Дело ООО "Давыдов" о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок (Арбитражный суд Московской области)

Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва
«26» июля 2017 г. Дело № А41-86314/16
Резолютивная часть решения объявлена «12» июля 2017 г.
Текст решение изготовлен в полном объеме «26» июля 2017 г.
Арбитражный суд Московской области
в составе: судьи Гриневой А. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Е. Чуповым, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Рузского муниципального района (ИНН 5075003287, ОГРН 1025007589199, дата регистрации 07.05.2002, адрес: 143103, Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Солнцева, 11) к Обществу с ограниченной ответственностью «Давыдов» (ИНН 5017048627, ОГРН 1035003051203, дата регистрации 20.01.2003, адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Щеголева, 18)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №132 от 23.06.2014 в размере 1 323 197 руб. 00 коп. основного долга за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года и 66 160 руб. 00 коп. пеней за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года; о расторжении договора аренды земельного участка №132 от 23.06.2014
и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Давыдов» (ИНН 5017048627, ОГРН 1035003051203, дата регистрации 20.01.2003, адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Щеголева, 18) к Администрации Рузского муниципального района (ИНН 5075003287, ОГРН 1025007589199, дата регистрации 07.05.2002, адрес: 143103, Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Солнцева, 11)
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,Московская область, г. Реутов, пр-т Юбилейный, д. 54; фактический адрес: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д.1)
о взыскании 576 668 руб. 00 коп. в виде уплаченных арендных платежей, 84 509 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; расторжении договора аренды земельного участка №132 от 23.06.2014, при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, установил:

Администрация Рузского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Давыдов» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 132 от 23.06.2014 в размере 1 323 197 руб. 00 коп. основного долга за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года и 66 160 руб. 00 коп. пеней за период с 2 квартала   2014 года по 3 квартал 2016 года; о расторжении договора аренды земельного участка №132 от 23.06.2014.

В отзыве на заявленные требования ООО «Давыдов» просило отказать в их удовлетворении.

Общество с ограниченной ответственностью «Давыдов» обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений) к Администрации Рузского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения в размере 576 668 руб. 00 коп. в виде уплаченных арендных платежей, 84 509 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21607 руб. 00 коп.; расторжении договора аренды земельного участка №132 от 23.06.2014. В отзыве на встречные требования Администрация Рузского муниципального района просила отказать в их удовлетворении.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в первоначальном исковом заявлении, встречном исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные заявленные требования не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела, между ООО «Давыдов» (Арендатор) и Администрацией Рузского муниципального района Московской области (Арендодатель) 23.06.2014 заключен Договора аренды земельного участка № 132. В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности общей площадью 30 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:19:0030110:760, местоположение: московская область, Рузский муниципальный район, с/пос. Волковское, п. Брикет, разрешенное использование: для размещения гостиничного комплекса и инфраструктуры рекреационно- оздоровительного объекта.

Согласно п. 4.4.10. Договора Арендатор обязался в срок не позднее 1 года с даты заключения договора получить разрешение на строительство. В соответствии со ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. К заявлению о получении разрешения на строительство прилагается градостроительный план земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, в целях строительства гостиничного комплекса и инфраструктуры рекреационно-оздоровительного объекта 26.01.2016 ООО «Давыдов» обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана указанного земельного участка (вх. № 20ВХ-33948/ГПЗУ).

В указанном заявлении ООО «Давыдов» просило Министерство строительного комплекса Московской области выдать ГПЗУ в целях строительства гостиничного комплекса площадью не более 1 500 кв. м, не более 2-х этажей и инфраструктуры рекреационно-оздоровительного объекта, что соответствует цели предоставления земельного участка в аренду.

 

Своим уведомлением от 04.03.2016 № 20ИСХ-3936/94 Министерство строительного комплекса Московской области отказало ООО «Давыдов» в подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030110:760, указав, что решением Совета депутатов Сельского поселения Волковское Рузского района Московской области от 29.05.2014 года № 127/13 утверждены Правила землепользования и застройки сельского поселения Волковское Рузского муниципального района Московской области, согласно которым заявленный земельный участок расположен в двух территориальных зонах Х-4 и СХ-4 («Земли предприятий и организаций, занимающихся сельскохозяйственным производством»). Различия зон указано в основных видах разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, рассматриваемый земельный участок частично расположен в границах населенного пункта п. Брикет. На основании изложенного Министерство строительного комплекса Московской области отказало ООО «Давыдов» в предоставлении государственной услуги по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана земельного участка. Таким образом, ООО «Давыдов» не имело возможности использовать земельный участок по определенному договором аренды целевому назначению. ООО «Давыдов» указало, что предложил Администрации Рузского муниципального района Московской области расторгнуть договор аренды с 01.03.2016. Письмо получено администрацией 10.02.2016 (л. д. 60). Своим ответом от 16.02.2016 исх. № 162-01Исх-1600 Администрация Рузского муниципального района Московской области сообщила ООО «Давыдов» о подготовке проекта соглашения о расторжении договора и его нахождении на согласовании в администрации (л. д. 61).

