Порча арендованного имущества арендатором

Автор статьи:

Адвокат
Антон Абражевич

Число публикаций на сайте: 88 шт

Антон Абражевич - член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж - более 12 лет.

Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

Больше информации
Порча арендованного имущества арендатором

СИТУАЦИЯ: При расторжении договора аренды собственник помещения выяснил, что помещение арендатором возвращено с повреждениями.

ВОПРОС: Как взыскать убытки с арендатора за восстановление арендуемого помещения?

ОТВЕТ: Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, связанных с восстановлением арендуемого помещения, только при наличии доказанной в суде вины одной из сторон. Однако, в договоре аренды стоит обратить внимание на условие, в каком состоянии осуществляется возврат арендуемого помещения. При этом закон не запрещает и внесудебное урегулирование спора. 

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ 


При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ст.622 Гражданского Кодекса РФ


Следует сказать о том, что: объектом договора аренды может быть не только недвижимое имущество, как например, земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, но и оборудование, транспортные средства, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

п.1. ст.607 Гражданского Кодекса РФ 

Отметим, что в договоре аренды может быть прописано условие о том, что помещение возвращается арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил. В этом случае расходы на приведение помещения в изначальное состояние несет арендатор.

При наличии в договоре условия о возвращении помещения с учетом нормального износа, в случае обращения в суд, арендатор обязан доказать, что недостатки возвращаемого помещения квалифицируются как нормальный износ. Для того, чтобы определить затраты на восстановительный ремонт, арендодателю нужно проводить специальную экспертизу. 

Подобная позиция отражена и в судебной практике при порче арендованного имущества: 

Так, арендодатель нежилого помещения обратился с иском в суд о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов за восстановительный ремонт арендованных помещений и расходов за подготовку экспертного заключения. В ходе судебного разбирательства суд установил, что согласно акту приема-передачи на момент подписания акта выявлены недостатки помещений. В силу пункта договора аренды по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон арендатор обязан передать помещения в том состоянии, в котором арендатор их получил.

Осмотр помещений производился при участии эксперта для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещений в состояние, аналогичное тому, какими были помещения на момент сдачи в аренду.

Претензией арендодатель уведомил общество о необходимости оплаты задолженности по аренде и убытков в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости услуг эксперта по осмотру помещений в срок, не превышающий 10 календарных дней со дня отправки претензии.

Исходя из положения статей 612, 616 Гражданского Кодекса РФ, учитывая, что имущество передано арендатором с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя в данной части.

При этом отметил, что имущество принято арендатором в аренду по акту приема-передачи без замечаний и возражений по его техническому состоянию, наличие повреждений сданных в аренду помещений на момент их принятия ответчиком документально не подтверждено, доказательства, подтверждающие, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки квалифицируются как нормальный износ, ответчиком не представлены.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суде первой инстанции без изменений.

Кроме того, в части распределения судебных расходов суд апелляционной инстанции также не усмотрел оснований для изменения решения суда, так как расходы на подготовку экспертного заключения понесены арендатором в целях обоснования причинения вреда арендованному имуществу, то есть для доказывания своих доводов по данному делу, подтверждены документально.

Суд кассационной инстанции, оставил решение и постановление нижестоящих судов без изменений, а кассационную жалобу арендатора без удовлетворения.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.12.2020 № Ф04-5606/2020 по делу № А27-23804/2019

 

Для оформления отношений по аренде помещения стороны составляют акт приёма-передачи арендованного имущества, который является приложением к договору аренды. Акт, подписанный сторонами, будет являться доказательством исполнения обязанности по передаче имущества арендодателем, а также возврата арендатором переданного имущества в соответствующем состоянии.


п. 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»

В акте приёма-передачи помещения, который составляется в произвольной форме, стороны прописывают подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, такие как, площадь помещения, адрес по которому оно находится, квартира, кабинет, офис и т.д. В акте должна содержаться ссылка на договор аренды, приложением которого он является. Важной составляющей акта является информация о состоянии передаваемого помещения с указанием всех имеющихся повреждений и недостатков. К акту желательно приложить фото передаваемых помещений с указанием их в приложении. Не будет лишней фраза и о том, что «техническое состояние помещения удовлетворительное, что позволяет его использовать по назначению», а также о том, что «стороны не имеют претензий к состоянию помещения». В случае, если помещение сдается с мебелью, бытовой техникой, электронными приборами, в акте указывается наименование и состояние этих объектов.

Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

п.2 ст. 612, п.2 ст. 616 Гражданского Кодекса РФ

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
 

Нередко бывают случаи, когда стороны по тем или иным причинам не подписывают акт, и, ссылаясь на то, что акт не подписан арендатор считает, что не обязан платить арендную плату. В этом случае фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует. Не стоит забывать о том, что в данном случае арендодателю крайне сложно будет доказать то, что помещение возвращено без повреждений.

