Арендатор не платит и не освобождает помещение, что делать?

Автор статьи:

Адвокат
Антон Абражевич

Число публикаций на сайте: 114 шт

Антон Абражевич - член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж - более 12 лет.

Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

Больше информации
Арендатор не платит и не освобождает помещение, что делать?

СИТУАЦИЯ: Срок аренды помещения истек или договор аренды расторгнут досрочно, однако арендатор не освобождает помещение

 

ВОПРОСЫ: Как понудить арендатора возвратить арендованное помещение? Как можно поступить с имуществом недобросовестного арендатора? Какие дополнительные требования арендодатель вправе предъявить арендатору одновременно с возвратом нежилого помещения?

 

ОТВЕТ: Арендодатель вправе добиться возврата нежилого помещения в свое владение в судебном порядке с привлечением судебных приставов при необходимости. Кроме того, одновременно с возвратом нежилого помещения возможно предъявление арендатору дополнительных, денежных, требований. При соблюдении ряда условий Арендодатель может самостоятельно возвратить в свое владение помещение и освободить его от вещей арендатора либо ограничить доступ арендатору в нежилое помещение, однако в некоторых случаях такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство, необходимо учесть все нюансы. Читайте далее и узнаете...


 

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

 

В данном случае в качестве проблемной (спорной) ситуации мы рассматриваем состояние, когда арендатор при отсутствии правовых оснований или вопреки воле арендодателя продолжает занимать арендованное помещение, либо фактически перестал им пользоваться, но оставил в арендованном помещении свое имущество, которое делает невозможным (затрудняет) использование вышеуказанного помещения иными лицами. 

Ситуация, когда нахождение арендатора и его имущества в помещении становится нежелательным, может возникнуть при наличии разных обстоятельств. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим три возможных варианта:

  1. договор аренды прекратил свое действие, однако арендатор не освободил помещение в установленный срок;

  2. договор аренды юридически действует, однако арендатор не вносит арендную плату и продолжает беспрепятственно пользоваться помещением;

  3. договор аренды не заключен или признан недействительным. 

Возвращение помещения во владение арендодателя в судебном порядке, взыскание арендной платы и убытков 

Одним из наиболее логичных вариантов разрешения возникшей конфликтной ситуации является обращение в суд с требованием вернуть помещение, заплатить арендную плату за период фактического пользования помещением, а также, в некоторых случаях потребовать возместить убытки или уплатить договорную неустойку.

Если арендатор откажется исполнить решение суда добровольно, то у судебного пристава есть полномочия принудить ответчика в рамках исполнительного производства освободить нежилое помещение от пребывания в нем арендатора и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 №229-ФЗ).

Если мы сталкиваемся с ситуацией, когда надлежащим образом оформленный договор аренды прекратил свое действие, а арендатор по-прежнему занимает помещение и отказывается от подписания акта возврата помещения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за время пользования помещением за пределами действия договора. 

Договор аренды прекращает свое действие, если:

  1. Срок договора аренды истек, пролонгация действия договора не предусмотрена либо стороны не воспользовались правом на пролонгацию.

  2. Договор расторгнут по соглашению сторон.

  3. Сторона договора аренды воспользовалось правом на односторонний отказ от договора. Это возможно в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) либо если такое право прямо предусмотрено договором аренды. В обоих случаях примем за данность, что все условия по расторжению договора аренды в одностороннем порядке, стороной соблюдены.

  4. Иные обстоятельства (расторжение договора по решению суда, ввиду возникновения обстоятельств непреодолимой силы и прочее).

Итак, договор аренды прекратил свое действие и это значит, что арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. Если иное не предусмотрено договором аренды, факт передачи помещения в пользование арендатора, равно как и возвращения помещения, подтверждается подписанием Акта.

Судебная практика: 

Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества, то в случае передачи имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (в том числе акт приема-передачи) (определение ВАС РФ от 21.02.2008 №1224/08, от 22.11.2011 №ВАС-13707/11, от 11.02.2010 №ВАС-1034/10).

