Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж арендатору: что делать?

Автор статьи:

Адвокат
Антон Абражевич

Число публикаций на сайте: 88 шт

Антон Абражевич - член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж - более 12 лет.

Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

Больше информации
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж арендатору: что делать?

СИТУАЦИЯ: Собственник недвижимого имущества заключил договор аренды, в котором прописал условие об обеспечительном платеже. Договор аренды был расторгнут по инициативе арендатора, но обеспечительный платёж не был возращен Арендатору.

ВОПРОС: Как вернуть обеспечительный платёж Арендатору при расторжении договора аренды?

ОТВЕТ: Чтобы оценить вероятность возврата обеспечительного платежа, нужно понимать, на чем основано право Арендодателя его не возвращать. С этой целью следует обратиться к условиям договора. 

Правовая оценка ситуации

Для юристов:

Что же такое обеспечительный платеж по договору аренды? Обеспечительным платежом (гарантийным платежом) является денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

·       Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

·       При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

·       Если стороны договора аренда исполняют условия договора, то обеспечительный платеж возвращается Арендатору, в случае, если сторонами не предусмотрен другой порядок возврата.

·       В договоре аренды стороны также могут предусмотреть условие о дополнительном внесении или частичном возврате обеспечительного платежа.

ст.381.1 Гражданского Кодекса РФ

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:

Если обеспечительный платёж, предусмотренный в договоре аренды, был внесен как гарантия исполнения обязательств по договору, и обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, то обеспечительный платёж возвращается как неосновательное обогащение Арендодателя.

ст.1102 Гражданского Кодекса РФ

Однако, если у Арендатора есть непогашенная задолженность по арендным платежам, то Арендодатель имеет право удержать ее из суммы обеспечительного платежа при наличии такого права у Арендодателя по договору. В случае, если такого права у Арендодателя нет, то он вправе обратиться в суд с иском на основании ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и ст. 310 ГК РФ, которая устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Также, в качестве компенсации процентов на сумму долга, в исковые требования Арендатора может быть включена ст.395 ГК РФ, которая в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки даёт право Арендатору получить проценты на сумму долга, размер которых будет определяться ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если же в договоре аренды содержится условие о том, что обеспечительный платёж может быть удержан Арендодателем в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, то это может квалифицироваться судом как неустойка, а обязанность уплаты неустойки возникает в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств по договору.

п.1 ст. 330 Гражданского Кодекса РФ

Поскольку досрочное расторжение договора является правом стороны, удержание обеспечительного платежа, при условии надлежавшего исполнения обязанностей по договору - неправомерно.

    

Пояснение для читателей сайта без юридического образования:
Подав исковое заявление в суд на арендодателя, вы можете вернуть обеспечительный платеж полностью, если у вас нет задолженности по арендной плате. Если задолженность по арендной плате есть, то вы, вероятно, вернете только ту часть, которая останется после оплаты арендных платежей и других платежей по договору (если они предусмотрены договором). Также вы можете отсудить с арендодателя дополнительную сумму за неправомерное удержание обеспечительного платежа, если заявите о нем в исковом заявлении в суд.

Судебная практика по обеспечительному платежу

 В суд обратилась организация – Арендатор с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по договору аренды нежилого помещения. Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение Арендатором взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и условий договора, в соответствии с которыми при досрочном расторжении договора по основаниям, указанным в договоре, обеспечительный платеж возврату не подлежит. Также Арендодатель подал встречный иск с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам.

Решением Арбитражного суда г. Москвы в иске Арендатору отказано, встречный иск Арендодателя – удовлетворен.

Суды вышестоящих инстанций удовлетворили и требование организации - Арендатора о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа в полном объёме, и требование Арендодателя о взыскании задолженности по арендным платежам.

Определение Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2015 по делу № А40-17579/2014

Следует отметить то, что в судебной практике нет единого мнения относительно данного вопроса.

