Может случиться с каждым: арендодатель хочет взыскать задолженность по аренде и стоимость восстановительного ремонта

Для начала давайте смоделируем типовую ситуацию в конкретных событиях и датах. 

Итак, предположим, что из искового заявления следует, что между сторонами, например, 01.10.2011 года был заключен Договор на аренду нежилых помещений в городе Москве. 

Срок аренды согласно Договору составил 11 месяцев, например с 01.10.2011 по 31.08.2012. Также этот же пункт содержит условия о пролонгации Договора в соответствии с которым, «По истечении срока данного договора Договор считается продленным на следующий срок при отсутствии возражений со стороны «Арендатора» и «Арендодателя». 

На основании чего Стороны продлили срок аренды, например, до 31.07.2013 г. (т.е. на «следующий срок» равный 11 месяцам). 

Истец ссылается на нарушение Ответчиком пункта Договора, который предусматривает, что ««Арендатор» вправе досрочно расторгнуть договор аренды по собственной инициативе с обязательством уведомить «Арендодателя» в письменном виде не позднее чем за 30 (тридцать) дней. «Арендатор» обязуется физически освободить помещение и подписать Акт сдачи-приемки не позднее 10 дней с момента расторжения договора». 

По мнению Истца, Ответчик своевременно не уведомил Истца о намерении расторгнуть Договор, не передал помещение Истцу по акту приема-передачи, не вернул ключи от помещения. 

Полученное Истцом, например, 04.09.2013 г. письмо Ответчика, Истец расценивает в качестве уведомления о предстоящем расторжении Договора. В связи с этим, Истец полагает, что надлежащей датой расторжения Договора является 04.10.2013 г.

Таким образом, согласно доводам Истца, Ответчик не исполнил обязательства по оплате аренды помещений за период с 01.08.2013 г по 04.10.2013 г. 

«23» октября 2013 г. по «Договору на оказание услуг по оценке от «21» октября 2013 г. Истцом было произведено вскрытие и осмотр помещений, о чем был составлен Акт от «23» октября 2013 г. В результате осмотра Истцом было установлено несоответствие помещения техническому состоянию, позволяющему дальнейшее использование помещения для целей, для которых оно предназначено». «По данному факту оценочной компаний было дано заключение об оценке рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещении

«Стоимость восстановительных работ составила 2 500 000 рублей 00 копеек.

«27» января 2014 г. Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо за № 27/01-1, в котором Ответчику было предложено погасить задолженность по Договору аренды, а также компенсировать стоимость восстановительного ремонта, согласно заключению оценщиков. Копия заключения была приложена для ознакомления. 

Неисполнение требований Истца, изложенных в письме от 27.01.2014 г. стало поводом для обращения в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате с 01.08.2013 г. по 04.10.2013 г. в размере 500 000 руб., и стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 2 500 000 руб., Общая сумма иска составила 3 000 000 руб.

Итак, типовая ситуация смоделирована, теперь давайте сформируем позицию Ответчика

Формирование правовой позиции о взыскании задолженности по аренде

Во-первых, нам необходимо сформулировать свою позицию по вопросу о взыскании задолженности по аренде за выбранный нами период с 01.08.2013 г. по 04.10.2013 г. 

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее по тексту – «ГК РФ») и пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор (Ответчик) продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Срок аренды согласно п. 5. Договора составил 11 месяцев, с 01.10.2011 по 31.08.2012. Также этот же пункт Договора содержит условия о его пролонгации Договора в соответствии с которым, «По истечении срока данного договора Договор считается продленным на следующий срок при отсутствии возражений со стороны «Арендатора» и «Арендодателя». На основании чего Стороны продлили срок аренды до 31.07.2013 г. (т.е. на «следующий срок» равный 11 месяцам). 

«31» июля 2013 года арендные отношения между Арендатором и Арендодателем были фактически прекращены. Арендатор не изъявил желания продлевать срок аренды помещения и освободил арендованное помещение. 

