Автор: Антон Абражевич

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?

Защита интересов арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды

Ситуация: В Юридическое партнерство VERDICTO с вопросом обратился собственник предприятия, на территории которого расположено множество нежилых помещений. Между собственником и коммерческой организацией был заключен договор аренды.

Арендатор допустил большую просрочку по оплате арендных платежей. Собственник направил Арендатору уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам

Этим же уведомлением он уведомил должника об ограничении доступа последнего в арендованное помещение. С момента получения арендатором уведомления его работники не допускались на территорию предприятия. Дверь в арендованное помещение была опечатана.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель ограничивать доступ арендатора в арендованное помещение?
  2. Какую ответственность арендодатель может понести в связи с лишением арендатора доступа в помещение? 
     

Ответ: Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в арендованное помещение только если такое право прямо предусмотрено условиями договора аренды. За период, в течение которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взиматься не может. Если суд признает ограничение доступа Арендатора в помещение незаконным, с Арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.    

Обоснование ответа: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ... Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ст. 614 Гражданского кодекса РФ

Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм, не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п. 5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев»

Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ, внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.

Чтобы ответить на вопрос - законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение, необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику.  Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: 

  1. Если арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение, то такие действия могут быть признаны судом нарушением обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем положениям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и основанием для возмещения арендатору понесенных в связи с этим убытков. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу № А43-11288/2011 и Определение ВАС РФ от 19.01.2012 № ВАС-17456/11 по делу № А40-148436/10-23-1220;
  2. Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в помещение и удерживать его имущество (находящееся в помещении), если такое право Арендодателя  прямо предусмотрено договором аренды. Однако за этот период не может начисляться арендная плата. См. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу № А58-4440/10.

С нашей точки зрения, приведенная под вторым номером позиция имеет право на существование, т.к. не противоречит положениям закона. Таким образом, Арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в помещение, если имеется существенное нарушение сроков внесения арендной платы и такое право Арендодателя прямо предусмотрено заключенным договором аренды. Однако взимать арендные платежи за этот период, с нашей точки зрения, неправомерно.

Нужна консультация? Оставьте заявку

Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Отправить статью на почту
Закажите бесплатную консультацию юриста прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с юристом в офисе компании
  • Понимание по перспективам рассмотрения дела в суде
  • Оценку ваших финансовых перспектив в ходе процесса
  • Анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает богатым опытом участия в подобных спорах. Для консультации юриста свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму справа
Бесплатная консультация:
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

Наша деятельность в цифрах

147
компаний доверилось нам за 9 лет работы
49
дел за 2018 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 510
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг юристов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный юрист на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Lev Bodrov
Кофейня Давыдов
DFX
Alexvit
INFOBIP
Velux
Акварели Центр Красоты
Вински Подрум
Воскресенский бутик-отель
Гостевая Изба на Истре
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Техника не дорого
ТК «ЮЛЭКС»
ЮРТОВЫЙ КОМПЛЕКС ЭКО - ОТЕЛЬ
Запишитесь на первый бесплатный прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к юристу
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх