СИТУАЦИЯ: Арендатор хочет досрочно прекратить арендные отношения, но арендодатель не согласен
ВОПРОСЫ: Какие обстоятельства дают арендатору право досрочно расторгнуть договор аренды, а какие, напротив, могут послужить препятствием? Как быть, если договором не предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение? Как расторгнуть договор аренды в судебном порядке? Какие штрафные санкции могут быть применены к арендатору за досрочное расторжение договора аренды?
ОТВЕТ: Возможность досрочного расторжения договора аренды арендатором зависит от следующих факторов, а именно:
· на какой срок заключен договор аренды: определенный или неопределенный;
· какие конкретно обстоятельства являются причиной желания расторгнуть договор;
· оценка существенности выявленных причин расторгнуть договор;
· виновность арендатора или арендодателя в возникновении указанных обстоятельств, наличие существенного изменения обстоятельств, форс-мажора.
Как правило, намерение прекратить арендные отношения со стороны арендатора может быть продиктовано нарушениями со стороны арендодателя (например, незаконным ограничением доступа), ненадлежащим состоянием помещения (возникшим без вины арендатора). Отдельно стоят причины, связанные с существенным изменением обстоятельств и наличием форс-мажора.
ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатору достаточно соблюсти установленный порядок отказа от договора, в том числе в части надлежащего уведомления контрагента о своем намерении. п.2 ст. 610 ГК РФ.
Если договор аренды заключен на определенный срок, то законодательством не предусмотрено право на односторонний внесудебный отказ от договора аренды для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, однако и не запрещено. Следовательно, в срочном договоре можно предусмотреть такое право арендатора и тогда квалификация действий арендатора будет целиком и полностью зависеть от содержания срочного договора аренды. Соответственно, судебный порядок расторжения договора по инициативе арендатора указан в ст. 620 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ
от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26
«… ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований».
Отдельно стоит отметить, что при наличии дефектов в помещении или недобросовестного поведения арендодателя, важно вовремя фиксировать выявленные недостатки и помнить, что само по себе фактическое освобождение арендованного ранее помещения не прекращает арендных правоотношений.
Если Арендатор попал в ситуацию, когда продолжение арендных отношений противоречит его интересам, то алгоритм ниже поможет ему выработать наилучшую стратегию:
-
Необходимо четко определить причины расторжения договора, которыми арендатор намерен обосновать отказ от дальнейшего его исполнения (если только договор аренды не дает право стороне на немотивированный отказ).
-
Следует обратиться к тексту договора аренды – прописано ли в нем право арендатора на односторонний отказ. Если прописано, необходимо ознакомиться с условиями и порядком реализации такого права – каким образом и в какой срок должен быть уведомлен арендодатель, подлежит ли возврату обеспечительный платеж и в каком объеме, а также иные существенные моменты.
-
Если договором прямо не установлено право стороны на односторонний отказ, и при этом желание арендатора прекратить аренду связано с недобросовестным поведением арендодателя или иными причинами, препятствующими нормальному пользованию арендуемым помещением, арендатору следует подготовить доказательства, подтверждающие позицию арендатора. Это могут быть фотографии, фиксирующие недостатки помещения, совместно составленные или односторонние акты осмотра помещения, письма к арендодателю, в которых арендатор указывает на наличие проблемы и просьбу ее устранить и прочее. Возможно даже провести независимую досудебную экспертизу.
-
Предпринять шаги к расторжению договора по соглашению сторон. Зачастую Арендодателю, заинтересованному в долгосрочных отношениях, невыгодно досрочно разрывать договор, особенно если к этому нет объективных (с его точки зрения) причин. Однако, прежде чем обращаться в суд, Арендатору следует донести свою позицию до Арендодателя, в том числе письменно: оставленное без ответа предложение пригодится в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка. Если удастся достигнуть соглашения, то необходимо обязательно зафиксировать его на бумаге. Если согласия достичь не удалось, то Арендатор может обратиться в суд, предоставив в поддержку своей позиции собранные в рамках первых шагов доказательства.
-
После направления Арендодателю предложения о расторжении договора и получения отказа, либо оставшись без ответного письма, Арендатор может подать иск в суд. В случае удовлетворения иска договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда, если этим решением не предусмотрена иная дата, с которой договор считается расторгнутым.
Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича
Рассмотрим несколько ситуаций подробнее.