Суд не признает доказанным факт передачи либо возврата имущества, если это не подтверждено документально (определение ВАС РФ от 21.02.2008 №1224/08)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020 №20АП-4535/2020 по делу №А09-5645/2019

Однако, недобросовестный арендатор может не торопиться подписывать акт и продолжать пользоваться помещением, не внося при этом установленную арендную плату, что, безусловно, является нарушением, ведь, согласно основанным на гражданском законодательстве позициям судов.

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:

Судебная практика: 

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как указано выше, после заключения соглашения от 05.02.2014 о расторжении договора аренды земельных участков от 12.01.2010 КФХ "Каравай" продолжало пользоваться данными земельными участками, вносило арендную плату участникам общей долевой собственности на этот земельный участок. Доказательств возврата ответчиком спорных земельных участков их собственникам суду не представлено. Мер к изъятию из владения и пользования ответчика земельных участков арендодателями не предпринималось.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2021 №Ф10-5314/2020 по делу №А09-5645/2019

При недобросовестном поведении арендатора после прекращения действия договора Арендодатель вправе предъявить следующие требования:

  1. О возврате и освобождении помещения, подписании акта возврата

  2. О взыскании арендной платы за время фактического пользования помещением после прекращения действия договора

  3. Иные денежные требования:

  • уплата предусмотренной договором неустойки за несвоевременный возврат

  • возмещение убытков сверх неустойки и в полном размере, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ), если арендная плата за время просрочки их не покрывает.

  • уплата проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата нежилого помещения арендодателю.

 Судебная практика:

Суд удовлетворил требования арендодателя о возврате помещения, взыскания арендной платы и неустойки в результате неисполнения ответчиком после получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и претензии о возврате помещения по акту приема-передачи обязательств по внесению арендной платы.

      Между ООО "Союз" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Шалыгиным Олегом Николаевичем (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №1 от 02 июля 2021 года.

В марте 2022 года ответчик сообщил в устной форме истцу о намерении прекратить договор аренды. Истец подготовил документы о прекращении договора аренды, между тем ответчик указанные документы не подписал, не возвратил, не предоставил истцу каких-либо возражений, фактически выехал из помещения, помещение по акту приема-передачи не возвратил.

17 августа 2022 года в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 11.08.2022 №1, также являющееся претензией о возврате помещения по акту приема-передачи, оплате задолженности по арендной плате

Факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено. Доводы об освобождении помещения документально ответчиком не подтверждены.

Между тем само по себе освобождение арендатором помещения не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату до момента возврата объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю.

Начисление неустойки из расчета 0,1% от размера задолженности за каждый день просрочки предусмотрено п. 6.4 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 №13АП-9937/2023 по делу №А56-96110/2022

 

Еще одно судебное решение в пользу Арендодателя:

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 марта 2018 года между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения №02-01/03/18 от "01" марта 2018 года

30 апреля 2019 года Арендодателем получено письменное уведомление Арендатора исх.№29/МС о досрочном расторжении Договора с 01.07.2019.

Между тем, согласно п. 2.3.15. Договора Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) календарных месяца о предстоящем освобождении Помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.

Как указывает истец, поскольку письменное уведомление Арендатора исх.№29/МС о досрочном расторжении Договора получено Арендодателем 30.04.2019, то следовательно, договорные правоотношения могли считаться досрочно прекращенными не ранее "01" августа 2019 года, но при условии заключения Сторонами письменного соглашения о досрочном расторжении договора (п. 5.1. Договора) и при условии подписания Сторонами Акта приема-передачи возвращаемого недвижимого имущества (ст. ст. 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 2.3.13. Договора).

В пункте 2.3.16. договора стороны предусмотрели, что именно на арендаторе лежит обязанность, в случае прекращения его действия, передать нежилое помещение по акту приема-передачи.

По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды бремя доказывания факта исполнения обязательства по возврату арендуемого недвижимого имущества арендодателю в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на арендаторе.

