Расторжение договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядке

Автор статьи:

Адвокат
Антон Абражевич

Число публикаций на сайте: 88 шт

Антон Абражевич - член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж - более 12 лет.

Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

Больше информации
Расторжение договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядке

СИТУАЦИЯ: Арендодатель или арендатор отказывается от исполнения договора аренды помещения в одностороннем порядке.

ВОПРОС: В каких случаях можно расторгнуть договор аренды досрочно в одностороннем порядке без каких-либо неблагоприятных последствий для сторон?

ОТВЕТ: Расторгнуть договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. Однако, расторжение договора аренды в одностороннем порядке имеет ряд особенностей:  в зависимости от того, является ли он заключенным на неопределенный срок либо на определенный срок (см. ниже) 

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ 

Для юристов: 

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или нарушением назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

  • существенно ухудшает имущество;


  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Однако, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.

ст. 619 Гражданского Кодекса РФ

На практике арендодатель очень часто сталкивается с тем, что доказать основания, предусмотренные ст. 619 Гражданского Кодекса РФ, в суде весьма не просто, поскольку при исследовании доказательств обосновывающих, например, существенность допущенных нарушений, суд руководствуется также своими внутренними убеждениями. 

Подобная позиция отражена и в судебной практике при расторжении договора аренды 

            Так, между индивидуальным предпринимателем (арендодатель) и банком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.

В дальнейшем между сторонами было подписано дополнительное соглашение в отношении изменения статуса арендодателя.

Согласно пункту договора арендодатель был вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

В рамках заключенного договора банк несвоевременно внес несколько арендных платежей, в связи с чем, истец в адрес ответчика направил претензию.

Ссылаясь на то, что банком допущено нарушение сроков внесения платежей за пользование имуществом, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, руководствовался ст.ст. 8, 307, 309, 450, 606, 619 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», позицией, изложенной в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды, признав допущенные банком нарушения несущественными, а имевшуюся просрочку исполнения обязательств обусловленной внесением изменений в действующий договор аренды помещения.

Вышестоящие суды согласились с выводами суда первой инстанции. 

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.06.2021 №Ф02-2339/2021, Ф02-2332/2021 по делу №А33-24001/2020

Важно то, что порядок одностороннего отказа сторон от договора аренды (расторжения в одностороннем порядке) зависит от того, на какой срок заключен договор аренды - на определенный или на неопределенный.

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
 

 Отказ от договора аренды, когда он заключен на неопределенный срок 

Ели договор аренды заключен на неопределенный срок, тогда в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса РФ стороны договора аренды  имеют право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке), в случае если такой отказ прямо предусмотрен договором.


Стоит сказать о том, что указанное право не может быть включено в договор, если стороной является лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 610 Гражданского Кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. При этом, данный отказ является немотивированным и согласование оснований отказа в договоре аренды не требуется. Также, стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

В этом случае условие установления платы за односторонний отказ от исполнения договора аренды будет являться ничтожным, поскольку право каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. 

п.15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении»

Отказ от договора аренды, когда он заключен на определенный срок 

Совсем иная ситуация будет складываться, если договор аренды заключен на определенный срок. В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского Кодекса  РФ, стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.


Однако, в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 Гражданского Кодекса РФ не предусмотрен.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре.

С целью соблюдения интересов арендодателя, в договоре аренды следует прописать дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке, как например, однократное невнесение арендной платы, либо предусмотреть право на немотивированный отказ сторон от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением стороной условий договора аренды.

В целях компенсации потерь при одностороннем расторжении срочного договора аренды, стороны осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором.

п. 3 ст. 310 Гражданского Кодекса РФ.

Если у арендатора в договоре нет права на расторжение договора аренды во внесудебном одностороннем порядке, арендатор не может его расторгнуть таким способом, ссылаться на то, что он освободил помещения по одностороннему акту, предварительно уведомив арендодателя, и сдав ключи третьему лицу, например, охраннику.

 

Вот что говорит об этом судебная практика: 

Так общество-арендодатель обратилось в арбитражный суд к другому обществу- арендатору о взыскании задолженности по договору аренды за период. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что между истцом - арендодателем и ответчиком – арендатором был заключен договор аренды сроком на 5 лет.

До истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик (арендатор) направил истцу (арендодателю) письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с определенной в письме даты, уведомил истца письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды, а также направил истцу подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды.

Истец указанные обращения ответчика оставил без ответа, соглашение о расторжении договора аренды не подписал и не возвратил ответчику.

Ответчик письмом сообщил истцу о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки.

В связи с неявкой представителя истца ответчиком был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране.

Ответчик направил истцу подписанный со своей стороны передаточный акт, однако, спустя несколько месяцев, истец направил ответчику претензию в связи с просрочкой внесения арендной платы за апрель и июнь с требованием погасить задолженность и уплатить пени за просрочку исполнения денежного обязательства.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствовался ст.ст. 606, 614, п.2 ст.622 Гражданского Кодекса РФ.

По смыслу вышеуказанных норм права период фактического пользования определяется периодом нахождения имущества во владении арендатора с момента его передачи до момента возврата. При этом арендная плата уплачивается за фактическое пользование имуществом. Фактически освобождение спорных помещений подтверждается обходным листом, в котором имеется отметка о сдаче ключей от помещения охранной организации.