Однако, как указало общество, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от Администрации Рузского муниципального района Московской области в адрес общества не поступало.

18.11.2016 ООО «Давыдов» повторно направило письмо в Администрацию Рузского муниципального района Московской области с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участки и компенсировать обществу ущерб (л. д. 62-64). Ответа на указанное письмо в материалы дела не представлено. По данным ООО «Давыдов» по состоянию на 11.11.2016 арендодателю оплачено 576 668,00 рублей, в том числе 373 500,00 рублей было оплачено п/п № 437 от 28.05.2015 на сумму 186 750 рублей, п/п № 348 от 29.04.2015 на сумму 186 750 рублей, а также 203168 рублей оплачены ИП Давыдовым Н.А. п/п № 67 от 25.08.2014, п/п 73 12.09. Письмом администрации от 16.10.2014 исх. № 5466 платежи, поступившие от ИП Давыдов Н.А., зачтены в качестве оплаты по Договору аренды № 132 от 23.06.2014. Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;   потребовать досрочного расторжения договора Довод Администрации Рузского муниципального района о том, что ООО «Давыдов» знало о наличии Правил землепользования и застройки сельского поселения Волковское Рузского муниципального района Московской области, утвержденных решением Совета депутатов Сельского поселения Волковское Рузского района Московской области от 29.05.2014 года № 127/13, судом отклоняется, поскольку не освобождает от ответственности за недостатки предмета аренды (ст. 611 ГК РФ). Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства размещения указанных Правил в соответствующем печатном издании, являющемся источником официального опубликования муниципальных правовых актов данного муниципального района.

Суд исходит из того, что арендатор не обязан тратить срок аренды на то, чтобы приводить (в том числе в судебном порядке) документы территориального планирования в соответствие с указанной в договоре целью предоставления земельного участка. Суд также учитывает, что выявленные несоответствия являются недостатком, который арендатор не мог обнаружить при осмотре участка и не мог выявить по общедоступной информации.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

В соответствии с п.2. ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, общество правомерно требует расторжения заключенного договора на основании ст. 612 ГК РФ. Данное требование подлежит удовлетворению. Истцом также заявлены денежные требования в порядке установления судом последствий расторжения договоров.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Арендованный обществом земельный участок не пригоден для использования в целях строительства гостиничного комплекса и инфраструктуры рекреационно- оздоровительного объекта. Таким образом, уплаченные арендатором деньги являются неосновательным обогащением получателей (ч.3 ст. 1103 ГК РФ) и подлежат возврату при расторжении договора. Как следует из материалов дела и не оспаривается администрацией, общество как арендатор, обязанности по внесению арендной платы за недоступное к реализации право пользования земельными участками исполняло своевременно и в полном объеме.   Таким образом, с Администрации Рузского муниципального района в пользу ООО «Давыдов» подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 576 668 руб. 00 коп. в виде уплаченных арендных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств». Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проверив правильность расчета процентов, представленного ООО «Давыдов», арбитражный суд признает его обоснованным. Расчет суммы процентов представлен только ООО «Давыдов» и не оспорен администрацией путем представления контррасчета. При таких обстоятельствах заявленные истцом встречные требования о взыскании с Администрации Рузского муниципального района процентов в размере 84509, 92 руб., подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования Администрации Рузского муниципального района удовлетворению не подлежат. В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Администрации Рузского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью «Давыдов» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 132 от 23.06.2014 в размере 1 323 197 руб. 00 коп. основного долга за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года и 66 160 руб. 00 коп. пеней за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года; о расторжении договора аренды земельного участка № 132 от 23.06.2014 отказать.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Давыдов» (ИНН 5017048627, ОГРН 1035003051203, дата регистрации 20.01.2003, адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Щеголева, 18) к Администрации Рузского муниципального района (ИНН 5075003287, ОГРН 1025007589199, дата регистрации 07.05.2002, адрес: 143103, Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Солнцева, 11) удовлетворить.
Взыскать с Администрации Рузского муниципального района (ИНН 5075003287, ОГРН 1025007589199, дата регистрации 07.05.2002, адрес: 143103, Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Солнцева, 11) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Давыдов» (ИНН 5017048627, ОГРН 1035003051203, дата регистрации 20.01.2003, адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Щеголева, 18) неосновательное обогащение в размере 576 668 руб. 00 коп. в виде уплаченных арендных платежей, 84 509 руб. 92 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21607 руб. 00 коп. Расторгнуть договор аренды земельного участка №132 от 23.06.2014.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Судья А.В.Гринева