Арендатор сдал объект в аренду без согласия арендодателя: что делать?

СИТУАЦИЯ: Арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя

ВОПРОСЫ: Всегда ли арендатору требуется согласие на передачу объекта в субаренду?

Какие риски влечет заключение договора субаренды без согласия арендодателя? Когда простое уведомление арендодателя о заключении договора субаренды будет достаточным?

ОТВЕТ: Заключение договора субаренды без согласия арендодателя, если необходимость получения такового установлена законом или договором, чревато признанием договора субаренды недействительным, а также иными неблагоприятными последствиями для своевольного арендатора, вплоть до расторжения первоначального договора аренды. При этом законом или договором может быть предусмотрено право передавать имущество в субаренду без получения одобрения арендодателя. В таком случае важно учитывать иные возможные нюансы: необходимость уведомлять арендодателя о заключении договора субаренды в определенный срок и определенным способом или иные условия, ограничивающие арендатора в свободной реализации права на передачу объекта в субаренду. Пренебрежение к таким деталям может повлечь те же негативные последствия, что и в случае с неполучением согласия.

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ

В соответствии с договором субаренды арендатор по первоначальному договору аренды (он же субарендодатель по новому договору) передает свои права и обязанности ( или их часть) на арендуемое имущество (или его часть) третьему лицу – субарендатору. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем ему предоставлено первоначальным договором аренды в отношении объекта договора. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ), а прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. При этом арендодатель по первоначальному договору и субарендатор не имеют друг перед другом взаимных прав и обязанностей. Хотя, в общем и целом, субаренда регулируется теми же нормами, что и правоотношения аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ), есть существенный момент, который делает отношения субарендодателя и субарендатора легитимными – согласие арендодателя.

Часть 2 статьи 615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, по общему правилу презюмируется необходимость заручиться согласием арендодателя перед сдачей объекта в субаренду.

Часть 2 статьи 157.1 ГК РФ

Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В большинстве случаев (об исключениях будет сказано чуть позднее) Арендатор обязан получить согласие Арендодателя на субаренду, при этом частью 2 ст. 615 ГК РФ не регламентировано, каким образом такое согласие может быть дано, ввиду чего Президиумом ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия.

Так, согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду может быть выражено следующими способами:

Включено в текст договора аренды или в дополнительное соглашение к договору;
Дано в виде отдельного документа (письма);
Оформлено посредством проставления разрешительной надписи на договоре субаренды;
Иной способ, позволяющий достоверно определить намерение арендодателя дать разрешение на заключение договора субаренды.

Сам способ может быть изначально предусмотрен договором, либо определен непосредственно при его оформлении.

Что касается первого способа, то формулировка в договоре аренды наподобие: «арендатор вправе передавать арендуемое имущество в субаренду без получения предварительного согласия арендодателя», либо «настоящий пункт является подтверждением согласия арендодателя на передачу объекта договора в субаренду» расценивается как полученное арендатором согласие арендодателя на заключение договора субаренды, причем в пределах срока действия первоначального договора аренды арендатор может использовать это согласие как многоразовое, то есть заключать и расторгать договоры субаренды, не прибегая к необходимости получать разрешение на заключение нового договора (если в первоначальном договоре аренды не содержится ограничений и условий, при несоблюдении которых согласие арендодателя на субаренду недействительно).

Важно учесть:

Само упоминание в договоре аренды о праве арендатора на сдачу объекта в субаренду не всегда расценивается как уже данное согласие, включенное в текст договора, поскольку данное условие свидетельствует лишь о наличии у арендатора возможности совершить указанную сделку и не освобождает его от обязанности согласовать ее с арендодателем (Определение ВАС РФ от 21.09.2007 N 6345/06).

Следовательно, если в договоре аренды не сформулировано с достаточной долей определенности согласие арендодателя на субаренду, то при заключении первого и каждого последующего договоров субаренды арендатору необходимо запрашивать это согласие.

