Нужно ли проводить текущий ремонт при аренде помещения?

Автор статьи:

Адвокат
Антон Абражевич

Число публикаций на сайте: 115 шт

Антон Абражевич - член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж - более 12 лет.

Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

Больше информации
Нужно ли проводить текущий ремонт при аренде помещения?

Ситуация: Между Медицинским центром (арендатор) и Собственником помещения (арендодатель) заключен договор аренды. Условиями договора на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Виды и объемы работ, относящиеся к текущему ремонту договором не перечислены.

После очередного осмотра помещения Арендодатель направил Арендатору требование о проведении текущего ремонта, перечислив в нем работы, которые необходимо выполнить. Арендатор отказался выполнять эти работы, сославшись на их высокую стоимость. Арендатор указал, что текущий ремонт по существу является «косметическим» и не подразумевает больших затрат.

Вопросы:

  1. Что такое «текущий ремонт»? Какие виды работ он в себя включает?
  2. Что делать арендодателю, если арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта?

Ответ: Федеральные законы не дают определения текущего ремонта. Судебная практика также не однозначна. По нашему мнению, следует руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Если арендатор не проводит текущий ремонт, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков (стоимости восстановительных работ).

Обоснование ответа: Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, и по проведению в помещении текущего ремонта возлагается на арендатора. Это правило действует, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако Гражданский кодекс не дает определения термину «текущий ремонт». И если стороны не договорились о составе работ по текущему ремонту, могут возникнуть споры о том, какие работы делать арендатору, а какие арендодателю.

Можно конечно «идти от противного»: все что не является капитальным ремонтом, относится к текущему. В свою очередь понятие капитального ремонта раскрыто в Градостроительном кодексе РФ.

Под капитальным ремонтом следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

подп. 14 ч. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ 

По нашему мнению, требуется более однозначное толкование этих терминов. Ведь даже проанализировав норму Градостроительного кодекса, возникает множество вопросов. Например, если речь идет о системах инженерно-технического обеспечения, является ли замена смесителя в санузле капитальным или все же текущим ремонтом? А если речь идет о разбитом стеклопакете, о входной двери?

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Этот документ содержит весьма обширный перечень планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Например, ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков), смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности), смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт (в том числе набивка сальников) и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:

Справедливо будет сказать, что суды при вынесении решений по спорам «о текущем ремонте помещений» все же руководствуются положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Это подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Но даже определившись с составом планово-предупредительных работ по текущему ремонту, не совсем ясно, что в этой ситуации делать собственнику помещения – арендодателю. Если арендатор будет уклоняться от проведения текущего ремонта, дефекты строительных конструкций вскоре будут иметь «капитальный» характер. Действующий Гражданский кодекс РФ, прямо не перечисляет последствия неисполнения арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта.

По нашему мнению, в этой ситуации к отношениям сторон должен применяться п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Под убытками в этой ситуации следует понимать расходы, которые арендодатель вынужден понести в связи с восстановлением помещения. Смотри, например, Определение ВАС РФ от 14.04.2014 г. № ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.
Таким образом, арендодателю следует придерживаться следующих рекомендаций:
Включить в договор аренды условие о видах и составе работ по текущему ремонту арендованного помещения;
Если договор не определяет понятия «текущий ремонт», руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
Письменно уведомить арендатора о необходимости проведения текущего ремонта, перечислив виды работ, которые необходимо провести. Конечно, при перечислении видов работ соотносить их с конкретными дефектами в помещении;
Если арендатор уклоняется от исполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта, требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания убытков (стоимость работ по восстановлению помещения).

Остались вопросы о текущем ремонте в арендуемом помещении? Задайте их бесплатно по телефону: +7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже:

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию
Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
Отправить статью на почту
Статьи по теме

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
Звоните: +7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 13-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх
Специальное предложение
только для Вас!
Получите бесплатный
правовой анализ
от адвоката Антона
Абражевича
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Данное предложение будет скрыто через 25 сек