требования / Претензии Сторон и ответы на них
  • Почтовые квитанции / Описи вложения / Курьерские накладные, подтверждающие направление переписки
  • Акт приема-передачи предмета аренды
  • Акт возврата предмета аренды
  • Акт (Заключение) обследования технического состояния помещения с сметой затрат на восстановительный ремонт

Стоимость наших услуг

  • Юридическое сопровождение спора в суде 1-й инстанции
    от 100 000 рублей
  • Юридическое сопровождение спора в суде 2-й инстанции
    от 60 000 рублей
  1. 1
    Анализ документов и материалов дела
  2. 2
    Разработка результативной стратегии
  3. 3
    Досудебное урегулирование спора
  4. 4
    При необходимости - защита в судах
  5. 5
    Исполнение решения суда: взыскание долга за %
  1. шаг 1
    Анализ предоставленных документов
  2. шаг 2
    Подготовка и направление претензии или ответа на нее
  3. шаг 3
    Необходимо принять решение о процессуальной целесообразности расторжения договора аренды и направить соответствующее уведомление
  4. шаг 4
    Проведение приемки помещения, оценки его состояния, оформление удержания имущества арендатора
  5. шаг 5
    Инициирование проведения переговоров по урегулированию спора
  6. шаг 6
    Предъявление иска с заявлением о применении обеспечительных мер
  7. шаг 7
    Исполнение решения суда, вступившего в законную силу.
Запишитесь на первый бесплатный прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к юристу
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

А Вы знали, что...

  • Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить в адрес контрагента мотивированное предупреждение (ст. 619 и 620 ГК РФ), содержащее в себе намерение расторгнуть договор и предложение устранить допущенные нарушения.

    Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить в адрес контрагента мотивированное предупреждение (ст. 619 и 620 ГК РФ), содержащее в себе намерение расторгнуть договор и предложение устранить допущенные нарушения.
  • Перед подачей иска в суд подготовьте исчерпывающие неоспоримые доказательства наличия нарушений, который стали причиной расторжения договора аренды

    Перед подачей иска в суд подготовьте исчерпывающие неоспоримые доказательства наличия нарушений, который стали причиной расторжения договора аренды

Как идет дело в суде при самостоятельной или слабой защите:

  • Вы можете допустить ошибки на этапе подготовки и направления претензии
  • Вы можете выбрать неверную линию защиты
  • Вы не найдете нужную судебную практику в обоснование своих требований
  • В ходе судебного заседания Вы не сможете должным образом противостоять профессиональным юристам Ваших оппонентов

Как работает юридическое партнерство Verdicto, обеспечивая Вашу защиту:

  • Verdicto: обеспечит соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, подготовит и правильно направит претензию
  • Verdicto: с учётом всех обстоятельств дела и нашего опыта - разработает и реализует на практике линию защиты Ваших интересов
  • Verdicto: мы проанализируем судебную практику высших судов Вашего региона и сможем установить те закономерности разрешения десятков аналогичных споров, которые мы используем в суде
  • Verdicto: в ходе судебного заседания наши юристы смогут компетентно отреагировать на новые доводы и доказательства, которые предъявят наши оппоненты

Расторжение договора аренды

  • 3:48 min
    История успеха: Защита Арендатора в споре с Администрацией

Последние дела

Наша деятельность в цифрах

147
компаний доверилось нам за 9 лет работы
49
дел за 2018 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 510
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг юристов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный юрист на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Lev Bodrov
Кофейня Давыдов
DFX
Alexvit
INFOBIP
Velux
Акварели Центр Красоты
Вински Подрум
Воскресенский бутик-отель
Гостевая Изба на Истре
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Техника не дорого
ТК «ЮЛЭКС»
ЮРТОВЫЙ КОМПЛЕКС ЭКО - ОТЕЛЬ
Запишитесь на первый бесплатный прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к юристу
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

Мы поможем в следующих ситуациях:

  • Споры, связанные с арендной платой

    Арбитражные споры, связанные с взысканием арендных платежей и повышением арендной платы. Взыскание пеней, неустоек, штрафов. Возврат обеспечительных платежей.

    Перейти на страницу услуги
    Споры, связанные с арендной платой
  • Споры о возмещении убытков в связи с удержанием имущества арендатора

    Споры с удержанием имущества Арендатора в связи с выполнением текущего ремонта или компенсации стоимости ремонтных работ

    Перейти на страницу услуги
    Споры о возмещении убытков в связи с удержанием имущества арендатора
  • Споры с выкупом государственного или муниципального имущества

    Споры о стоимости выкупаемых помещений и в случае отказа в заключении договора купли-продажи

    Перейти на страницу услуги
    Споры с выкупом государственного или муниципального имущества
  • Уклонение от выполнения обязательств по договору аренды

    Если сторона договора отказывается выполнять текущий ремонт, либо не желает компенсировать ремонтно-восстановительные работы и др.

    Перейти на страницу услуги
    Уклонение от выполнения обязательств по договору аренды
  • Защита в спорах по договору аренды

    Защита интересов арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды

    Перейти на страницу услуги
    Защита в спорах по договору аренды
Если Ваш случай отличается от описанных ниже свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96
наверх