Представляется, что если арендодатель может дать согласие в тексте договора аренды на передачу имущества в субаренду, то он может и обозначить отказ в даче такого согласия, т.е.запрет на субаренду.

Обратите внимание, что если договором аренды не установлен срок, в течение которого арендодатель должен дать согласие или отказ в даче согласия на субаренду, то арендатор вправе ожидать ответа в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ )

ВАЖНО ПОМНИТЬ:

Если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, то считается, что в даче согласия отказано (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, от 23.06.2015 N 25). Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Отказ или отсутствие ответа арендодателя не препятствует дальнейшему его выражению или последующему одобрению сделки. Однако, заключать договор субаренды в надежде на последующее одобрение – всегда риск.

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:

Когда и как арендодатель может отозвать данное ранее согласие на субаренду

п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ)

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит норм о возможности/порядке отзыва согласия третьего лица на совершение сделки, то Верховный суд в вышеуказанном Постановлении применяет аналогию закона и ссылается на положения об отзыве акцепта - статья 439 ГК РФ. Данное правило применяется, когда согласие дается в форме отдельного документа, а не прописано в договоре аренды.

Однако, арендодатель может отозвать данное согласие только до заключения договора субаренды. Если же договор субаренды уже заключен, то последующий отзыв согласия не повлечет для арендатора неблагоприятных последствий.

Постановление
Арбитражного суда Поволжского округа
от 08.04.2021 N Ф06-1863/2021 по делу N А12-47196/2019

В соответствии с пунктом 57 постановления Пленума N 25 третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ).
Пунктом 1.6 договора от 08.04.2019 N 6/1533 аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда недвижимое имущество может быть передано в субаренду третьим лицам в соответствии с действующим законодательством с письменного разрешения арендодателя и при отсутствии задолженности по арендным платежам и пени.
Факт получения 16.04.2019 согласия на заключение договора субаренды от 25.06.2019 установлен судом апелляционной инстанции и не оспаривается сторонами.
Уведомлением от 17.10.2019 N 22942/ОУИ истец сообщил об отзыве его согласия на передачу АО "Тандер" в субаренду арендованного помещения.
Поскольку договор субаренды заключен 25.06.2019, то есть ранее отзыва истцом согласия на его заключение - 17.10.2019, ответчиком не допущено нарушений требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 1.6 договора аренды.
В связи с этим у истца отсутствует право требовать расторжения договора аренды по причине сдачи имущества в субаренду.

Ввиду того, что отзыв согласия должен быть совершен в той же форме, что и данное согласие, то согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, не может быть отозвано арендодателем в одностороннем порядке без внесения изменений в договор (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016).

Последствия неполучения согласия арендодателя на субаренду

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Статья 173.1 ГК РФ

Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя в случае, когда оно должно было быть получено, то арендодатель может потребовать:

1) Признание договора субаренды недействительным в судебном порядке

Если будет доказано, что на момент совершения сделки субарендатор знал или должен был знать об отсутствии такого согласия, то договор субаренды может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ,

В свою очередь, после признания договора субаренды недействительным будет применен п. 2 ст. 167 ГК РФ, и каждая из сторон будет обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, либо обязана возместить его стоимость (при невозможности возврата в натуре). Для субарендодателя полученными являются денежные средства (субарендная плата), а для субарендатора таковым является фактическое пользование, выраженное в денежной форме, то есть те же субарендные платежи. Если субарендатор не имел задолженность по оплате пользования имуществом, то все может закончиться взаимозачетом требований. Если же задолженность у субарнедтора была, то субарендодатель вправе потребовать ее уплаты как неосновательного обогащения в силу абз. 2 ст. 1103 ГК РФ.

Интересно:

Инициатором признания договора субаренды недействительным по основаниям отсутствия письменного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду, может быть только сам арендодатель. Субарендатор не сможет ссылаться на данное обстоятельство, как на единственную причину признания сделки недействительной.