Указанное обстоятельство подтверждается предшествовавшим поведением Сторон. Так Ответчик отказался перезаключать договор аренды и подписывать договор № 8 от «29» марта 2013 г., а в материалах дела имеется Акт приема-передачи арендованных помещений датированный 30 апреля 2013 г. и подписанный генеральным директором Истца. Предшествовавшее поведение Сторон подтверждает, что продлевать отношения по Договору на тех же условиях на новый срок Истец и Ответчик были не намерены, а от заключения Договора аренды № 8 на новых условиях, в свою очередь, отказался Ответчик.    

При этом, с истечением срока аренды Ответчик передал Истцу арендуемое помещение и ключи от него. 

Акт приема-передачи арендуемых помещений также был передан Истцу в последние дни июля. Указанное обстоятельство подтверждаются письмами Ответчика от 25.08.2013 г. и от 21.10.2013 г.

В свою очередь, Истец отказался подписывать Ответчику Акт приема-передачи помещения от 31.07.2013 г. Указанный документ до сих пор не подписан по обстоятельствам, не зависящим от Ответчика. 

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество…». 

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ: «Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества». 

Аналогичный порядок применяется при возврате помещения Арендодателю при прекращении договора аренды (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Таким образом, если просрочка возврата имущества была допущена в связи с уклонением арендодателя от его приемки после прекращения договора, за период просрочки арендная плата не взимается. 

Указанное обстоятельство подтверждается позицией ВАС РФ, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66: «...37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи. В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами. Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно. В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению...» 

Кроме того, из имеющихся в распоряжении Ответчика доказательств следует, что Ответчик освободил арендованные помещения в последних числах июля 2013 года. Указанное обстоятельство подтверждается следующими обстоятельствами и доказательствами:

1)            заключением между Ответчиком с одной стороны и новым Арендодателем с другой стороны договора аренды нового нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Химки;

2)            заключением Ответчиком Договора на вывоз ТБО Ответчика с ранее арендованного объекта по адресу: г. Москва;

3)            кассовой книгой Ответчика и карточкой регистрации контрольно-кассовой техники из которой следует, что ККМ Ответчика расположено и зарегистрировано по адресу: г. Химки;

4)            Протоколом, которым участники Ответчика приняли совместное решение о постановке на учет обособленного подразделения общества по адресу: г. Химки;

5)            Уведомлением налогового органа о постановке на учет обособленного подразделения, расположенного по адресу: г. Химки. 

Тот факт, что арендованное помещение было освобождено Ответчиком 31.07.2013 г. также подтверждается данными учета потребленной за период с 01.08.2013 г. по 04.10.2013 г. электроэнергии. 

Отсутствие Акта приема-передачи арендованных помещений, вопреки доводам Ответчика, не является единственным доказательством передачи помещений арендатором арендодателю. 

Аналогичного мнения придерживается сложившаяся судебная практика. Так из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 г. по делу № А56-41448/2008 следует: «...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 - 18), 2-Н (пом. 13 - 25, 27), 3-Н (пом. 14 - 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. … При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя … Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю. Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет. Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ. Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске...».