В суд обратилось общество-арендатор с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств, уплаченных, в качестве меры обеспечения. Арендодатель, возражая против удовлетворения требования Арендатора, указывал на его необоснованность, поскольку договором аренды возврат авансового платежа не предусмотрен, правомерность удержания подтверждается тем, что авансовый платеж, по его мнению, является мерой обеспечения обязательства по договору, связанному с использованием имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что правовая природа авансового платежа – это способ (гарантия как указано в договоре) обеспечения ответчиком обязательства и при его неисполнении (досрочном расторжении договора) авансовый платеж (как ответственность) возврату не подлежит. Спорная сумма перечислена арендодателю и получена им на основании договора. В связи с чем, неосновательного обогащения ответчиком исходя из положения ст. 1102 ГК РФ не имеется

Постановление ФАС Московского округа №Ф05-401/09 от 17.02.2009 по делу № Ф40-28237/08, Постановление Девятого апелляционного суда № 09АП-29929/2019-ГК от 22.07.2019 по делу № А40-29021/2019

Отметим также тот факт, что расторгая договор при смене арендодателя (собственника), арендатор имеет все шансы получить обеспечительный платеж.

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось АО – арендатор с иском к арендодателю с требованием о возврате обеспечительного платежа в качестве неосновательного обогащения при расторжении договора аренды.

При этом согласно пункту договора переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).

Поскольку стороны (новый арендодатель и арендатор) подписали новый договор аренды в отношении тех же нежилых помещений, нежилые помещения из владения и пользования арендатора фактически не выбывали, стороны согласились не подписывать акты возврата и приема помещений по договору.

Арендатор, ссылаясь на то, что в нарушение пункта договора аренды, новый арендодатель не возвратил оставшуюся после зачета в счет постоянной арендной платы по договору сумму страхового депозита (обеспечительного платежа) обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на ст.453,617,1102 Гражданского кодекса РФ, ст. 131.134,142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Однако, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда определила решение Арбитражного суда города Москвы постановление Девятого арбитражного апелляционного суда и постановление Арбитражного суда Московского округа отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 №305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019

Рекомендации арендаторам в случае невозврата гарантийного платежа арендодателем:
При заключении договора аренды нужно обращать внимание на условия возврата обеспечительного платежа при досрочном расторжении, а также при прекращении договора аренды. Входят ли в обеспечительный платеж штрафы, пени, взаимозачитывается ли он с арендной платой за последний месяц, пополняемый он или не пополняемый и каков размер возвращаемого обеспечительного платежа…
В случае, если вы уже находитесь с судебном процессе относительно рассматриваемого в настоящей статье вопроса или готовите исковое заявление, то обратите внимание на процедуру досудебного урегулирования спора, наличие всех обосновывающих ваше требование документов.
Суды при разрешении споров относительно возврата обеспечительного платежа при расторжении договора аренды, при условии надлежащего выполнения обязательств по этому договору, в большей степени выносят решения в пользу арендатора. Однако, не стоит забывать и о том, что несмотря на внешнюю простоту судебного спора, при недостаточной квалифицированности представителя, спор может быть проигран. 

Хотите отстоять свои интересы при незаконном удержании обеспечительного платежа арендодателем? Обращайтесь за защитой к арбитражным адвокатам Verdicto по телефону:

+7 (495) 789-09-96

или воспользуйтесь формой ниже:

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию
Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:
Отправить статью на почту
Статьи по теме

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
Звоните: +7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 12-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наша деятельность в цифрах

237
компаний доверили защиту нам за 12 лет
47
дел за 2021 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 910
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Кофейня Давыдов
Alexvit
INFOBIP
Premium Polimer
Velux
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Сервипресс
Техно Юнион
ТК «ЮЛЭКС»
Ваш семейный адвокат
Займёмся делом
лучшая защита
сила в правде
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх
Специальное предложение
только для Вас!
Получите бесплатный
правовой анализ
от адвоката Антона
Абражевича
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Данное предложение будет скрыто через 25 сек