Ситуация: В VERDICTO часто обращаются клиенты, чьи объекты сносят в связи с отсутствием разрешения на строительство. Иногда клиент не обращался за выдачей разрешения на строительство, а иногда обращался, но ему отказали в его выдаче или просто проигнорировали обращение.     

Вопросы:

1. Каковы последствия возведения недвижимости без разрешения?
2. Как получить разрешение на строительство?

Ответ: Самым очевидным последствием строительства без разрешения является его снос как самовольной постройки. Но всегда есть нюансы. Чтобы получить разрешение на строительство, нужно обратиться со специально подобранным пакетом документов в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.

Подробный ответ: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ одним из оснований для признания постройки самовольной является отсутствие необходимых разрешений на строительство.

разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка … и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Статья 51 Градостроительного кодекса РФ

По сути, разрешение на строительство решает одновременно две задачи:

1. подтверждает соответствие проекта «градплану»;
2. дает законное право застройщику строить, либо реконструировать принадлежащее ему имущество.

Кто выдает разрешение на строительство?

По общему правилу разрешение на строительство выдают органы местного самоуправления (ОМСУ) по месту нахождения участка земли.

В Москве…

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 17 апреля 2012 г. № 145-ПП, функцию выдачи разрешений на все виды строительства выполняет Комитет государственного строительного надзора г. Москвы.

В Департамент природопользования и охраны окружающей среды (в Москве) предстоит подавать документы тем, кто планирует осуществлять строительство в границах особо охраняемой природной территории регионального значения.

В случае проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, при котором затрагиваются его характеристики надежности и безопасности, Застройщику предстоит обратиться за разрешением  в Департамент культурного наследия г. Москвы. Это правило не распространяется на объекты культурного наследия федерального значения, список которых утверждает Правительство России.

В Московской области…

С 1 января 2015 года вступили в законную силу Закон Московской области  № 106/2014-ОЗ и Закон Московской области № 107/2014-ОЗ. Согласно указанным нормативным актам в случае строительства индивидуального жилого дома разрешение на строительство, как и раньше, выдает администрация района, в котором Вы решили строить. 

Во всех остальных случаях застройщик должен получать разрешение в Министерстве строительного комплекса Московской области.

Список документов для получения разрешения на строительство

Если Вы решили строить ИЖС, потребуются следующие документы:

1. паспорт;
2. заявление установленного образца;
3. свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или договор аренды земельного участка;
4. утвержденный градостроительный план земельного участка;
5. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Во всех остальных случаях  список документов значительно шире. Заявитель должен представить в орган, осуществляющий выдачу разрешений на строительство:

1. паспорт;
2. заявление установленного образца;
3. свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или договор аренды земельного участка;
4. утвержденный градостроительный план земельного участка;
5. проектную документацию;
6. положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства;
7. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, если объект находится в долевой собственности;
8. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если речь идет о его реконструкции.

В отдельных случаях (строительство в границах особо охраняемой природной территории, реконструкция памятника культуры и т.д.) у застройщика могут потребовать дополнительные документы. Подробнее Вы можете прочитать об этом в других статьях нашего сайта.

Когда разрешение на строительство не требуется?

В ряде случаев, прямо перечисленных в законе, строительство допускается без разрешения. К таким случаям относятся:

1. строительство гаража на садовом земельном участке или для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
2. строительство киосков, навесов и других объектов не являющихся капитальными;
3. строительства строений и сооружений вспомогательного использования (беседка, забор и пр.);
4. реконструкция недвижимости, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом;
5. капительный ремонт недвижимости;
6. строительство, реконструкция буровых скважин (например, артезианских скважин на участке).

Что будет, если построить, не имея на руках соответствующего разрешения?

Самым распространенным последствием строительства без разрешения является ее снос. Скорее всего, Вам предстоит пройти следующие процедуры:

1. Проверки прокуратуры и Гостройнадзора;
2. Наложение штрафа по ч. 5 ст. 9.5. КоАП РФ [1];
3. В Росреестре Вы не сможете зарегистрировать право собственности на такую недвижимость;
4. Будет подан иск о сносе самовольной постройки;
5. Если Вы проиграете дело и откажетесь сносить постройку самостоятельно, ее снесут приставы, а расходы по ее сносу возложат на Вас. 

Зачем мне разрешение на строительство, если я строю ИЖС?

Вопреки распространенному мнению, при возведении индивидуального жилого дома также требуется получать разрешение на строительство. К сожалению, в быту распространены такие мнения:

• земля моя, значит, я могу строить без всяких разрешений;
• это всего лишь садовый домик (подумаешь, что с фундаментом и на 3 этажа);
• я уже получил градостроительный план, зачем мне еще разрешение на строительство;

Скорее всего, такие рассуждения приведут Вас в суд. Вы не сможете оформить право собственности на такой дом, продать его или завещать. Такой дом не сможет быть предметом залога по кредитам в банке. В самом плохом случае, такой дом снесут по решению суда, как самовольную постройку. Представьте себе, сколько сил и денег Вы вложите в строительство своего дома, сравните эти усилия с «волокитой получения разрешения на строительство» и ответьте себе на вопрос: «Хочу ли я рискнуть своей недвижимостью»?  

[1] на граждан накладывается штраф размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.