В свою очередь, из Постановления ФАС Центрального округа от 22.12.2011 г. по делу № А14-2518/2011 следует: «...Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик освободил спорное помещение в установленный срок - 30.01.2011. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля Сикорского Д.С., являвшегося представителем ответчика при освобождении помещения, из которых следует, что арендованное помещение освобождено 30.01.2011 в присутствии Полякова Е.В., в соответствии с дополнительным соглашением от 21.01.2011 к договору аренды являющимся представителем истца, которым в тот же день заменены замки в спорном помещении, а также распиской о получении от ответчика пультов от кондиционеров. Кроме того, об освобождении арендатором арендуемого помещения в установленный срок свидетельствуют факты расторжения арендатором 26.01.2011 договора N 824 от 01.10.2009 об оказании охранных услуг, с 29.01.2011 - договора добровольного страхования имущества от 31.07.2010, 29.01.2011 - договора N 10-84 ЛН от 21.12.2009 на оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, а также обстоятельства, связанные с прекращением торговой деятельности ответчика в спорном помещении, подтверждающиеся тем, что последний кассовый чек выдан 29.01.2011, записью в журнале регистрации показаний суммирующих денежных и контрольных счетчиков контрольно-кассовых машин, работающих без кассира-операциониста, в отношении контрольно-кассовой машины N 1010859. … Доказательств, подтверждающих, что арендатор мог пользоваться спорными помещениями после 31.01.2011, истцом не представлено. При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ИП Меснянкиной Е.А. о взыскании с ИП Светланова А.В. платы за пользование арендованным помещением в период с 01.02.2011 по 06.02.2011 и штрафа за несвоевременное освобождение помещения не подлежат удовлетворению...». 

Таким образом, в отсутствии доказательств, свидетельствующих об использовании Ответчиком арендованных помещений в августе, сентябре и октябре 2013 года, требования Истца о взыскании с Ответчика арендной платы за период с 01.08.2013 г. по 04.10.2013 г., по нашему мнению, не подлежат удовлетворению.   

Формирование позиции по стоимости восстановительного ремонта

Во-вторых, нам необходимо сформулировать свою позицию по вопросу взыскании стоимости восстановительного ремонта. 

Договором аренды предусмотрена обязанность Арендатора (Ответчика): «эксплуатировать данное помещение по назначению, бережно, осуществлять ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ данного помещения». При этом, Договором, заключенным между Сторонами, не установлены виды и объемы работ, относящиеся к ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ арендованных помещений, периодичность проведения таких работ. Соглашением Сторон также не определено само понятие текущего ремонта, что не позволяет определить состав работ, обязанность выполнения которых должна была быть возложена на Ответчика.

Тем не менее, действующее законодательство дает определение понятию текущего ремонта. В соответствии с абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (ред. от 01.06.2012 г.) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», «...Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей...». Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279).

Так, Раздел V Приложения устанавливает следующие виды работ по текущему ремонту перекрытий и полов: Заделка выбоин в цементных, бетонных и асфальтовых полах (до 10% общей площади; Замена поврежденных и вставка выпавших плиток в керамических, цементных, мраморных полах. Подклейка отдельных отставших мест полов из линолеума. Укрепление отставших деревянных плинтусов и галтелей или их замена.

Раздел VIII Приложения устанавливает следующие виды внутренних штукатурных, облицовочных и молярных работ: Ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков) Смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности). Окраска помещений и отдельных конструкций.

Установленное Истцом «несоответствие помещения техническому состоянию, позволяющему дальнейшее использование помещения для целей, для которых оно предназначено», виды и объемы работ, которые необходимо произвести в рамках «текущего ремонта» ничего общего не имеют с нормативным определением понятия текущий ремонт, а также с видами и объемами работ, которые должен был произвести Ответчик в соответствии с требованиями Договора и Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.  

Правомерность Применения судами положений Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012 «...По условиям пункта 3.2.2 договора субарендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт используемого имущества… В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений"). … При новом рассмотрении дела суду следует выяснить стоимость текущих ремонтных работ, не выполненных ответчиком, предложив истцу выделить их из предоставленных в дело сметных расчетов, ответчику - предоставить доказательства выполнения ремонтных работ, указанных в приложении № 4 к договору субаренды от 10.01.2012 № ЦБ-М-П10...».

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011 «...Суды установили, что общество направляло руководителю учреждения письма с требованием о проведении текущего ремонта (т. 1, л.д. 13, 14). Поскольку ремонтные работы арендатором не произведены, общество обратилось в арбитражный суд с иском. При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений"). В нарушение названных норм истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что здание находится в антисанитарном состоянии и необходимо проведение его текущего ремонта в объеме, приведенном в локальном сметном расчете (т. 1, л.д. 15 - 32), и, что ремонтные работы, названные в данном документе, явились следствием каких-либо действий арендатора (ответчика), способствующих повышенному износу имущества. Апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и пришел к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе...».

Кроме того, представленное Истцом заключение не обладает признаками достоверности и допустимости. Указанное обстоятельсвто выражается в следующем:  

Вывод 1

Из заключения следует: «Основанием для определения объема работ приняты представленные заказчиком документы, а также результаты осмотра повреждений элементов и конструкций зданий. Информационной основой состава работ и базисных стоимостных показателей послужили: информация фирм, предлагающих услуги по ремонтно-отделочным работам…».

Таким образом, при определении состава и объема работ Оценщик не руководствовался положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Учитывая, что Договор аренды не раскрывает понятия текущий ремонт и не устанавливает виды работ, которые должны были быть выполнены арендатором для выполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта, выводы Оценщика о составе и объемах работ сделаны в результате применения недостоверных исходных данных и некорректных методик. Следовательно выводы, содержащиеся в заключении не соответствуют с нашей точки зрения действительности.

 Вывод 2 

Истец не указал в иске конструкции и виды повреждений, нуждающихся в проведении текущего (предупредительного) ремонта.

Так, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009 были удовлетворены требования Истца о взыскании с арендатора стоимости восстановительного ремонта. Из постановления следует: «Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений № 26 (кабинет № 12) и № 30 (кабинет № 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках».

Таким образом, Истец доказал, наличие конкретных повреждений в занимаемом арендатором помещении и стоимость работ по восстановлению помещений в исходное состояние. В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ: «Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений».

Таким образом, обязанность доказывания этих обстоятельств возложена на Истца. Заключение не содержит в себе описания или фотографий выявленных повреждений. Указанное заключение содержит в себе только описание работ, которые необходимо произвести, их объем и стоимость.

Вывод 3

Объем работ, обязанность выполнения которых по мнению Истца лежит на Ответчике, равен фактической площади шестнадцати помещений (комнат) переданных в аренду. Т.е. согласно представленному заключению все строительные конструкции и элементы отделки не соответствуют требованиям к качеству с учетом их нормального износа. Например, описывая объем работ по «шпатлевке стен» Истец исходит из необходимости шпатлевки 100% площадей всех помещений. Одновременно с этим, п. 1 Раздела 8 Приложения № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279) относит к текущему ремонту штукатурку стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки в объеме не превышающем 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков.

Вывод 4

Заключение Оценщика содержит виды работ, не относящиеся к текущему (предупредительному) ремонту Помещений. В качестве таких работ Истцом указаны: демонтаж/монтаж подвесного потолка, грунтовка стен, нанесение декоративного покрытия, демонтаж монтаж плинтуса и т.д. Таким образом, Истец возлагает на ответчика обязанности по выполнению тех видов работ, которые не предусмотрены нормативно-правовыми актами при определении понятия «текущий (предупредительный) ремонт».  

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ: «Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений».

В соответствии со ст. 68 АПК РФ: «Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами».

Требования Истца о взыскании с Ответчика стоимости восстановительного ремонта помещений основаны на недостоверных доказательствах, удостоверяющих виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению Ответчиком. Исходя из изложенного, требование о взыскании с Ответчика стоимости восстановительного ремонта помещений удовлетворены быть не могут.

Выводы по делу

Итак, на конкретном примере мы разобрали в каких направлениях необходимо проанализировать предъявленное Вам исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате, а также стоимости восстановительного ремонта. 

VERDICTO напоминает, прежде всего, необходимо проанализировать:

• положения Договора о сроке его действия и порядке продления;

• переписку Сторон с целью установления фактической даты возврата помещения;

• косвенные доказательства, подтверждающие фактическое прекращение пользования арендованным помещением;

• состав работ по восстановительному ремонту и их стоимость на предмет соответствия установленным нормативам. 

Работайте с ВЕРДИКТО!