Отказ Арендатора от дальнейшего исполнения договора вызван действиями (виной) Арендодателя
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
-
Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
-
Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
-
Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
-
Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Статья 620 ГК РФ
При выяснении обстоятельств уклонения арендодателя от передачи помещения (п.1 ст. 620 ГК РФ) суд обращает внимание, предпринимались ли арендатором попытки урегулировать спор, не прибегая к прекращению договора, не явилось ли немотивированное уклонение арендатора от приемки помещения и подписания акта приема-передачи действительной причиной того, что помещение не используется арендатором.
Постановление
Арбитражного суда Московского округа от
15.06.2021 N Ф05-10901/2021 по делу N А41-76941/2020
Суды установили, что арендатор неоднократно приезжал для осмотра помещения в сентябре, октябре и ноябре: помещения не были подготовлены к передаче арендатору. Между сторонами не были заключены дополнительные соглашения о переносе дат сдачи помещений, уведомлений по этому вопросу со стороны ответчика не поступало в адрес истца.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Из п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора в порядке п .1 ст. 620 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. «Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды».
К юридической невозможности использовать арендованное имущество, в частности, относятся ситуации, когда после заключения договора аренды, актами органов МСУ в рамках внесения изменений в Генплан или правила землепользования и застройки изменяется вид разрешенного использования земельного участка, ввиду чего арендатор лишается реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В случаях, связанных с физическим состоянием объекта аренды, одним из принципиальных моментов является сокрытие арендодателем неких характеристик объекта, которые могут существенно повлиять (или даже сделать невозможным) использование помещения, при этом арендатор при обычной деловой осмотрительности не в состоянии обнаружить такие дефекты. Например, в случае с большим износом здания, арендатор, не имея специальных познаний, не может оценить, что в течение краткого срока здание (помещение) может прийти в аварийное состояние. Однако, если дефекты или особенности объекта не являются скрытыми, и при заключении договора (приемке помещения) они были (должны были быть) известны арендатору, то на арендодателя не может быть возложена ответственность за такие недостатки в силу указаний п. 2 чт. 612 ГК РФ.
Постановление
Арбитражного суда Дальневосточного округа
от 21.03.2023 N Ф03-692/2023 по делу N А16-356/2022
Арендатор ссылается на невозможность использования арендованного помещения по целевому назначению, так как оно не оборудовано санузлами.
В ответ на указанное письмо учреждение сообщило, что туалетная комната не предусмотрена договором аренды, объектом аренды не является и не входит в общую площадь арендуемого помещения, предложив обществу самостоятельно оборудовать туалетную комнату в арендуемых помещениях.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Постановление
Арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 23.08.2019 N Ф01-3221/2019 по делу N А29-3462/2018
Исковое требование основано на статьях 309, 310, 452, 611 и 620 ГК РФ и мотивировано отсутствием у истца юридической возможности использовать арендованное имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами при заключении договора аренды.
…
Предприниматель обратился к Обществу с просьбой в 10-дневный срок привести всю строительную документацию в соответствие и передать по акту приема-передачи документы, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство
Поскольку недостроенный строительством объект, в силу объективных причин, не может быть использован для торговой деятельности, обязательство арендодателя по передаче арендатору объекта найма в данном случае не могут быть признаны исполненными надлежащим образом.
Неисполненная, но предусмотренная договором и/или законом, обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещения может стать поводом к расторжению договора, если отсутствие такого ремонта оказывает существенное влияние на состояние объекта и возможность его использования. Арендодателю можно «напомнить» о соответствующей обязанности, направив письмо. Аварийное состояние помещения можно доказать, пригласив представителя арендодателя на осмотр и составив общий акт, предоставив арендодателю наглядные свидетельства в виде фотографий, а в некоторых ситуациях, возможно, придется прибегнуть к экспертизе. Важно помнить, что арендатор вправе выбрать альтернативные пути разрешения конфликта, например, запросить соразмерное уменьшение арендной платы или произвести ремонт своими силами с получением денежной компенсации от арендодателя (в таком случае необходимо сохранить документацию, свидетельствующую о факте и размере понесенных расходов – договоры подряда, товарные накладные, акты выполненных работ).
Постановление
Второго арбитражного апелляционного суда
от 25.11.2022 N 02АП-8639/2022 по делу N А28-7914/2022
Ответчик письмом от 06.04.2021 сообщил истцу, что расторгает договор на основании пункта 3 статьи 620 ГК РФ в связи с непроведением последним капитального ремонта в разумные сроки согласно претензии от 29.04.2020.
Вместе с тем необходимость проведения капитального ремонта сданных в аренду нежилых помещений надлежащим образом не подтверждена, соответствующие доказательства в деле отсутствуют (статьи 9, 65 АПК РФ).
При заключении договора аренды от 24.03.2020 и приемке нежилых помещений ответчик согласился с состоянием передаваемого имущества, акты приема-передачи помещений содержат сведения о том, что последний удовлетворен их качественным состоянием и не имеет претензий к арендодателю, помещения пригодны для использования по назначению. Доказательств объективной невозможности осуществления деятельности в арендуемых помещениях ответчик не представил.
Постановление
Девятого арбитражного апелляционного суда
от 11.08.2021 N 09АП-38682/2021 по делу N А40-47765/2021
… с даты заключения договора и до даты составления акта, положенного истцом в основу исковых требований, прошло около 10 лет, что исключает квалификацию недостатков как существовавших до приемки объекта в аренду.
Вместе с тем, суд считает договор подлежащим расторжению по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 620 ГК РФ, согласно которому, …
Представленным в материалы дела двусторонним актом подтверждается факт ненадлежащего состояния здания, то есть неисполнение ответчиком обязанности по созданию арендатору необходимых условий для использования арендуемых помещений в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. настоящего договора, что в силу п. 3 ст. 620 ГК РФ, учитывая положения п. 3.1.3. договора, а также представленное в материалы дела не оспоренное ответчиком экспертное заключение от 11.03.2021 N 6229-ЭЗ, в котором содержится вывод о том, что объект аренды не соответствует назначению имущества, не соответствует требованиям ГОСТам, нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к зданиям для их безопасной эксплуатации, предусмотренным ч. 1 ст. 54 и ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", является основанием для расторжения договора.
Приведенная судебная практика позволяет сделать вывод о том, что для квалификации п.3 ст. 620 ГК РФ, т.е. по основанию отсутствия капитального ремонта здания: между датой приемки помещения арендатором и установлением необходимости провести капремонт, должен пройти значительный промежуток времени. Это время нужно, чтобы выявленные недостатки возникли именно в результате длительной эксплуатации здания в период арендных отношений без проведения капремонта.
Положения п.4 ст. 620 ГК РФ часто применяются совместно с положениями п.2 ст. 620 ГК РФ, т.к. по смыслу тесно связаны между собой.
Постановление
Арбитражного суда Волго-Вятского округа от
03.04.2023 N Ф01-803/2023 по делу N А82-14/2022
Однако существуют случаи персонального применения п.4 ст. 620 ГК РФ.
Постановление
Арбитражного суда Поволжского округа от
24.01.2020 N Ф06-56740/2019 по делу N А72-1903/2019
Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик не обязан вносить арендные платежи за спорный период (пункт 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку не имел возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в поврежденных пожаром помещениях и которые были освобождены им 14.11.2019, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Изучив протоколы осмотра места происшествия, представленные фотоматериалы, суды пришли к выводу, что пожар не нанес существенного повреждения предмету договора аренды, его последствия могли быть устранены самим арендатором, оснований для досрочного расторжения договора по пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации
Постановление
Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 22.02.2018 N Ф02-329/2018 по делу N А33-2719/2017
Постановление
Девятого арбитражного апелляционного суда
от 11.09.2020 N 09АП-34591/2020 по делу N А40-315688/2019
ЗАО "ИнвестРеконструкция" же по заключенному с ответчиком Договору имеет возможность использовать и использует арендованные помещения, также истец не учел, что вопрос экономической нецелесообразности дальнейшей аренды помещений не свидетельствует о юридической невозможности использовать имущество по назначению и в соответствии с условиями Договора.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.
При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств.
Однако, только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешаться в договорные отношения сторон, вопреки положениям ст. 421 ГК РФ. Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает свою правовую позицию, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств.
Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность предвидеть возможность наступления данных обстоятельств на момент заключения договора.
ВАЖНО ПОМНИТЬ:
Наступление форс-мажора и существенное изменение обстоятельств
Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
П. 1 Статьи 416 ГК РФ
В договоре аренды стороны часто предусматривают форс-мажор в качестве основания для освобождения от ответственности за нарушение договора, а также как повод для досрочного прекращения обязательств в случае, если непредвиденные обстоятельства длятся настолько долго, что стороны уже могут утратить интерес к установленным деловым отношениям. Прекращение договора из-за невозможности его исполнения предусмотрено и законодательством (ст. 416 и 417 ГК РФ), а если стороны не готовы к разрыву деловых связей, то форс-мажор может явиться основанием для того, чтобы без наступления негативных последствий взять паузу в части исполнения обязательств.
Зачастую условиями договора аренды предусмотрены обстоятельства, которые позволяют контрагенту сослаться на форс-мажор: например, обязательное уведомление о наступлении непредвиденных обстоятельств не позднее определенного срока; необходимость заручиться актом органа местного самоуправления или заключением Торгово-промышленной палаты и прочее.
Постановление
Арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 13.01.2023 N Ф01-7523/2022 по делу N А43-22107/2021
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в результате несчастного случая, произошедшего 08.09.2020, который действиями ООО "ПромИнТех" не обусловлен (обратного по делу не доказано), объект найма был утрачен (стал невозможным к использованию).
При таких обстоятельствах, учитывая пункт 1 статьи 407, пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорные отношения сторон прекратились в связи с отсутствием объекта аренды, следовательно, обязанность ООО "ПромИнТех" по внесению арендной платы прекратилась 08.09.2020.
Кроме того, наступление обстоятельств непреодолимой силы не прекращает обязательство должника, если исполнение возможно после того, как они отпадут (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
При этом контрагенты часто путают обычные коммерческие риски с обстоятельствами непреодолимой силы.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, отсутствие у должника необходимых денежных средств, отсутствие на рынке нужных товаров, нарушение обязательства контрагентом, а также неправомерные действия представителя должника не являются форс-мажором.
Постановление
Арбитражного суда Дальневосточного округа
от 24.12.2019 N Ф03-5923/2019 по делу N А73-3639/2019
Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.
Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанный ответчиком факт низкой урожайности не может являться безусловным основанием для освобождения общества от ответственности за ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств по договору аренды от 05.11.2008 N 0163/2008 по смыслу норм статьи 401 ГК РФ.
При этом судами отмечено, что из письма самого общества от 12.11.2018 N ДЛР-6/211 следует, что совокупный объем собранных им в спорный период семян составил 267,3 кг, что опровергает утверждение ответчика о принципиальной невозможности реализаций мероприятий по заготовке семян. Достоверных данных, указывающих на то, что исполнение данных обязательств в плановом объеме было полностью исключено, ответчиком в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представлено.
Меняющиеся внешнеполитические обстоятельства, наложение санкций и иных ограничений отчасти внесли коррективы в формирование судебной практики. Однако, суды по-прежнему не признают в качестве безусловных оснований для расторжения или изменения договора на основании ст. 451 ГК РФ изменение курса валют или изменение законодательства, действовавшего на момент заключения договора (Определение ВС РФ от 14.01.2019 N 307-ЭС18-22188).
Часто стороны ссылаются не только на форс-мажор, но и на существенное изменение обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
П. 1 Статьи 451 ГК РФ
При этом если возник форс-мажор, то исполнение обязательства становится для стороны временно или навсегда невозможным, если же произошло существенное изменение обстоятельств, то исполнение обязательства возможно, однако, сопряжено с убытками или иными неблагоприятными для стороны обстоятельствами.
В связи с существенным изменением обстоятельств для суда не будут доказательствами основания для расторжения договора документы или действия, которые предприняты самим Арендатором, например, принятие решения о ликвидации, закрытие филиала или сокращение штата.
Постановление
Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 05.09.2022 N Ф07-10673/2022 по делу N А66-10997/2021
Организация 29.04.2021 уведомила Общество о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно в связи прекращением деятельности Организации как сетевой организации, отсутствием утвержденного тарифа, вследствие чего договор аренды влечет ущерб для арендатора, поскольку он не получает денежные средства за услуги по транспортировке, на которые рассчитывал при заключении договора, а значит лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.
Как правильно отмечено судами, при заключении договора стороны исходили из наличия у Организации статуса сетевой организации и обязанности использовать объект как единый технологический комплекс по прямому производственному назначению. Указанные обстоятельства изменились, а возможность передать спорное имущество в субаренду не доказана. В сложившейся ситуации невозможность использования арендатором подстанции в соответствии с условиями договора аренды в силу приведенных норм является основанием для его расторжения.
.
Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2023 N 301-ЭС23-8359 по делу N А11-232/2022
РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА:
