1. Вправе ли арендодатель ограничивать доступ арендатора в арендованное помещение?
2. Какую ответственность арендодатель может понести в связи с лишением арендатора доступа в помещение? 
    

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ... Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ст. 614 Гражданского кодекса РФ

Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п. 5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

В рассмотренном нами случае договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право наограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течении двух месяцев». 

Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.

Чтобы ответить на вопрос законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику.  Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: 

1. Если арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение, то такие действия могут быть признаны судом нарушением обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем положениям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и основанием для возмещения арендатору понесенных в связи с этим убытков. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу № А43-11288/2011 и Определение ВАС РФ от 19.01.2012 № ВАС-17456/11 по делу № А40-148436/10-23-1220;
2. Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в помещение и удерживать его имущество (находящееся в помещении) если такое право Арендодателя  прямо предусмотрено договором аренды. Однако за этот период не может начисляться арендная плата. См. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу № А58-4440/10.

С нашей точки зрения приведенная под вторым номером позиция имеет право на существование, т.к. не противоречит положениям закона. Таким образом, Арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в помещение, если имеется существенное нарушение сроков внесения арендной платы и такое право Арендодателя прямо предусмотрено заключенным договором аренды. Однако взимать арендные платежи за этот период с нашей точки зрения неправомерно.