В каких случаях арендатор освобождается от обязанности оплачивать аренду?
Самой очевидной причиной, освобождающей арендатора от обязанности по оплате, является ситуация, когда арендодатель не передал имущество в аренду или препятствует в пользовании таким имуществом. Оплата арендных платежей является встречной обязанностью по отношению к обязанности передать объект аренды во временное пользование. Если арендодатель не исполнил этой обязанности, он не сможет взыскать долг по аренде.
Однако это частный случай, а каждая ситуация на самом деле уникальна. Суды полностью или частично отказывают во взыскании долга по арендным платежам в следующих случаях:
- Арендодатель не является собственником имущества или его законным владельцем. Договор аренды признается судами ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.
- Если арендодатель не сообщил об увеличении размера арендной платы, то арендные платежи вносятся в прежнем меньшем размере.
- Если по вине арендодателя имущество невозможно использовать согласно условиям договора, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы.
- Если арендатор по вине арендодателя мог использовать только часть арендованного имущества, то он обязан уплатить арендную плату только за эту часть.
В любом случае, чтобы правильно ответить на вопрос - освобождается ли арендатор от долга по арендной плате в конкретной ситуации, нужно проконсультироваться у адвоката. Расходы на оплату услуг адвоката в случае спора будут компенсированы проигравшей стороной.
Расчет пени по договору аренды
Арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи. Законом или договором может быть определена денежная сумма, подлежащая уплате за неполное или несвоевременное внесение арендных платежей (неустойка). Как правило, неустойка определяется в виде процента от суммы долга. Однако она может быть выражена и в твердой денежной сумме.
Формула расчета пени
Снижение судом неустойки (пени)
Пеня определяется договором, но в случае ее явной несоразмерности, она может быть снижена решением суда. При этом, снижая размер неустойки, суд может руководствоваться в качестве ориентира двукратной ключевой ставкой Банка России или средними ставками по краткосрочным кредитам. Информацию о таких средних ставках можно получить на сайте ЦБ РФ.
Несоразмерность неустойки последствиям просрочки должен доказывать арендатор. Суду следует представить доказательства, что размер ставок по краткосрочным кредитам ниже, чем процентная ставка неустойки, установленная договором.
Логика здесь простая: никто не вправе извлекать преимущества из своего положения. Следовательно, арендодатель не вправе рассчитывать на получение большего процента по неустойке, чем он получил бы, предоставляя кредиты на рыночных условиях.
Если договором неустойка не предусмотрена или договор аренды был расторгнут
В этом случае с должника должны быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Важно, что после прекращения договора аренды с должника не может быть взыскана неустойка, предусмотренная расторгнутым договором аренды. Даже если арендатор пользуется объектом аренды и не возвращает его.
Также суд не вправе взыскать за просрочку аренды одновременно и пени, и проценты по ст. 395 ГК РФ. За одно и то же правонарушение нельзя применить две меры ответственности. Исключение допускается только если договором прямо предусмотрена такая правовая возможность.
Формула расчета процентов по ст. 395 ГК РФ
Как подать иск о взыскании арендных платежей?
Прежде чем обратиться в суд, следует направить претензию должнику. Если иное не предусмотрено договором, срок рассмотрения претензии составляет 30 дней с момента ее направления. Несоблюдение претензионного порядка приведет к оставлению иска без рассмотрения. Арендодатель не будет лишен права обратиться в суд повторно, но будет потрачено много времени. К претензии, а впоследствии и к иску должен быть приложен расчет долга и пени.
Целесообразно доверить подготовку такого расчета опытному адвокату. Это избавит вас от ошибок и позволит начислить большую сумму долга. Если договором не предусмотрена иная подсудность, иск подается в суд по месту нахождения (жительства) должника.
В среднем суд будет рассматривать Ваш спор от трех до шести месяцев. Как правило, споры о взыскании арендных платежей при цене иска менее 500 000 рублей рассматриваются арбитражными судами в упрощенном порядке. Без вызова сторон. Это значительно сокращает время и затраты на юридические услуги.