Постановление
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.10.2023 N 13АП-11551/2023 по делу N А56-53362/2022

Субарендатор, не в полном объеме внесший плату за пользование помещениями, ссылается на отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Доказательств обращения заинтересованного лица-собственника имущества с требованием о признании договора субаренды недействительным в деле не имеется.
При доказанности факта пользования ответчиком арендованным имуществом несоблюдение положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ при его передаче истцом в субаренду не является правовым основанием для освобождения субарендатора от внесения арендной платы.

2) Расторжение первоначального договора аренды

Передача помещений в субаренду без согласия арендодателя может быть оценена, как существенное нарушение условий договора. Если арендатор после уведомления арендодателя о необходимости устранить выявленное нарушение, не прекратит субарендные отношения, то арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании ст. 619 ГК РФ.

Определение
Верховного Суда РФ
от 29.09.2020 № 303-ЭС20-13247 по делу № А73-19428/2019

По условиям договора помещения, полученные в аренду, организация должна была использовать для оказания услуг населению. Однако она решила сдать их в субаренду. При этом часть субарендаторов занималась торговой деятельностью, а не оказанием услуг населению. На письменные предупреждения арендодателя о необходимости прекратить неправомерное использование помещений организация не реагировала. При таких обстоятельствах ВС РФ поддержал арендодателя, заявившего требование о расторжении договора, и обязал арендатора возвратить все помещения.

Доказать в суде наличие подобного нарушения арендодатель, в частности, может, предоставив акт осмотра помещения, в котором зафиксировано, что помещение используется не арендатором, а иными лицами.

Постановление
Арбитражного суда Уральского округа
от 09.03.2022 N Ф09-10897/21 по делу N А60-13235/2021

Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды от 18.06.2019 N 49000696, расторжении указанного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения.
Истец ссылается на письмо ИФНС ….согласно которому, в результате выездной проверки нежилых помещений …. установлено, что деятельность в помещениях N 12, 25, 26, 27, 28 осуществляется иными лицами.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ …
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу п. 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.
Пунктом 3.2.26 договора установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, предоставлять объект (его часть) в субаренду, безвозмездное пользование, а также вносить права по договору в залог или вносить в уставный капитал хозяйствующих субъектов.
Из содержания пункта 7.3. договора аренды следует, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор передал объект (его часть) в субаренду. Требования удовлетворены.

3) Взыскание предусмотренных законом или договором штрафных санкций

Штрафы и санкции могут быть взысканы не только, если арендатор «забыл» получить согласие арендодателя, но и в случае неуведомления арендодателя об уже сложившихся субарендных отношениях, если таковое предусмотрено законом или договором.

Постановление
Арбитражного суда Дальневосточного Округа
от 7 декабря 2020 г. N Ф03-5107/2020

Арендатор имеет право сдавать недвижимое имущество в субаренду, департамент имущественных отношений министерства обороны Российской Федерации дает согласие на заключение договоров субаренды (подпункт 3.2.20 договора).
В случае передачи объекта в субаренду, арендатор должен представить копии договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним арендодателю; обеспечить соблюдение субарендатором требований, предусмотренных условиями договора, в том числе по содержанию и сохранению переданного объекта, соблюдению санитарных норм и правил пожарной безопасности. Ответственным лицом за объект перед арендодателем остается арендатор (подпункт 3.2.21 договора).
За неисполнение обязательства, предусмотренного, в том числе подпунктом 3.2.21, арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства (подпункт 6.2.2 договора).
Согласно акту осмотра от 18.06.2019 N 132/19-0 ФГКУ "ДТУ ИО" МО РФ установлено, что объекты, переданные в аренду ООО "Абарис", и прилегающая к ним огороженная территория используются иными лицами в отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов.
Поскольку арендодатель не уведомлен о данных обстоятельствах, прокуратура заключила о нарушении ООО "Абарис" подпункта 3.2.20 договора аренды от 05.06.2018 N 141/3/6/АИ-40, что влечет наложение штрафа в размере годовой арендной платы в соответствии с подпунктом 6.2.2 договора.

