Ситуация: В Юридическое партнерство VERDICTO с вопросом обратился собственник предприятия, на территории которого расположено множество нежилых помещений. Между собственником и коммерческой организацией был заключен договор аренды.
Арендатор допустил большую просрочку по оплате арендных платежей. Собственник направил Арендатору уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам
Этим же уведомлением он уведомил должника об ограничении доступа последнего в арендованное помещение. С момента получения арендатором уведомления его работники не допускались на территорию предприятия. Дверь в арендованное помещение была опечатана.
Вопросы:
Ответ: Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в арендованное помещение только если такое право прямо предусмотрено условиями договора аренды. За период, в течение которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взиматься не может. Если суд признает ограничение доступа Арендатора в помещение незаконным, с Арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.
Обоснование ответа: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ... Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
ст. 614 Гражданского кодекса РФ
Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм, не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.
Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п. 5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев».
Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ, внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.
Чтобы ответить на вопрос - законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение, необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику. Судебная практика по этому вопросу неоднозначна:
С нашей точки зрения, приведенная под вторым номером позиция имеет право на существование, т.к. не противоречит положениям закона. Таким образом, Арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в помещение, если имеется существенное нарушение сроков внесения арендной платы и такое право Арендодателя прямо предусмотрено заключенным договором аренды. Однако взимать арендные платежи за этот период, с нашей точки зрения, неправомерно.
Нужна консультация? Оставьте заявку
Отзывы клиентов о Verdicto
"С этой компанией приятно работать, т.к. слова не расходятся с делом."
"Специалисты ЮП ВЕРДИКТО несколько лет защищают интересы нашей компании в судах и административных органах."
"В настоящий момент мы доверяем юристам компании VERDICTO представлять наши интересы в судах."
"Мы хотим отметить стремление VERDICTO урегулировать споры путем проведения переговоров с нашими контрагентами. Такой подход имеет положительный репутационный аспект."
"Из достоинств и отличительных черт VERDICTO, от себя хочу отметить неизменно прагматично-позитивный подход в любых оценках происходящего."
"Мы работаем с VERDICTO уже более 6 лет. Вместе мы решаем текущие юридические задачи бизнеса и запускаем новые проекты, сложилась положительная судебная практика. Для меня VERDICTO – это организованная команда юристов и адвокатов, которая в нужный момент всегда «находится под рукой»."