Кто вправе рассчитывать на льготный выкуп имущества у города?
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право на приватизацию государственного или муниципального арендуемого помещения имеет арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства.
У арендатора преимущественное право возникает только при соблюдении ряда условий, перечисленных в указанной статье, а именно:
- Помещение по состоянию на 01.07.2015 г. должно находиться в аренде непрерывно в течение двух и более лет;
- Отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи;
- Помещение не было включено в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли интересующий вас объект в указанный перечень можно на сайте Департамента городского имущества
Как действовать арендатору, пожелавшему выкупить имущество у города?
В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП. Указанный Административный регламент определяет порядок отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Согласно положениям административного регламента, арендатор для выкупа помещения должен представить в Департамент городского имущества следующие документы:
- Заявление по форме, утвержденной Правительством Москвы;
- Выписка из ЕГРН на выкупаемое недвижимое имущество;
- Документы кадастрового и технического учета;
- Кадастровый паспорт земельного участка (в случае, если объектом приватизации является отдельно стоящее здание, являющееся собственностью города Москвы);
- Охранное обязательство (в случае, если нежилое помещение является объектом культурного наследия или расположено в нем);
- Акт технического состояния (в случае, если нежилое помещение является объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия или расположено в нем);
- Копии учредительных документов (для юридических лиц);
- Организации предоставляют выписку из ЕГРЮЛ (индивидуальные предприниматели – выписку из ЕГРИП).
По какой цене можно выкупить имущество и как производится оплата?
Цена помещения, приобретаемого в порядке закона № 159-ФЗ, определяется независимым оценщиком в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, после получения заявления Департамент городского имущества осуществляет следующие действия:
- привлекает оценщика для установления рыночной стоимости арендуемого имущества;
- принимает решение об условиях приватизации недвижимости;
- направляет арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (в соответствии с решением субъекта предпринимательства). Согласно ч. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы не может превышать трех лет.
Можно ли оспорить оценку и снизить стоимость помещения при выкупе?
В случае несогласия с условиями договора купли-продажи, предложенного Департаментом, арендатор вправе обратиться в суд с иском об обязании заключить договор на предложенных условиях и по приемлемой цене. Однако до обращения в суд следует выполнить ряд подготовительных процедур:
- Привлечь оценщика для подготовки альтернативного заключения о рыночной стоимости спорного объекта;
- В срок, не превышающий тридцати дней с момента получения проекта договора, направить протокол разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок арендатор вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В таких спорах суд, как правило, проводит судебную оценочную экспертизу спорного объекта недвижимости, целью которой является определение рыночной стоимости спорного объекта на дату подачи заявления о его выкупе.
Что делать, если Департамент отказал в заключении договора купли-продажи?
Отказ департамента в оказании услуги может быть обжалован в Арбитражном суде города Москвы в срок, не превышающий трех месяцев с момента, когда арендатору стало известно о нарушении его права.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в оказании услуги содержится в разделе 2.10 административного регламента. Этот перечень содержит отсылочные нормы, и для оценки правомерности отказа требует глубокого знания профильного законодательства. Поэтому прежде, чем обращаться в суд, проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом. Следует четко определить, имеются ли законные основания требовать от Департамента заключения с Вами договора.