Довод ответчика о том, что фактически помещение освобождено в январе 2019 и за июль арендная плата не подлежит начислению, судом первой инстанции также обосновано отклонен, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации достаточных доказательств того, что арендуемое помещение было передано истцу - 31.01.2019, или же, что последний уклонялся от его принятия, ответчиком в материалы дела не представлено.

Более того, досрочное освобождение арендуемого помещения не снимает с арендатора обязательств по уплате арендной платы, поскольку само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании арендной платы за все время до подписания акта возврата помещения.

Постановление Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2020 г. №07АП-8050/2020

Какие действия Арендодателю необходимо предпринять для получения успешного результата в суде?

  1. Соблюсти досудебный порядок, в том случае, если наряду с возвратом помещения Арендодатель предъявляет денежные требования

  2. Определиться с правовым основанием заявляемых требований                             

ДЛЯ ЮРИСТОВ 

При истечении срока договора арены и необходимости возвратить помещение в свое владение арендодатель может подать виндикационный иск в порядке ст. 301 ГК РФ "Истребование имущества из чужого незаконного владения". Логика требований заключается в том, что с истечением срока арендного соглашения арендатор утрачивает правовые основания владеть помещением, в неуплаченные арендные платежи в таком случае взыскиваются как неосновательное обогащение.

Существует судебная практика в поддержку истребования имущества, ранее находящегося в аренде, в порядке ст. 301 ГК РФ.

Судебная практика:

Между ООО «Пери» (арендодатель) и ООО «Рускор» (арендатор) заключен договор аренды оборудования с правом выкупа от 16.06.2016 № 11185-001.

Срок аренды оборудования составляет 24 месяца (пункт 2.1 договора). Уведомлением от 23.04.2019 № 2583 ООО «Пери» известило ООО «Рускор» об отказе от договора, возобновленного по окончании срока его действия на неопределенный срок, в связи с невыплатой выкупной стоимости арендованного имущества, просило вернуть переданное по договору оборудование.

На основании норм статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пунктам 32, 36 постановления № 10/22, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2020 №Ф04-2133/2020 по делу №А45-30329/2019

 

Однако, более распространенной является позиция о то, что при подобных спорах стоит исходить из правовых норм, регулирующих договорные отношения, которые всё же существовали в определенный момент времени, и что при истребовании арендодателем имущества после прекращения договора аренды ст. 301 ГК РФ применению не подлежит.

Судебная практика: 

Однако в соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Определение ВАС РФ от 22.04.2011 №ВАС-3409/11 по делу №А33-19359/2009

 

Судебное решение о взыскании договорной неустойки за пределами действия:

В Комитет 26.01.2016 поступило уведомление Общества от 14.01.2016 об отказе от договора аренды.

12.12.2018 произведена государственная регистрация прекращения права собственности Общества на объект недвижимости - железнодорожные подъездные пути (кадастровый номер 47:25:0108001:217).

В связи с тем, что названный земельный участок освобожден от объекта недвижимости (железнодорожные пути) с 12.12.2018, Обществу Комитетом направлена претензия от 05.04.2019 N 147/а, содержащая требование в 10-дневный срок погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеням, а также подписать прилагаемый проект акта приема-передачи спорного земельного участка от 12.12.2018, оставленная Обществом без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 4.4.10 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно извещать арендодателя не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении Участка, с последующей передачей участка арендодателю в состоянии не хуже первоначального по двустороннему акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения.

Указанная обязанность Обществом не исполнена, земельный участок не возвращен Комитету после прекращения действия договора.

При таких обстоятельствах Общество обязано вносить арендную плату за спорный период.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, Общество обязано выплатить неустойку за спорный период, начисленную за просрочку внесения арендных платежей.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.02.2021 №Ф07-15627/2020

Как видно из судебной практики, если арендодатель доказывает свое право на переданное в аренду имущество, наличие договора аренды и его фактическое исполнение сторонами (действительная передача помещения в пользование арендатору, как правило, зафиксированная актом передачи помещения), факт прекращения договора аренды и верно оформленная процедура прекращения договора, если имел место односторонний отказ от договора, то вероятнее всего, суд удовлетворит все заявленные требования арендодателя, в том числе предусмотренную договором неустойку за просрочку в передаче помещения, но все это - при отсутствии со стороны собственника злоупотреблений, например, в виде умышленного уклонения от приема помещения.

