Арендатор не вывозит свое имущество после расторжения договора аренды. Удержание имущества арендатора

Встречаются ситуации, когда арендатор возвращает по акту арендуемое им помещение, оставляя в нем, например, систему кондиционирования в силу того, что она требует сложного демонтажа, а помещение нужно освободить срочно. Последующий возврат этого имущества может обсуждаться с арендодателем в устной форме без заключения какого-либо соглашения. Если арендатор не реагирует на неоднократные запросы и письма арендодателя забрать свое имущество или он прямо выразил свою волю на отказ от имущества, то оно может быть признано бесхозным или «брошенным» и остаться в собственности арендодателя.  

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.  Здесь следует учитывать то, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Так, предприниматель - арендатор обратился в Арбитражный суд с иском к обществу - арендодателю об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Свои требования арендатор (истец) обосновал тем, что он по согласованию с арендодателем (ответчиком) оборудовал арендуемое помещение системой кондиционирования. После расторжения договора аренды и возврата помещения по акту приема-передачи, истец не успел осуществить демонтаж и вывоз своего имущества из помещения. Таким образом, истец утратил фактическое владение принадлежащей ему системой кондиционирования, установленной в помещении. Ответчик отказал в демонтаже и вывозе имущества, мотивируя отказ тем, что истец отказался от права собственности на систему кондиционирования в счёт компенсации расходов на ремонтные работы в ранее арендуемых помещениях.

Суды, удовлетворяя исковые требования арендатора, руководствовались ст.ст.218, 225, 226, 236 Гражданского Кодекса РФ. Также, в силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предметом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть вещь, обладающая такими идентифицирующими признаками, которые позволяют ее выделить из других вещей. По виндикационному иску истец должен доказать наличие у него права собственности на истребуемое имущество, факт нахождения имущества во владении ответчика, отсутствие у ответчика законных оснований для владения имуществом. Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), применяя статью 301 Гражданского Кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества. В случае недоказанности хотя бы одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Таким образом, в обоснование требований истцом были предоставлены суду документы, доказывающие все вышеназванные обстоятельства, а именно:

• право собственности истца на спорные объекты подтверждается представленными в материалы дела договором поставки и монтажа оборудования, товарной накладной, счётом-фактурой, а также актом сверки взаимных расчётов;

• проведение работ по установке системы кондиционирования и прокладке кабеля было письменно согласовано;

• о нахождении спорного оборудования во владении ответчика свидетельствуют письмо организации, которая устанавливала оборудование, пояснение представителя ответчика, схема расположения кондиционеров, представленная ответчиком;

• возможность выделения спорных вещей при помощи индивидуальных признаков обусловлена наличием серийных номеров на каждом из кондиционеров и связанностью вспомогательного оборудования (кабели, дренажная помпа, щит ЩМП, выключатель автоматический) в единую систему кондиционирования

Претензия истца в адрес ответчика свидетельствует о том, что истец не отказывался от своего имущества.

Так, общество - арендодатель обратилось в арбитражный суд к обществу – арендодателю с иском о взыскании стоимости утраченного имущества в связи с удержанием имущества арендатора (истца) после расторжения договора аренды.

Судом установлено, что между обществами был заключен договор аренды нежилого помещения. Договор аренды расторгнут и арендованное помещение возращено арендодателю по акту возврата, согласно которому на момент передачи помещения, в помещении находится имущество арендатора согласно описи, которая прилагается к акту возврата. Согласно описи к акту, в помещении арендодателя находится 40 единиц торгового оборудования арендатора на определенную сумму.

Согласно условиям договора, в случае если арендатор не вывозит свое имущество после расторжения договора, арендодатель осуществляет хранение оборудования/иных вещей арендатора в течение 1 (одного) месяца, после чего имеет право распорядиться ими по своему усмотрению.

Поскольку имущество не было возвращено арендатору, он обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались ст.ст.15, 301, 302, 401, 402 421, 422, 431 Гражданского Кодекс РФ, ст. ст. 64, 71, 168, 67, 68 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Также, суды сочли не доказанным наличие на момент рассмотрения иска истребуемого имущества у ответчика и его стоимость. Из представленных доказательств следует, что имущество истца осталось в освобожденном помещении, доказательств обращения истца к ответчику за возвратом вещей в материалы дела не представлено; подписывая акт возврата, истец был уведомлен о наличии имущества в помещении и необходимости его вывоза в соответствии с пунктом договора; истец не проявил предполагаемую заботу и осмотрительность по отношению к собственному имуществу, в результате чего утратил права на оставленное им в помещении имущество, в то время как ответчиком были предприняты все разумные меры для возврата спорного имущества и оборудования. Согласно отметке на описи стоимость фиксировалась со слов представителя арендатора и по его требованию.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о недоказанности размера причиненного истцу ущерба, а также причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

Вышестоящие суды согласились с выводами суда первой инстанции.

В силу ст.ст. 304, 305 Гражданского Кодекса РФ  иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Упущенную выгоду при простое помещения нужно, конечно, доказать, то есть документально подтвердить, что возможность получения арендодателем доходов от этого помещения существовала реально.

При определении размера упущенной выгоды судами учитывается совершение арендодателем конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

Так, организации заключили договор аренды нежилого помещения. У арендатора образовалась задолженность по арендным платежам.

Стороны письменно не известили друг друга о предстоящем освобождении арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды; окончательные условия нового договора аренды арендодателем не были согласованы, новый договор аренды сторонами не подписан, однако арендатор продолжил пользоваться арендуемым помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Поскольку пунктом договора предусмотрено право на удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, при наличии задолженности по арендной плате у арендатора, вплоть до полного погашения арендных платежей, арендодатель запретил доступ в арендуемое помещение. Арендатор направил заявление с просьбой разрешить вывоз личных вещей и имущества из помещения. Заявления арендатора оставлены без ответа, в связи с чем, арендатор обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Суды первых двух инстанций отказали в удовлетворении требования со ссылкой на то, что действия Арендодателя не являются незаконными.

Суд округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

Суд указал, что вопреки выводам нижестоящих судов имущество оказалось во владении Арендодателя не по воле Арендатора вследствие добровольного оставления имущества, а вследствие действий Арендодателя, который без предварительного уведомления о каком-либо нарушении обязательств распорядился не выдавать Арендатору ключи от офиса.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что положения договора аренды предусматривают право удержания при задолженности по уплате арендной плате, в то время как в рассматриваемом деле задолженность образовалась из сумм неустоек по договору.

Незаконное удержание имущества арендатора  квалифицируется как уголовное  правонарушение либо по ст. 160 Уголовного Кодекса РФ, «Присвоение» либо ст. 330 Уголовного Кодекса РФ,  «Самоуправство». В обоих случаях санкции нарушителю не избежать. Также, в ходе следственных действий удерживаемое имущество  может быть изъято в качестве вещественных доказательств по уголовному делу и передано на ответственное хранение другому лицу.

Если арендодатель, изымая (удерживая) имущество у арендатора, предполагает, что имеет на него законное право по договору аренды, то в случае отсутствия законных оснований, его действия будут квалифицироваться по ст. 330 Уголовного Кодекса РФ.