При рассмотрении вопроса о перспективах иска о признании права на самовольную постройку п.3 ст. 222 ГК РФ, нужно уделить внимание предварительной оценке доказанности необходимых условий.
Данная статья посвящена одному из условий удовлетворения иска о признании права на самовольную постройку (всего этих условий несколько). Это условие как правило игнорируется при подготовке к предъявлению иска по п.3 ст. 222 ГК РФ и является одной из самых распространенных причин отказа в удовлетворении такого иска.
Итак, одним из таких неотъемлемых условий является предварительное принятие Истцом мер по получению необходимых документов по легализации самовольной постройки в силу следующего обоснования:
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
«Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения. Если общество не принимало никаких мер для получения разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ».
"Обзор судебной практики по делам,
связанным с самовольным строительством"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
«Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков».
Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4
«Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10
Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)
«П. 26 … Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
Обычная линия защиты, основанная на п.3 ст. 222 ГК РФ состоит в следующем: Вы соглашаетесь с тем, что в результате ваших действий была проведена самовольная реконструкция или строительство, результат которого образовал объект капитального строительства (или изменил его), указанный объект является объектом недвижимости и при этом является самовольным, а следовательно попадает под квалификацию ст. 222 ГК РФ. Вы предъявляете иск о признании права собственности на самовольную постройку, при этом прикладываете доказательства отсутствия нарушений земельного законодательства, а также безопасность объекта для жизни и здоровья людей, имущества третьих лиц. На этом обычно работа по доказыванию завершается.
Такой подход является недостаточным с точки зрения доказывания, т.к. упускается важный момент: необходимо доказать - предпринимались ли Истцом меры к легализации такой самовольной постройки, и почему это не удалось сделать в административном порядке, т.е. без суда.
Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича
Заполните форму ниже:
Судебная практика конкретизирует меры легализации: «получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию». Перечень мер закрытый. Часто возникает вопрос о том, можно ли считать перепланировку как соблюдение таких мер к легализации самовольной постройки? В судебной практике я не встречал толкования мер к легализации самостроя как совершение перепланировки. На мой взгляд, объясняется это тем, что реконструкция и перепланировка (переоборудование, переустройство) кардинально отличаются друг от друга. Это две разные правовые категории. Реконструкция приводит к изменению характеристик ОКС, могут изменяться параметры ОКС, возникать новые площади, этажи, меняться пятно застройки. В результате перепланировки изменения будут не столь кардинальными, существенных характеристик ОКС они не затрагивают.
Тем не менее, рассмотрим вопрос – как судебная практика понимает меры к легализации самовольной постройки? Для этого обратимся не только к практике судов общей юрисдикции, но и практике арбитражных судов, т.к. ст. 222 ГК РФ рассматривается во всех судах.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25.12.2020 N Ф03-5045/2020 по делу N А59-7011/2019
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ должен проверить, есть ли у лица, создавшего самовольную постройку, документы, свидетельствующие о том, что им приняты меры для получения разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, отказ уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). Общество, не предпринимая действия по легализации объекта завершенного строительством, минуя административные процедуры, обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о признании на него права собственности на основании статьи 222 ГК РФ. Как следует из материалов дела и не оспаривалось истцом по встречному иску, за получением акта ввода спорного объекта в эксплуатацию ООО "Сахстройсервис" не обращалось, мотивируя это предъявлением Департаментом первоначального иска, а также прекращением срока действия договора аренды земельного участка.мВ отсутствие доказательств принятия обществом мер к получению разрешительной документации, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовал бы положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа
от 14.03.2019 N Ф06-43859/2019 по делу N А57-5407/2018
Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа
от 26.04.2017 N Ф09-1711/17 по делу N А47-6004/2016
При этом в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о совершении обществом действий, направленных на получение разрешительной документации до начала строительства. Обращение общества за получением разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта не является принятием надлежащих мер к легализации самовольной постройки, так как, поскольку строительство объекта завершено в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, данное обращение фактически носило формальный характер.
