Порча арендованного имущества арендатором

Так, арендодатель нежилого помещения обратился с иском в суд о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов за восстановительный ремонт арендованных помещений и расходов за подготовку экспертного заключения. В ходе судебного разбирательства суд установил, что согласно акту приема-передачи на момент подписания акта выявлены недостатки помещений. В силу пункта договора аренды по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон арендатор обязан передать помещения в том состоянии, в котором арендатор их получил.

Осмотр помещений производился при участии эксперта для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещений в состояние, аналогичное тому, какими были помещения на момент сдачи в аренду.

Претензией арендодатель уведомил общество о необходимости оплаты задолженности по аренде и убытков в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости услуг эксперта по осмотру помещений в срок, не превышающий 10 календарных дней со дня отправки претензии.

Исходя из положения статей 612, 616 Гражданского Кодекса РФ, учитывая, что имущество передано арендатором с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя в данной части.

При этом отметил, что имущество принято арендатором в аренду по акту приема-передачи без замечаний и возражений по его техническому состоянию, наличие повреждений сданных в аренду помещений на момент их принятия ответчиком документально не подтверждено, доказательства, подтверждающие, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки квалифицируются как нормальный износ, ответчиком не представлены.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суде первой инстанции без изменений.

Кроме того, в части распределения судебных расходов суд апелляционной инстанции также не усмотрел оснований для изменения решения суда, так как расходы на подготовку экспертного заключения понесены арендатором в целях обоснования причинения вреда арендованному имуществу, то есть для доказывания своих доводов по данному делу, подтверждены документально.

Суд кассационной инстанции, оставил решение и постановление нижестоящих судов без изменений, а кассационную жалобу арендатора без удовлетворения.

В акте приёма-передачи помещения, который составляется в произвольной форме, стороны прописывают подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, такие как, площадь помещения, адрес по которому оно находится, квартира, кабинет, офис и т.д. В акте должна содержаться ссылка на договор аренды, приложением которого он является. Важной составляющей акта является информация о состоянии передаваемого помещения с указанием всех имеющихся повреждений и недостатков. К акту желательно приложить фото передаваемых помещений с указанием их в приложении. Не будет лишней фраза и о том, что «техническое состояние помещения удовлетворительное, что позволяет его использовать по назначению», а также о том, что «стороны не имеют претензий к состоянию помещения». В случае, если помещение сдается с мебелью, бытовой техникой, электронными приборами, в акте указывается наименование и состояние этих объектов.

Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Так, индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд к обществу о взыскании убытков в виде реального ущерба, неустойки за несвоевременную передачу помещения за период и упущенной выгоды.

Предпринимателем направлено в адрес общества письмо с указанием на то, что помещение переданное обществу во исполнение договора аренды, имеет ряд недостатков, и просьбой вернуть внешний вид помещения в первоначальное состояние.

Актом зафиксирован факт того, арендодатель отказался от принятия помещения и подписания акта приема-передачи по причине того, что его не устраивает произведенный арендатором восстановительный ремонт помещения. Арендатором были освобождены помещения, а ключи сданы на вахту, о чем он уведомил арендодателя письмом. В свою очередь арендодатель произвел расчет стоимости работ по устранению недостатков и направил ее арендатору. Не достигнув согласия по данному вопросу, стороны обратились в суд.

Суд апелляционной инстанции, при вынесении обжалуемого судебного акта руководствуясь действующим законодательством РФ пришел к выводу об уклонении арендодателя от приемки помещения, и исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период, наличия оснований для начисления штрафной неустойки за период и взыскания стоимости реального ущерба (стоимости восстановительного ремонта помещения), а также придя к выводу о непринятии истцом мер по уменьшению упущенной выгоды (неполученных доходов от сдачи в аренду помещения) удовлетворил исковые требования частично.

По смыслу статьи 622 Гражданского Кодекса РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации.

Суд кассационной инстанции поддержал вышеуказанную позицию.