ЧТО МОЖЕТ ПОЙТИ НЕ ТАК?

Хотя выше было отмечено, что надлежащим оформлением возврата помещения арендодателю является подписание акта, тем не менее, стоит принять во внимание и иные обстоятельства: добросовестному арендатору, переставшему пользоваться помещением, но по какой-то причине не подписавшему акт возврата стоит собрать иные доказательства прекращения договорных и фактических обязательств – в частности, отсутствие со стороны арендодателя счетов и требований об уплате арендной платы, переписка сторон и прочее. 

В то же время арендодателю, пренебрегающему надлежащим документальным оформлением каждого этапа арендных отношений, хотя бы при их завершении стоит предпринять действия, свидетельствующие о том, что у сторон не было намерения пролонгировать или возобновить действие договора аренды. Такими действиями являются письменные требования, адресованные арендатору, вернуть помещение с указанием желаемого срока. 

Cудебная практика:

Судебная коллегия полагает, что суд кассационной инстанции не учел следующее.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018

Гораздо больше нюансов в случае, если договор аренды действует, арендатор, по мнению арендодателя, нарушает положения договора аренды (не вносит арендную плату, ухудшает состояние арендованного имущества, использует помещение не по назначению), что побуждает арендодатель потребовать расторжения договора аренды и возврата помещения. В таком случае требование арендодателя о возврате помещения будет удовлетворено в том случае, если он докажет, что есть основания для расторжения договора. 

Судебная практика: 

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю об обязании в срок, не превышающий трех дней после вступления решения суда в законную силу вернуть свободным от имущества ответчика нежилые помещения.

Исковое требование мотивировано тем, что срок договора аренды спорного помещения истек, Учреждение не выразило волеизъявления на продление договора по причине допущенных арендатором нарушений сроков внесения арендной платы. Однако, Арендатор заявил, что в период пандемии имеет право на льготу по арендной плате и на продление срока действия договора аренды. Арендатор оплатил задолженность и письменно уведомил о желании продлить действие договора аренды. Суд подтвердил право арендатора на продление договора в период пандемии. 

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.10.2021 № Ф01-4437/2021 по делу№ А29-14803/2020

В другом деле суд встал на сторону Арендодателя и подтвердил его право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок: 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Руководствуясь приведенными выше законоположениями и сложившейся практикой их применения, установив, что реализуя свое право, общество "ФПК" в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора (пункт 2.4) уведомило арендатора о его расторжении, направив в его адрес уведомление от 13.12.2019 N 23006/ФПКФУр, суды сделали правильный вывод о том, что договор прекратил свое действие.

При этом суды исходили из того, что общество "ФПК" правомерно осуществило право на односторонний отказ от исполнения договора, действуя добросовестно и разумно в пределах, установленных законом, злоупотребления правом и недобросовестность действий общества "ФПК" за пределами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, не установили, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска.

Абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В отсутствие у общества "Мехпрачечная ЮУЖД" правовых оснований для пользования арендованным имуществом, учитывая, что доказательств возврата имущества из аренды в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили первоначальный иск в части требования об обязании возвратить спорное имущество из аренды по акту приема-передачи.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.07.2021 № Ф09-4440/21 по делу № А76-14673/2020

 

А как же быть, если стороны арендных отношений решили не оформлять их на бумаге, то есть договор аренды отсутствует? 

В случае отсутствия договора аренды или признания договора незаключенным для освобождения помещения от вещей арендатора можно подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судебная практика:

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь; утрата истцом фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков. Ответчиком по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть незаконный владелец.

Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2021 №308-ЭС21-14533

01.04.2004 между Академией (арендодателем) и ЗАО "АВИН" (правопредшественником общества, арендатором) был подписан договор о передаче в аренду имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование площадку для использования под производство, реализацию и организацию потребления продукции общественного питания, площадью 270, 5 кв. м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2006 по делу №А40-13644/06 Договор аренды признан незаключенным, поскольку в экспликации БТИ, в планах здания не значится, и ни чертежами, ни планами БТИ, ни иными документами наличие и расположение площадки 275 кв. м, которая является предметом договора, не подтверждается.

После признания Договора аренды незаключенным, общество продолжило занимать спорное помещение, в связи с чем Академия 14.03.2016 направила последнему претензию с требованием освободить площадку площадью 270,5 кв. м и подвальное помещение, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Галушкина, д. 5, и возвратить их арендодателю.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением, которое было на основании статьи 301 ГК РФ.

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2019 №305-ЭС19-13459 

Однако, в случае, если договор аренды признан недействительным, требования по возврату имущества из владения арендатора должны быть обусловлены последствиями недействительности сделки.

 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации

 

Недействительным договор аренды может быть признан в судебном порядке, в частности в порядке, установленном для оспаривания сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, крупных сделок, которые совершены с нарушением требований к ним, по иску общества или его участника (п. 5 ст. 45 и п. 5 ст. 46 Закона об ООО).

 

При вступлении в силу решения суда о признании договора недействительным, нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврат, согласно правилам о последствиях недействительности сделки (п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

 

Судебная практика:

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (п. 2 ст. 174 ГК РФ) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение.

Суд области пришел к правомерному выводу о том, что в нарушение действующего законодательства договор аренды от 16.10.2017 №1/17 является убыточным для истца и сделкой с заинтересованностью, в силу чего является недействительной сделкой, поскольку директор ООО "Техком" Шоль В.К. при заключении оспариваемой сделки действовал не в интересах общества и на заведомо невыгодных для юридического лица условиях, а также скрыл информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 №20АП-3413/2021 по делу №А54-8033/2018 

 

Государственное унитарное предприятие на основании договора аренды передало закрытому акционерному обществу маслобойное оборудование. Поскольку арендатор своих обязанностей, установленных договором, не исполнял, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате. В удовлетворении данного иска было отказано по причине ничтожности договора аренды.

В связи с изложенным государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу с иском о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорного оборудования.

Ответчик просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения, так как, по его мнению, требование о возврате в натуре имущества, переданного по ничтожной сделке, является виндикационным, и в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ истец должен был доказать наличие у него права на спорное имущество.

Суд кассационной инстанции жалобу удовлетворил, отметив следующее. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу договор аренды, по которому передавалось спорное имущество, признан недействительным. Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, все полученное по такой сделке подлежит возврату каждой из сторон.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки. Суд также отклонил довод ответчика о необходимости применения правил о виндикационном иске к требованиям о возврате в натуре имущества, полученного по недействительной сделке, указав, что в соответствии со статьями 12, 167 ГК РФ применение последствий недействительности сделки является самостоятельным способом защиты гражданских прав. В рамках этого спора право истца на имущество исследованию не подлежит, однако удовлетворение такого иска не предрешает исход возможного спора о принадлежности имущества.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126 

Право Арендодателя на самостоятельное возвращение помещения в собственное владение. Ограничение доступа в помещение. Удержание и реализация вещей арендатора.

Статьями 12, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право лица на самозащиту. 

Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

По смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может заключаться также в воздействии на имущество правонарушителя, в том случае если она обладает признаками необходимой обороны (статья 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25

Судебная практика: в пользу арендодателя

Как установлено судами, 26.12.2014 между ЗАО «Группа Джей Эф Си» (арендатор) и ООО «МЛП-Подольск» (арендодатель) заключен договор №19/11-2014 аренды складских помещений, расположенных в складском корпусе №2 по адресу: г. Подольск, ул. Поливановская, дом №9, общей площадью 4 323 кв. м, прекративший свое действие 16.07.2015 по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей путем направления арендатору возражений относительно продолжения пользования арендатором помещениями и требования об освобождении помещений, об уплате арендной платы и неустойки, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2016 по делу №А41-27215/2016 и