В силу с п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ сторонами может быть предусмотрено включение в сам договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи. В этом случае такой договор аренды признается доказательством передачи имущества арендатору. В случае если в договоре нет условия о том, что он является одновременно и актом приема–передачи, то следует определить хотя бы дату, с которой объект аренды считается переданным. В самом тексте договора нужно прописать состояние передаваемого помещения и все его повреждения, если такие имеются.

Важно отметить, что возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса РФ. 

Данная правовая позиция отражена в судебной практике:

Так, индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд к обществу о взыскании убытков в виде реального ущерба, неустойки за несвоевременную передачу помещения за период и упущенной выгоды.

Предпринимателем направлено в адрес общества письмо с указанием на то, что помещение переданное обществу во исполнение договора аренды, имеет ряд недостатков, и просьбой вернуть внешний вид помещения в первоначальное состояние.

Актом зафиксирован факт того, арендодатель отказался от принятия помещения и подписания акта приема-передачи по причине того, что его не устраивает произведенный арендатором восстановительный ремонт помещения. Арендатором были освобождены помещения, а ключи сданы на вахту, о чем он уведомил арендодателя письмом. В свою очередь арендодатель произвел расчет стоимости работ по устранению недостатков и направил ее арендатору. Не достигнув согласия по данному вопросу, стороны обратились в суд.

Суд апелляционной инстанции, при вынесении обжалуемого судебного акта руководствуясь действующим законодательством РФ пришел к выводу об уклонении арендодателя от приемки помещения, и исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период, наличия оснований для начисления штрафной неустойки за период и взыскания стоимости реального ущерба (стоимости восстановительного ремонта помещения), а также придя к выводу о непринятии истцом мер по уменьшению упущенной выгоды (неполученных доходов от сдачи в аренду помещения) удовлетворил исковые требования частично.

По смыслу статьи 622 Гражданского Кодекса РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации.

Суд кассационной инстанции поддержал вышеуказанную позицию.

 

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.07.2018 № Ф04-2612/2018 по делу № А45-1908/2017

 

РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА: 

Чтобы возместить убытки, связанные с восстановлением арендуемого помещения, следует:

Обратить внимание на условия договора аренды - в каком состоянии должно быть возвращено арендуемое помещение. Условие о возврате помещения арендатором в изначальном состоянии существенно экономит силы и время арендодателя. Условие возврата помещения с учетом нормального износа при обращении в суд требует от арендатора доказательств того, что износ помещения является нормальным. Для определения стоимости восстановительного ремонта, арендодателю следует проводить экспертизу с составлением сметы.

При заключении договора аренды помещения сторонам необходимо составить акт приёма-передачи. В акте наряду с характеристиками объекта аренды (площадь, адрес и т.д.), стороны фиксируют и состояние передаваемого помещения с указанием всех имеющихся повреждений и недостатков. К акту желательно приложить фото передаваемых помещений, а также указать то, что техническое состояние помещения удовлетворительное, и стороны не имеют претензий к состоянию помещения. В случае, если помещение сдается с мебелью, бытовой техникой, электронными приборами, в акте указывается наименование и состояние этих объектов.

При неоформлении акта приёма-передачи стороны доказывают фактическое использование или неиспользование помещения (например, оплата по договору аренды, систематический доступ к помещению при наличии пропускного режима, записи с камер видеонаблюдения и т.д.), однако, в данном случае арендатору крайне сложно будет доказать, что помещение возвращено без повреждений.

Арендодателю не стоит отказываться от принятия помещения по акту приёма-передачи, если помещение возвращено в ненадлежащем состоянии. Права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате эксплуатации помещения. 

Столкнулись с порчей арендованного имущества со стороны арендатора? Проконсультируйтесь бесплатно по нашему телефону: +7 (495) 789-09-96 или воспользуйтесь формой ниже:

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию
Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
Отправить статью на почту
Статьи по теме

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
Звоните: +7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 12-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наша деятельность в цифрах

237
компаний доверили защиту нам за 12 лет
47
дел за 2021 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 910
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Кофейня Давыдов
Alexvit
INFOBIP
Premium Polimer
Velux
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Сервипресс
Техно Юнион
ТК «ЮЛЭКС»
Ваш семейный адвокат
Займёмся делом
лучшая защита
сила в правде
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх
Специальное предложение
только для Вас!
Получите бесплатный
правовой анализ
от адвоката Антона
Абражевича
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Данное предложение будет скрыто через 25 сек