При этом сторонами не оспаривается, что помещение арендатор освободил в указанную им дату, доступа к данному помещению у ответчика не было, помещением он не пользовался. Учитывая вышеизложенное, истец необоснованно начислил ответчику арендную плату за май и июнь. В данном случае суд учитывает, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать нежилое помещение арендодателю. Однако истец мер по принятию помещения не предпринял. Дальнейшее образование задолженности, таким образом, зависело уже исключительно от действий арендодателя, который не совершил необходимых действий по принятию помещения.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Отменяя вышеуказанные судебные акты, Верховный суд, руководствуясь ст.ст.606, 602, п.2 ст. 610, 619, 620 и п.2 ст.450 Гражданского Кодекса РФ  установил то, что договор аренды истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства РФ, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия. Верховный суд указал на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского Кодекса РФ, п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66).

В связи с тем, что данное условие в договоре аренды отсутствовало суды выводы судов первой, апелляционной и кассационной инстанций неверны и не основаны на нормах законодательства РФ.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 по делу № № А55-28556/2014 

Интересно и то, что если в срочном договоре аренды не предусмотрено право стороны расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, сторона договора аренды не может его расторгнуть таким способом даже в случае закрытия торговой точки и прекращения финансово-хозяйственной деятельности. 

В подтверждение этому представляется интересным рассмотреть нижеприведенный судебный спор 

Так, между индивидуальными предпринимателями был заключен договор аренды. Арендатор направил арендодателю письмо с предложением расторгнуть договор в связи с закрытием торговой точки и прекращением финансово-хозяйственной деятельности. Ответчик в письме указал на отсутствие с его стороны нарушений условий договора, а, следовательно, оснований для расторжения договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что действие арендных отношений до окончания срока аренды позволяет арендодателю принудить арендатора к пользованию имуществом вопреки его воле, что нарушает установленный нормами ст. 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не доказана совокупность условий, при которых договор аренды может быть расторгнут судом.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен на определенный срок, условие о праве арендатора на досрочное расторжение договора не предусмотрено.

Между тем указанные обстоятельства относятся к предпринимательским рискам, которые истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект (ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Данные обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий по роду деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора

Кассационная инстанция поддержала выводы суда апелляционной инстанции. 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.02.2020 г. № Ф09-358/20 по делу № А50-16429/2019

РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА: 

Чтобы расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке следует:

Определить, заключен ли договор аренды на определенный срок (срочный договор), либо этот договор аренды заключен на неопределенный срок (бессрочный договор), а также на условия расторжения договора, которые в нем прописаны.
Если договор аренды помещения бессрочный, то стороны договора имеют право на односторонний отказ от него, не обращаясь в суд, в случае если такой отказ прямо предусмотрен этим договором. При этом такое право предусмотрено только для стороны, осуществляющей предпринимательскую деятельность.

- Сторона бессрочного договора аренды может в любое время отказаться от этого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
- Стороны не могут установить в бессрочном договоре аренды условие, запрещающее стороне немотивированно отказаться от исполнения договора.
- Условие установления платы за односторонний отказ от исполнения бессрочного договора аренды недействительно по правовым основаниям.

Если договор аренды помещения срочный, то стороны договора могут отказаться от исполнения этого договора в одностороннем порядке, если такой отказ предусмотрен законом. Такой договор будет расторгаться судом по заявлению стороны договора аренды по основаниям в ст.619 Гражданского Кодекса РФ.

- Важно, что стороны срочного договора аренды, если они осуществляют предпринимательскую деятельность, могут установить право на такой отказ в самом договоре.
- Можно включить в срочный договор аренды такое условие расторжения договора аренды, как например, однократное невнесение арендной платы, либо предусмотреть право сторон в любое время отказаться от его исполнения до прекращения его действия.
- Стороны срочного договора аренды, осуществляющие предпринимательскую деятельность, при его досрочном расторжении  могут установить в договоре условие о выплате денежной суммы (компенсации) другой стороне.
Важно: досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы!
Если в срочном договоре аренды не предусмотрено право стороны расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, то сторона не может его расторгнуть, даже если сторона договора прекратила финансово-хозяйственную деятельность и закрыла торговую точку.

Вопросы расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке требуют детального изучения специалистом в области арбитражного права.

Адвокаты Verdicto помогут разобраться в вашем вопросе, а в случае необходимости подготовят обоснованную позицию в суде для защиты ваших интересов.

Звоните: +7 (495) 789 09 96 или воспользуйтесь формой ниже:

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию
Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
Отправить статью на почту
Статьи по теме

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
Звоните: +7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 12-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наша деятельность в цифрах

237
компаний доверили защиту нам за 12 лет
47
дел за 2021 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 910
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Кофейня Давыдов
Alexvit
INFOBIP
Premium Polimer
Velux
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Сервипресс
Техно Юнион
ТК «ЮЛЭКС»
Ваш семейный адвокат
Займёмся делом
лучшая защита
сила в правде
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх
Специальное предложение
только для Вас!
Получите бесплатный
правовой анализ
от адвоката Антона
Абражевича
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Данное предложение будет скрыто через 25 сек