ЗАО «Группа Джей Эф Си», ссылаясь на незаконность действий арендодателя по выселению истца из занимаемых помещений, заявило требование о взыскании с арендодателя 85 431 357 рублей убытков в виде ориентировочной рыночной стоимости находящегося в помещении и неправомерно демонтированного арендодателем оборудования, предназначенного для хранения и дозаривания бананов и иного оборудования. Уды пришли к выводу о том, что размер ущерба истцом не обоснован и документально не подтвержден; достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих факт наличия в помещениях спорного оборудования, принадлежащего ЗАО «Группа Джей Эф Си», не представлено; помещения по акту приема-передачи к договору аренды передавались пустыми, без какого-либо технологического оборудования, принадлежащего истцу, и были оснащены исключительно инженерным оборудованием арендодателя; ссылки истца на то, что оборудование было смонтировано истцом до заключения договора аренды от 16.12.2014 №19/11-2014 на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды от 06.08.2010 и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 29.06.2012, судами отклонены, поскольку не содержат описание какого-либо оборудования арендатора.

При этом, приняв во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-27215/2016 установлен факт расторжения договора аренды, что возлагает на арендатора обязанность возврата помещений в освобожденном виде, которая последним исполнена не была, равно как были проигнорированы требование арендодателя о необходимости освобождения помещений и их возврата арендодателю и предупреждение о самостоятельном выселении арендатора из помещений и вывоза находящегося в нем имущества в случае неисполнения требования, суды пришли к выводу о том, что допущенное бездействие арендатора исключает необходимость возложения на арендодателя ответственности в виде возмещения убытков, а его действия по самостоятельному выселению истца в целях подготовки помещений к отопительному сезону и заезду нового арендатора являются способом самозащиты права и не противоречат закону.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2017 №Ф05-3587/2017 по делу №А41-52643/2016

 

Судебная практика: в пользу арендатора

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

….право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ…
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Субарендатор ссылается на то, что субарендодатель удерживает принадлежащее ему имущество, находящееся в нежилом помещении, переданном в субаренду, после расторжения договоров субаренды.

Требование удовлетворено частично, поскольку долг по договорам субаренды субарендатором погашен, что повлекло утрату законных оснований для удержания субарендодателем его имущества, установлено, что субарендодатель фактически осуществил захват имущества субарендатора, не имея на это правовых оснований.

В данном случае действия, необходимые для защиты права на долг по субаренде в сумме 89 839,30 руб., были несоразмерны удерживаемому имущества на сумму несколько миллионов рублей, а после приобретения кредитором другого права требования на сумму более 2 млн. руб. удерживаемое имущество правильно квалифицировано судами как захваченное, т.к. оказалось во владении ответчика без законных оснований к этому моменту.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 11 января 2002 г. №66 (пункт 14) право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Поскольку в данном случае имущество оказалось во владении ответчика не в результате его оставления у кредитора, а препятствий кредитора по ее возвращению должником, то оснований полагать законным применение прав, предусмотренных ст. 359 ГК РФ, кредитором не имелось.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 №Ф10-2284/2020 по делу №А48-3212/2019

Таким образом, арендодатель, который столкнулся с недобросовестным поведением арендатора вправе прибегнуть к самозащите права посредством отключения электроэнергии (при условии, что это не будет нарушать прав третьих лиц), ограничения доступа в помещение (при условии, что такие действия не приведут к самозахвату вещей арендатора ввиду невозможности для арендатора вывезти имущество).

Если помимо прочего у арендатора есть непогашенная задолженность, то арендодатель вправе на удержание или даже реализацию имущества арендатора при условии уведомления арендатора о таких намерениях, а также при соразмерности долга арендатора стоимости оставленного имущества.

