Автор: Антон Абражевич

Досрочное расторжение Договора аренды: правовые основания и порядок расторжения

Досрочное расторжение Договора аренды: правовые основания и порядок расторжения

Арбитражная защита арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды: досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
  2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т.к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

  1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
  2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Мы полагаем, что договор аренды все же может быть расторгнут во внесудебном порядке, если это указано в самом договоре. Такой вывод подтвержден нашим личным опытом участия в подобных спорах.

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

Неисполнение этого процедурного требования не позволит считать договор расторгнутым, когда его расторжение зависит от надлежащего исполнения второй стороной своих обязанностей по договору. Таким образом, вне зависимости от того, согласована ли сторонами возможность расторжения договора аренды во внесудебном порядке, инициатору расторжения договора следует предупредить вторую сторону о своем намерении расторгнуть договор в случае неисполнения виновником своего обязательства в разумный срок.

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Нужна консультация? Оставьте заявку

Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Отправить статью на почту
Закажите бесплатную консультацию юриста прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с юристом в офисе компании
  • Понимание по перспективам рассмотрения дела в суде
  • Оценку ваших финансовых перспектив в ходе процесса
  • Анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает богатым опытом участия в подобных спорах. Для консультации юриста свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму справа
Бесплатная консультация:
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

Наша деятельность в цифрах

147
компаний доверилось нам за 9 лет работы
49
дел за 2018 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 510
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг юристов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный юрист на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Lev Bodrov
Кофейня Давыдов
DFX
Alexvit
INFOBIP
Velux
Акварели Центр Красоты
Вински Подрум
Воскресенский бутик-отель
Гостевая Изба на Истре
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Техника не дорого
ТК «ЮЛЭКС»
ЮРТОВЫЙ КОМПЛЕКС ЭКО - ОТЕЛЬ
Запишитесь на первый бесплатный прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к юристу
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх