Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

СИТУАЦИЯ: Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке, арендатор не согласен.

ВОПРОСЫ: в каких случаях арендодатель вправе повысить арендную плату без согласования с арендатором? Каким способом арендодатель должен известить арендатора об изменении арендой платы? В каких пределах может быть изменена арендная плата по инициативе арендодателя? Когда фактическое изменение арендной платы не является изменением условий договора?

ОТВЕТ: арендодатель вправе повысить арендную плату в одностороннем порядке только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Важное значение имеют формулировки.   

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором[1].

п. 2 ст. 310 ГК РФ

Право на одностороннее изменение условий договора, в частности, размера арендной платы, не требует согласия второй стороны договора. В рассматриваемом случае арендатор как бы заранее дает согласие на такие изменения, подписывая договор аренды, содержащий условие о праве арендодателя на увеличение/уменьшение в одностороннем порядке платы за пользование помещением.

В тексте договора аренды, как правило, в разделе, посвященном арендной плате, реже, в разделе, описывающем права сторон или правила изменения и расторжения договора, может содержаться норма, устанавливающая, что «Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке …».

При наличии подобного пункта договора для увеличения арендной платы не требуется заключение дополнительного соглашения к Договору, достаточно лишь довести информацию о новом размере платы до арендатора. В случае, если арендатор проигнорирует нововведение и продолжит вносить платежи в прежнем размере, то арендодатель с высокой вероятностью взыщет разницу в судебном порядке, а также санкции, если они предусмотрены договором.

Судебная практика это подтверждает:

Арендодатель посчитал, что арендатор (ответчик по делу) ненадлежащим образом исполнил обязательство по внесению арендных платежей. Ответчик настаивал на отсутствии задолженности, поскольку стороны не оформляли дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы.

Согласно условиям договора, арендная плата согласована сторонами в размере 57 272 рублей 19 копеек в месяц, в том числе НДС, и вносится на расчетный счет. В пункте 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и принимается арендатором в безусловном порядке. В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель направил арендатору письма от 02.08.2016 № УАЗО-1717-01/04, от 03.07.2017 № УАЗО-1333-01/04, от 23.03.2017 № УАЗО-628-01/041 об изменении и дополнении к договору аренды в части изменения арендной платы с 31.07.2016 и с 01.08.2017.

Суд встал на сторону арендодателя, мотивировав это тем, что «...Приняв права и обязанности арендатора по договору аренды, Предприниматель согласился с условиями договора аренды от 31.07.2015, в том числе о пересмотре арендодателем размера арендной платы за объект найма в одностороннем порядке (пункт 4.6 договора)»

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2020 № Ф01-7706/2019 по делу № А11-14746/2018

Данное разъяснение также послужило появлению позиции, согласно которой размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.

 «Договор вступает в силу с 29.12.2013 и заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 Договора).

Арендная плата устанавливается в размере 130 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц (пункт 3.1 Договора).

В пункте 3.6 Договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение размера арендной платы не более 1 раза в год на размер уровня инфляции (индекс потребительских цен), официально опубликованный Федеральной службой государственной статистики за предыдущий год, но не более чем на 10% в год.

При этом необходимость уведомления арендатора об изменении размера арендной платы Договором не предусмотрена.

На основании изложенного у арендодателя имелись основания в одностороннем порядке без уведомления арендатора увеличить размер арендной платы.

Указание Общества на недействительность пункта 3.6 Договора ввиду заключения Договора на срок менее года судом апелляционной инстанции не принимается, так как Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 Договора)».

Постановление Второго Арбитражного апелляционного суда от 19 января 2021 г. по делу № А31-3337/2019

Однако, в некоторых случаях арендная плата может быть увеличена в одностороннем порядке и чаще, чем один раз в год

Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 № 1313-О-О

Согласно ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды свободны в определении способа расчета и условий внесения арендной платы, в частности могут согласовать арендную плату в форме твердых платежей, вносимых периодически или единовременно (например, 1000 рублей в месяц или 12 тысяч рублей в год). Однако, может быть предусмотрен и более сложный механизм определения арендной платы и даже сочетание таких механизмов, например, плата может быть согласована в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; или в определенном проценте от суммы ежемесячного товарооборота арендатора в арендуемом помещении.

В случае, если механизм определения и условия внесения арендной платы сформулированы так, что подразумевают естественную изменчивость такой платы, в зависимости от указанных в договоре факторов (тот же % от выручки), тогда размер арендной платы может увеличиться именно по причине того, что изменились сами факторы (внешние обстоятельства). В таком случае, изменение размера арендной платы также не требует оформления дополнительного соглашения, и может быть инициировано по воле арендодателя как заинтересованной в этом стороны, то есть, мы снова по сути имеем дело с правом арендодателя на повышение арендной платы в одностороннем порядке, однако, уже не ограниченном одним разом за год.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

При этом может быть согласована не только ежегодная, но и более частая, например, ежеквартальная индексация.

Следует отметить, что отсутствие упоминания о регулярном пересмотре арендной платы на индекс роста потребительских цен или о потенциальном праве арендодателя повысить арендную плату, в связи с инфляцией, впоследствии не позволит арендодателю на вышеуказанных основаниях изменить плату в одностороннем порядке или принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения.

В то же время, инфляция может стать причиной для изменения арендной платы в одностороннем порядке только в том случае, если данный порядок ясно и недвусмысленно прописан в договоре аренды, так как сама по себе инфляция не является ни основанием для одностороннего внесудебного изменения арендной платы, ни существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ.   Если условие о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не описывает порядок, способ и метод перерасчета, то суд не признает такое условие согласованным.

Кроме того, та же инфляция не признается судами обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора аренды, а значит, иск арендодателя о понуждении арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ едва ли будет перспективным.

Высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения действующих ставок арендной платы и порядка ее внесения.

5.5.7. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767

Позиция остается актуальной и подтверждается практикой:

Арендодателем было заявлено требование об изменении условий договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ. Арендатор отказался подписать дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы на уровень инфляции.

В пунктах 4.5 и 6.1 договора было указано, что по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, арендная плата может быть изменена, но не более чем на коэффициент инфляции за предыдущий год.

В удовлетворении требования отказано, поскольку высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения действующих ставок арендной платы и порядка ее внесения, сама по себе инфляция не приводит к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, поскольку инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, возникновение которых нельзя было предвидеть. А соглашения в данном случае достигнуто не было.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа  от 22.04.2021 № Ф09-2672/21 по делу № А60-32951/2020

Подытоживая вышесказанное, если механизм расчета арендной платы сам по себе включает переменные или меняющиеся значения – учитывает размер выручки, которая не одинакова от месяца к месяцу, или предполагает зависимость от роста инфляции или рыночной стоимости имущества, значение которых определяется арендодателем не произвольно, а исходя из прописанного в договоре аренды механизма – данные Росстата, изменения в НПА – то арендная плата подлежит изменению без согласования с арендатором и столько раз за год, сколько позволяет договор аренды.  В то же время, если арендная плата установлена в твердой сумме или механизм ее расчета расписан невнятно, то арендодатель не сможет изменить арендную плату в одностороннем порядке, а также не вправе будет настаивать на заключении дополнительного соглашения о внесении изменений только на том основании, что в экономике произошли изменения.

Следует отметить, что и механизм определения арендной платы (например, увеличить процент от выручки арендатора, к которому привязана ставка арендной платы) НЕ может быть изменен в одностороннем порядке. На это нужна свободное волеизъявление обеих сторон.

Условия и пределы изменения арендной платы в одностороннем порядке

Как мы установили выше,  не требующее согласования с арендатором изменение размера арендной платы зачастую поставлено в зависимость от какого-либо фактора, например:

• уже упомянутой инфляции  (роста индекса потребительских цен );

• изменений в нормативных правовых актах: если  в аренду передается недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Зачастую  размер арендной платы устанавливается на основании нормативного правового акта, который предусматривают определенную арендную ставку или способ ее расчета, в зависимости от кадастровой или рыночной стоимости объекта, его площади, целевого использования и иных параметров.

• рыночной стоимости.

 В таком случае, на арендодателя может быть возложена обязанность доказать наступление таких обстоятельств.

Индивидуальный предприниматель (истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу о  взыскании задолженности по арендной плате за 2020 год

Согласно пункту 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09 в случае повышения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по субъекту Российской Федерации в сторону увеличения, размер арендной платы подлежит увеличению пропорционально увеличению размера рыночной стоимости аренды недвижимости согласно документу, выданному компетентным органом (Торгово-промышленной палатой), подтверждающему указанное обстоятельство, но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистик в целом по субъекту Российской Федерации; изменение размера арендной платы по указанным обстоятельствам осуществляется в течение 10 дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы с предъявлением другой стороне соответствующих документов.

Ссылаясь на пункт 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09, письмом от 18.01.2021 истец уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с 01.02.2021 до 451 759 рублей в месяц. В обоснование увеличения размера арендной платы арендодатель сослался на справку Орелстата от 10.02.2021 и информационное сообщение ООО "Эксперт".

Однако, полагая, что истцом не представлены предусмотренные пунктом 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09 документы, которые могут служить основанием для увеличения размера арендной платы, АО  отказалось уплачивать арендные платежи в увеличенном размере.

Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ суды пришли к выводу, что исходя из смысла пункта 5.2.2 договора сторонами установлено право арендодателя на одностороннее увеличение размера арендной платы пропорционально увеличению размера рыночной стоимости аренды недвижимости, однако такое увеличение ограничено уровнем инфляции.

При этом изменение размера арендной платы согласовано сторонами в течение 10 дней с даты обращения арендодателя с предложением об изменении арендной платы и предъявлением другой стороне соответствующих документов.

Соответственно на стороне арендодателя существовала обязанность представить арендатору сведения об изменении уровня инфляции, размера рыночной стоимости аренды недвижимости

В обоснование указанного обстоятельства истец представил ответ Росстата от 10.02.2021 о росте индекса потребительских цен за период с февраля 2020 по январь 2021 года, о чем уведомил ответчика письмом от 09.02.2021; письмо ООО "Эксперт" от 18.06.2021 об увеличении стоимости аренды за период с 01.04.2020 по 30.04.2021 на 10%, о чем уведомил ответчика письмом от 18.06.2021; информационное письмо Союза "Орловская торгово-промышленная палата" от 31.08.2021 об индексе потребительских цен за период с декабря 2020 по август 2021 года и другие.

Отказываясь вносить арендную плату в измененном размере, АО в свою очередь не представило арендодателю иных сведений о том, что размер рыночной стоимости аренды недвижимости не изменился или об ином уровне инфляции в Орловской области.

Таким образом, увеличение размера арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2022 № Ф10-5114/2022 по делу № А48-8942/2021

Стоит отметить, что арендодатель вправе увеличить арендную плату в уведомительном порядке без объяснения причин, апеллируя лишь к соответствующем пункту договора, если таковой сформулирован надлежащим образом. Либо комбинировать условное и безусловное право на увеличение арендной платы.

Судебная практика:

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд  к акционерному обществу о взыскании 96386 руб. 22 коп., в том числе 46440 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате и пеней. АО не согласилось с предъявленными требованиями, указав, что возможность повышения истцом постоянной арендной платы в одностороннем порядке договором аренды не предусмотрено. Арбитражный суд установил следующее.

 Как следует из имеющихся в деле документов, 01.02.2015г. между ИП Рузанкиным И.Е. (арендодатель) и АО «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ННвгФ/43559/15.

Пунктом 5.2.1 рассматриваемого договора сторонами согласовано, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Стороны договорились, что в случае, если показатель инфляции превысит 10%, ставка арендной платы может быть повышена на размер процента инфляции по году. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении арендной платы за 60 календарных дней до даты изменения арендной платы.

В соответствии с п.5.2.1 договора истцом было направлено в адрес ответчика уведомление от 13.09.2016г. об увеличении постоянной части арендной платы на 12,9% начиная с 14.11.2016г.

Суд удовлетворил требования арендодателя, установив, что указание в договоре на уведомлении об изменении арендной платы арендодателем за 60 дней до её изменения, говорит о том, что стороны договорились именно о порядке одностороннего изменения арендной платы. Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями вышеуказанного пункта договора.

На основании данных Федеральной службы государственной статистики в 2015 году уровень годовой инфляции составил 12,9%.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2020 г. по Делу № А43-31907/2020

Что касается пределов изменения размера арендной платы, то договором могут быть предусмотрены ограничения – например, «не более, чем на 10%» или «не выше чем на уровень инфляции, установленный таким-то способом»

Если  же стороны договора аренды не установили пределы изменения арендной платы, то арендодатель  вправе самостоятельно определить ее новый размер.

В то же время суды ссылаются на позицию Пленума ВАС от 2011 г., чтобы не допускать злоупотребления арендодателя, занимающего в таких правоотношениях доминирующее положение:

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

П. 22 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

Уведомлять или не уведомлять? Вот в чем вопрос...

Как мы установили ранее, договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Для того, чтобы такой право арендодатель мог защитить в суде свое право на увеличение арендной платы, формулировки договора должны быть тщательно продуманы и однозначно свидетельствовать о том, что стороны согласились с правом арендодателя на повышением цены, а также на то, в каком порядке, как и в каком размере, такое повышение будет происходить.

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления либо после  определенного договором срока. Как, например, в уже рассмотренном нами деле № А43-31907/2020, где арендодатель обязался уведомить арендатора об изменении размера платы за 60 календарных дней.

Однако, судебная практика складывается таким образом, что неисполнение арендодателем обязанности по уведомлению арендатора само по себе не означает, что арендодатель не воспользовался своим правом на повышением арендной платы (особенно если механизм, условия и периодичность повышения арендной платы четко регламентированы договором аренды), а значит, может начислять плату в новом размере и имеет право на взыскание с арендатора разницы между старой и новой ценой аренды. Тем не менее, отсутствие надлежащего уведомления не позволит арендодателю применить к арендатору предусмотренные договором санкции за нарушение порядка внесения арендной платы.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.
Так как договор аренды от 14.09.2005 публичного земельного участка заключен с Организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных  правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов

Следует отметить, что поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 10.10.2019 г.№ 305-ЭС19-12083

II

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктом 5.5 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем:

• ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, с предварительным уведомлением арендатора. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в подпункте 5.3.1 договора не применяется.

• при изменении рыночной стоимости земельного участка (в случае расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка), при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в год, на основании дополнительных соглашений к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

• в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

• при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а размер и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 7.1 договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.3.1 договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что увеличение размера арендной платы на уровень инфляции без уведомления арендатора противоречит условию 5.3.1 договора аренды от 25.12.2015 № 45-15-51, был предметом оценки судов и обоснованно ими отклонен с учетом следующего.

При наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы, в том числе при изменении индекса инфляции, отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Проанализировав пункты 5, 3, 5.3.1 договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суды верно указали, что в указанных пунктах закреплен порядок условия расчета арендной платы, при котором арендодатель рассчитывает арендную плату, увеличивая ее на уровень инфляции о чем уведомляет арендатора, уведомление об изменении размера арендной платы лишь информирует арендатора об изменении размера арендной платы, и не является необходимым действием для ее увеличения. Отсутствие такого уведомления не изменяет установленного договором порядка увеличения цены договора с учетом уровня инфляции.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа  от 27.12.2021 № Ф09-8250/21 по делу № А34-16093/2019

РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА:

[1]  Условие о праве арендодателя–предпринимателя в одностороннем порядке изменять арендную плату для арендатора, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, будет ничтожным в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