 

Кроме того,

Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 1 статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации

 

Однако, стараясь защитить свое право, арендодателю важно не переусердствовать. В противном случае его действия могут не только послужить причиной для взыскания убытков в порядке гражданского судопроизводства, но и квалифицированы как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ)

 

Не образуют состава кражи или грабежа противоправные действия, направленные на завладение чужим имуществом не с корыстной целью, а, например, с целью его временного использования с последующим возвращением собственнику либо в связи с предполагаемым правом на это имущество. В зависимости от обстоятельств дела такие действия при наличии к тому оснований подлежат квалификации по статье 330 УК РФ или другим статьям Уголовного кодекса Российской Федерации

п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2002 N 29 

От хищения следует отличать случаи, когда лицо, изымая и (или) обращая в свою пользу или пользу других лиц чужое имущество, действовало в целях осуществления своего действительного или предполагаемого права на это имущество (например, если лицо обратило в свою пользу вверенное ему имущество в целях обеспечения долгового обязательства, не исполненного собственником имущества). При наличии оснований, предусмотренных статьей 330 УК РФ, в указанных случаях содеянное образует состав самоуправства.

П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48

 

Существенным отличительным признаком состава преступления ст. 330 УК РФ, - является наличие действительного или предполагаемого виновным права на совершение оспариваемых действий, осуществляемых с нарушением закона. Арендодатель может предполагать наличие у него права на удержание имущества Арендатора или наоборот Арендатор может предполагаю законность своего права удерживать помещение Арендодателя. И в том и в другом случае нарушение нормативно установленного порядка осуществления прав, с учетом сопутствующих обстоятельств может образовать состав 330 УК РФ, в случае причинения существенного вреда. Если существенный вред отсутствует, то может наступить административная ответственность ст. 19.1 КоАП РФ.

РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА: 

Любую передачу помещения в пользование иному лицу рекомендуем оформлять надлежащим образом – заключать договор аренды и производить при необходимости его государственную регистрацию, оформлять акты приема-передачи и возврата помещения, фиксируя те обстоятельства, которые могут в дальнейшем могут иметь значение – состояние передаваемого помещения, вещи, которые передаются в аренду вместе с помещением, заблаговременно уведомлять контрагента об отказе от договора или о желании продлить действие договора в том случае, если это предусмотрено условиями договора аренды.
При согласовании условий Договора аренды сторонам уместно сделать оговорку о том, что задержка возврата Помещения Арендатором не будет считаться выражением согласия Арендодателя на продолжение использования Помещения Арендатором, и, соответственно, продлением срока действия Договора/возобновлением Договора на неопределенный срок. 
Разумно предусмотреть обеспечительный платеж и возможность его использовать при нарушении обязательств со стороны арендатора, а также право арендодателя на ограничение доступа сотрудников арендатора в помещение и на удержание имущества арендатора, в случае задолженности по внесению арендных платежей, а также регламентировать права арендодателя при оставлении имущества арендатора в помещении после истечения срока аренды. 
В случае если арендодатель решил прибегнуть к самозащите права, важно соблюдать соразмерность действий нарушению арендатора. 
Рекомендуем соблюдать претензионный порядок, даже если он не является обязательным. Во-первых, это может решить ситуацию без судебного разбирательства, во-вторых, будет подтверждением того, что помещение удерживается арендатором против воли арендодателя. 
Перед обращением в суд необходимо верно квалифицировать предъявляемые к оппоненту требования. 
Обратите внимание на возможность установить в договоре аренды неустойку за просрочку в передаче помещения в пользование арендатора и в возврате помещения. Это поможет снизить риск недобросовестного поведения обеих сторон.

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию
Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
Отправить статью на почту
Статьи по теме

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
Звоните: +7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 13-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наша деятельность в цифрах

247
компаний доверили защиту нам за 14 лет
47
дел за 2023 год
90
дел разрешено в пользу клиентов
более 910
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Кофейня Давыдов
Alexvit
INFOBIP
Premium Polimer
Velux
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Сервипресс
Техно Юнион
ТК «ЮЛЭКС»
Ваш семейный адвокат
Займёмся делом
лучшая защита
сила в правде
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх
Специальное предложение
только для Вас!
Получите бесплатный
правовой анализ
от адвоката Антона
Абражевича
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Данное предложение будет скрыто через 25 сек