Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж арендатору: что делать?

СИТУАЦИЯ: Собственник недвижимого имущества заключил договор аренды, в котором прописал условие об обеспечительном платеже. Договор аренды был расторгнут по инициативе арендатора, но обеспечительный платёж не был возращен Арендатору.

ВОПРОС: Как вернуть обеспечительный платёж Арендатору при расторжении договора аренды?

ОТВЕТ: Чтобы оценить вероятность возврата обеспечительного платежа, нужно понимать, на чем основано право Арендодателя его не возвращать. С этой целью следует обратиться к условиям договора. 

Правовая оценка ситуации

Для юристов:

Что же такое обеспечительный платеж по договору аренды? Обеспечительным платежом (гарантийным платежом) является денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

·       Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

·       При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

·       Если стороны договора аренда исполняют условия договора, то обеспечительный платеж возвращается Арендатору, в случае, если сторонами не предусмотрен другой порядок возврата.

·       В договоре аренды стороны также могут предусмотреть условие о дополнительном внесении или частичном возврате обеспечительного платежа.

ст.381.1 Гражданского Кодекса РФ

Если обеспечительный платёж, предусмотренный в договоре аренды, был внесен как гарантия исполнения обязательств по договору, и обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, то обеспечительный платёж возвращается как неосновательное обогащение Арендодателя.

ст.1102 Гражданского Кодекса РФ

Однако, если у Арендатора есть непогашенная задолженность по арендным платежам, то Арендодатель имеет право удержать ее из суммы обеспечительного платежа при наличии такого права у Арендодателя по договору. В случае, если такого права у Арендодателя нет, то он вправе обратиться в суд с иском на основании ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и ст. 310 ГК РФ, которая устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Также, в качестве компенсации процентов на сумму долга, в исковые требования Арендатора может быть включена ст.395 ГК РФ, которая в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки даёт право Арендатору получить проценты на сумму долга, размер которых будет определяться ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если же в договоре аренды содержится условие о том, что обеспечительный платёж может быть удержан Арендодателем в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, то это может квалифицироваться судом как неустойка, а обязанность уплаты неустойки возникает в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств по договору.

п.1 ст. 330 Гражданского Кодекса РФ

Поскольку досрочное расторжение договора является правом стороны, удержание обеспечительного платежа, при условии надлежавшего исполнения обязанностей по договору - неправомерно.

Судебная практика по обеспечительному платежу

 В суд обратилась организация – Арендатор с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по договору аренды нежилого помещения. Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение Арендатором взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и условий договора, в соответствии с которыми при досрочном расторжении договора по основаниям, указанным в договоре, обеспечительный платеж возврату не подлежит. Также Арендодатель подал встречный иск с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам.

Решением Арбитражного суда г. Москвы в иске Арендатору отказано, встречный иск Арендодателя – удовлетворен.

Суды вышестоящих инстанций удовлетворили и требование организации - Арендатора о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа в полном объёме, и требование Арендодателя о взыскании задолженности по арендным платежам.

Определение Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2015 по делу № А40-17579/2014

Следует отметить то, что в судебной практике нет единого мнения относительно данного вопроса.

В суд обратилось общество-арендатор с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств, уплаченных, в качестве меры обеспечения. Арендодатель, возражая против удовлетворения требования Арендатора, указывал на его необоснованность, поскольку договором аренды возврат авансового платежа не предусмотрен, правомерность удержания подтверждается тем, что авансовый платеж, по его мнению, является мерой обеспечения обязательства по договору, связанному с использованием имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что правовая природа авансового платежа – это способ (гарантия как указано в договоре) обеспечения ответчиком обязательства и при его неисполнении (досрочном расторжении договора) авансовый платеж (как ответственность) возврату не подлежит. Спорная сумма перечислена арендодателю и получена им на основании договора. В связи с чем, неосновательного обогащения ответчиком исходя из положения ст. 1102 ГК РФ не имеется

Постановление ФАС Московского округа №Ф05-401/09 от 17.02.2009 по делу № Ф40-28237/08, Постановление Девятого апелляционного суда № 09АП-29929/2019-ГК от 22.07.2019 по делу № А40-29021/2019

Отметим также тот факт, что расторгая договор при смене арендодателя (собственника), арендатор имеет все шансы получить обеспечительный платеж.

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось АО – арендатор с иском к арендодателю с требованием о возврате обеспечительного платежа в качестве неосновательного обогащения при расторжении договора аренды.

При этом согласно пункту договора переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).

Поскольку стороны (новый арендодатель и арендатор) подписали новый договор аренды в отношении тех же нежилых помещений, нежилые помещения из владения и пользования арендатора фактически не выбывали, стороны согласились не подписывать акты возврата и приема помещений по договору.

Арендатор, ссылаясь на то, что в нарушение пункта договора аренды, новый арендодатель не возвратил оставшуюся после зачета в счет постоянной арендной платы по договору сумму страхового депозита (обеспечительного платежа) обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на ст.453,617,1102 Гражданского кодекса РФ, ст. 131.134,142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Однако, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда определила решение Арбитражного суда города Москвы постановление Девятого арбитражного апелляционного суда и постановление Арбитражного суда Московского округа отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 №305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019