Взыскание задолженности по арендной плате при расторжении договора

Между нашим клиентом и Администрацией Рузского района Московской области был заключен Договора аренды земельного участка – с назначением для размещения гостиничного комплекса. 

Спустя некоторое время, наш клиент обратился в Минстрой Московской области для утверждения градостроительного плана земельного участка, а Минстрой МО ему отказал, указав, что утвержденными правилами землепользования и застройки арендованный участок расположен в двух территориальных зонах, запрещающих строительство гостиничного комплекса. 

Таким образом, наш клиент не смог использовать земельный участок по определенному Договором целевому назначению.    

Узнав об этом, наш клиент предложил Администрации расторгнуть Договор аренды. После чего платить арендную плату прекратил. Указанные обстоятельства стали поводом для обращения Администрации в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании с арендатора арендных платежей, а мы в свою очередь, предъявили встречный иск о взыскании с Администрации ранее уплаченных арендных платежей. 

Согласно ст. 611 и 612 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом именно Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им. 

К таким недостаткам могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Арендодатель освобождается от ответственности только в том случае, если указал недостатки в договоре Аренды или о них заранее должно быть известно арендатору. 

Согласно позиции Администрации, Правила землепользования и застройки, запрещающие строительство, были утверждены за месяц до заключения договора аренды и опубликованы в специальном выпуске газеты «Красное знамя». И поскольку они были опубликованы в СМИ о них должно было быть известно Арендатору. 

Наша позиция основана на ст. 31 Земельного кодекса РФ, согласно которой выбор земельного участка с учетом градостроительных условий его использования осуществлялся Администрацией Рузского муниципального района. И не вина Арендатора в том, что Арендодатель выбрал земельный участок, который было невозможно использовать. 

Решением Арбитражного суда Московской области Администрации было отказано в удовлетворении иска к нашему клиенту о взыскании задолженности по арендной плате и пеней в общей сумме 1,5 млн. рублей.

Наши встречные исковые требования были удовлетворены. С Администрации в пользу арендатора было взыскано неосновательное обогащение в размере 576 668 руб. 00 коп. в виде уплаченных арендных платежей.

Постановлением 10 Арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Номер дела: А41-86314/2016

Ссылка на дело: http://kad.arbitr.ru/Card/c561f0cf-75ca-44bd-8f15-a789ac68c87f