Ситуации, когда для заключения договора субаренды не требуется согласие арендодателя

Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Часть 1 статьи 638 ГК РФ

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Часть 1 статьи 647 ГК РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон <…> имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Часть 6 статьи 22 ЗК РФ

Из выше приведенных норм видно, законом установлены исключения в части требования о получении согласия арендодателя для сдачи в субаренду.

При этом договором аренды транспортного средства с экипажем и без и договором аренды земельного участка, заключенным на срок менее 5 лет, может быть предусмотрено условие о получении предварительного согласия арендодателя на передачу арендуемого объекта в пользование третьему лицу. Такое условие должно строго соблюдаться, как и в случае с требованием части 2 статьи 615 ГК РФ.

Часть 9 статьи 22 ЗК РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Однако, при долгосрочной аренде земельного участка (свыше 5 лет) закон императивно освобождает арендатора от обязанности получать предварительное согласие публичного собственника на передачу участка в субаренду. Условие о необходимости получить согласие у арендодателя для долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных после вступления в силу Земельного кодека РФ, будет ничтожным.

О необходимости соблюдения предоставляемых пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ гарантий свободы передачи арендатором земельного участка в субаренду без согласия арендодателя напомнила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791.

Определение
Верховного Суда РФ
от 22 июля 2021 г. N 305-ЭС21-4791

Договор аренды заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28.11.2007.
Пунктом 5.1 договора аренды установлены дополнительные (особые) условия, согласно которым действия, предусмотренные пунктами 5 - 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), арендатор может реализовать после предварительного согласования с арендодателем.
Ссылаясь на заключение договоров субаренды без предусмотренного в п. 5.1 договора аренды согласия администрации, последняя 20.04.2020 направила в адрес ответчика претензию от 17.04.2020 N 946-исх о расторжении договора, согласовании даты прекращения договора аренды и о возврате земельного участка.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более пяти лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Важно помнить!

Хотя арендатор земельного участка может сдать имущество в субаренду без согласия арендодателя, он обязан его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ): Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Уведомление арендодателя о субаренде и иные ограничивающие условия

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Часть 3 статьи 615 ГК РФ

Получение согласия арендодателя на передачу объекта в субаренду, зафиксированное договором или предусмотренное законом по умолчанию, не повод для арендатора расслабляться. Очевидно, что законом или договором на арендатора может быть возложена обязанность не только о получении согласия, но и об уведомлении арендодателя о том, что арендатор заключил или намерен заключить договор субаренды. С одной стороны, данное требование гораздо более мягкое, так как не подразумевает необходимости в получении какой-либо реакции от арендодателя, но с другой стороны пренебрежение требованием об уведомлении, равно как и несоблюдение установленного договором срока и/или порядка уведомления, может повлечь наступление негативных последствий.

При это рекомендуем уведомлять арендодателя о заключении субаренды тем способом, который предусмотрены условиями первоначального договора аренды, а при их отсутствии – способом, позволяющим достоверно доказать факт и дату уведомления.

Постановление
Арбитражного суда Северо-Западного Округа
от 4 сентября 2023 г. по делу N А56-62061/2022

Согласно пункту 2.2.18 договора при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения договора субаренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.
В соответствии с пунктом 4.10 договора в случае нарушения арендатором условий сдачи объекта (его части) в субаренду, установленных пунктом 2.2.18 договора, арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.
уведомление о заключении договора субаренды от 25.11.2021 с Кащавцевым В.А. направлено истцу согласно описи Почты России 26.11.2021. Соответствующее уведомление было получено Комитетом 01.12.2021 N 05-15-11177/21-0-0.
Оснований для удовлетворения требований суды не нашли.

Кроме требования об уведомлении (или вместе с ним) договором или нормативным актом могут быть наложены дополнительные ограничения и условия по передаче имущества в субаренду, например, выраженное согласие арендодателя на передачу в субаренду может распространяться на определенный круг лиц, очерченные договором. Или согласие арендодателя на субаренду не распространяется на случаи, когда у арендатора имеется задолженность по арендной плате, а также иные ограничительные условия.