Апелляционное определение
Московского городского суда от 24.06.2022 N 33-22947/2022
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что органы исполнительной власти города Москвы не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление реконструкции объекта недвижимости, не согласовывали исходно-разрешительную документацию, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на реконструкцию спорного объекта недвижимости, не выдавали разрешение на работы по реконструкции здания, в связи с чем суд пришел к выводу, что возведенная пристройка площадью 66,1 кв. м (комнаты ***) с кадастровым номером ***, расположенная по адресу: ***, является самовольной постройкой, при этом создает угрозу жизни и здоровью людей, а интересы ограниченного круга лиц не могут ставиться выше безопасности неограниченного круга лиц.
В материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств того, что лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Апелляционное определение
Московского городского суда от 20.07.2020 N 33-16393/2020
Судом установлено также, что истец принимал меры к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, установлено что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования Доказательств обратного суду представителем ответчика ни в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ни при подаче апелляционной жалобы, представлено не было.
Ссылка в жалобе на то, что не является надлежащей попыткой обращение истца за выдачей разрешения на строительство уже после законченного объекта, судебной коллегией подлежит отклонению с учетом разъяснений, данных в п. 26
Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.
Постановление Президиума Краснодарского краевого суда
от 16.05.2018 по делу N 44г-184/2018
Обращение Н., поданное 28.10.2016 года в ходе рассмотрения данного дела Приморским районным судом г. Новороссийска в Управление архитектуры и градостроительства г. Новороссийск, о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, равно как заявление Н. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке не является принятием надлежащих мер к легализации самовольной постройки, так как истицей возведен не жилой дом, а объект коммерческого назначения - гостевой дом, имеющий иное правовое регулирование в сфере градостроительства.
Справка по результатам обобщения судебной практики
рассмотрения судами Самарской области гражданских дел
по спорам о признании права собственности на самовольные постройки
(подготовлена Самарским областным судом 04.06.2020)
Судебная коллегия пришла к выводу, что в данном случае, обращение истца в неуполномоченный орган (в Министерство строительства Самарской области) не является надлежащими мерами по легализации самовольной постройки.
Апелляционное определение Ростовского областного суда
от 20.06.2019 по делу N 33-10280/2019
При этом, формальное обращение Б. за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство не свидетельствует о добросовестном соблюдении истцом установленного законом порядка осуществления строительства.
Апелляционное определение Пермского краевого суда
от 02.11.2016 по делу N 33-13031/2016
Обращение истца в департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и полученный по данному заявлению отказ, не свидетельствуют о том, что истцом предпринимались надлежащие меры к легализации объекта недвижимости в досудебном порядке. Истцом не представлено доказательств отсутствия возможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Действия истца по признанию права собственности на объект недвижимости в обход установленного порядка, без принятия надлежащих мер по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются злоупотреблением правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ влечет отказ в защите права.
Рекомендации адвоката:
Приведенная выше практика позволяет сделать вывод, что указанные меры по легализации объекта самовольного строительства должны быть реализованы с учетом следующих вводных:
Состав мер: получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию самовольного объекта;
Необходимо быть готовым обосновать в суде, что полученный отказ в легализации объекта не зависел от воли / действий Собственника, например от него требовали документы, которых у него не могло быть (если объект был им куплен уже с самовольной постройкой, например);
Необходимо подготовить возражения на доводы ответчика по иску о признании права (гос. Орган) о правомерности отказов в легализации объекта в административном порядке;
Необходимо подготовить сведения о том, какой конкретно комплект документов предоставлялся для легализации самовольной постройки;
Обратите внимание на то, какие характеристики и назначение объекта указывались Вами при попытке его легализовать в административном порядке, и какие характеристики и назначение Вы указываете в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Совпадают ли они?
Совершение мер по легализации самостроя лучше проводить до завершения его строительства, однако и после завершения это также возможно (до момента обращения в суд с иском);
В зависимости от обстоятельств вокруг конкретного объекта самовольного строительства лучше представить доказательства совершения нескольких попыток легализации объекта в административном порядке.
Документы по легализации самовольного объекта необходимо подавать в уполномоченный орган. Предъявление документов в неуполномоченный орган не засчитывается судом в качестве надлежащей попытки.
