У владельцев строительных объектов, обладающих признаками самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), часто имеется мнение о простом способе легализации самостроя - через регистрацию его как объекта вспомогательного назначения. Такой путь имеет смысл, когда необходимо легализовать объект в моменте, а потом продать его или думать, что с ним делать дальше.
Для собственников, которые выбрали такой путь или приобрели такой объект, есть важная новость: с 01 сентября 2023 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» (далее по тексту Постановление №703).
Данное Постановление имеет ограниченный срок действия и на сегодняшний день действует до 01 сентября 2028 года. Постановление 703 устанавливает условия для признания постройки вспомогательной, которыми теперь будут руководствоваться Суды, при этом важно, что эти критерии обрели нормативную силу.
Обратимся к предыстории нормативного закрепления для понятия «вспомогательная постройка». Первоначально подход был сформирован следующей судебной практикой, которую использовали суды нижестоящих инстанций, кстати, эта практика остается актуальной и сейчас, а именно:
Определение
Высшего Арбитражного Суда РФ
от 03.12.2012 N ВАС-15260/12
Свою лепту в урегулирование данного вопроса до принятия Постановления 703 внесло также и Определение Верховного Суда, которое вышло позже - в 2015 году:
Определение
Верховного суда РФ
от 11.03.2015 N 308-ЭС15-1282:
Далее, в 2020 году вышло Письмо Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования", которое избирательно начинает упоминаться судами разных инстанций, как в арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции, а именно:
Решение
Арбитражного суда Московской области
от 13.05.2022 по делу N А41-81756/2021:
Заметьте, какую формулировку применяет Суд, упоминая указанное Письмо Росреестра: «правовая позиция». У Росреестра, безусловно, может и должна быть правовая позиция, однако у неискушенного юридическими нюансами собственника может сложиться впечатление, что Письму Росреестра придается нормативная сила (однако, это не так - об этом речь пойдет ниже). Также есть примеры использования ссылки на Письмо Росреестра и из практики судов общей юрисдикции.
Решение Новооскольского районного суда
Белгородской области
от 15.02.2023 по делу N 2а-78/2023
Решение Богородского городского суда
Нижегородской области
от 24.07.2023 N 2-156/2023(2-1842/2022;)~М-1606/2022
Самое интересное, что еще до вступления в силу Постановления 703, 16.06.2023 вышло еще одно Письмо Росреестра от 16.06.2023 N 14-5293-ТГ/23, в котором указано: «Со дня вступления в силу постановления письмо Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования" следует применять для дальнейшей работе в части, не противоречащей постановлению». «Следует применять», – Кому следует? Зачем? (если у него нет нормативной силы…) Всё это остается неясным.
Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича
Однако, ситуация с применением Письма Росреестра начала коренным образом меняться с выходом 14 сентября 2023 года в свет Решения Верховного Суда РФ N АКПИ23-509, а именно:
«Анализ содержания Письма позволяет сделать вывод, что положений, сформулированных в виде правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, оно не содержит, носит информационный характер.
…
Факт частичного воспроизведения содержания Письма в судебном акте при рассмотрении конкретного спора, на что ссылается административный истец, не свидетельствует о том, что это письмо приобрело нормативные свойства для неопределенного круга лиц и рассчитано на неоднократное применение».
Т.е. ранее, когда каждый раз Суд или стороны ссылались на указанное Письмо, данные ссылки нормативного смысла не имели и носили чисто информационный характер. Жаль, конечно, что указанное Решение Верховного суда РФ появилось только 14.09.23, т.е. уже после вступления в силу Постановления 703.
Ради справедливости, необходимо отметить, что далеко не все суды применяли разъяснения Письма Росреестра для обоснования судебных актов, так, например, уже после выхода указанного Письма Росреестра, в обзорах практики Верховного Суда РФ упоминание Письма Росреестра отсутствует:
"Обзор судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)"
(утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2022)
"Обзор судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом ВС РФ 07.04.2021)
Пункт 53 «…Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.
Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому».
В настоящее время Письмо Росреестра применяется в части, не противоречащей Постановлению 703. Возникает вопрос: «может ли теперь сочетаться применение Письма Росреестра и Постановления 703?» Я думаю, что это сочетание бессмысленно, т.к. Постановление 703 обладает нормативной силой, а Письмо Росреестра - нет. Зачем пользоваться документом, который не обладает нормативной силой (на фоне норм права Постановления 703)?
Теперь перейдем к некоторым моим комментариям по сути критериев отнесения объектов к вспомогательным, которые устанавливает Постановление 703:
Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703
"Об утверждении критериев отнесения строений и
сооружений к строениям и сооружениям
вспомогательного использования»
«Строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:
1) строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;
2) строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
3) строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров».
Что означает термин «строится»? Какая должна быть степень строительной готовности объекта? Я полагаю, что речь может идти о том состоянии вспомогательного объекта, в котором его можно зарегистрировать, как объект незавершенного строительства.
Упоминается термин «основное здание», а что, если основных зданий несколько и, например, через вспомогательный объект также идут транзитные коммуникации? Или на этот вспомогательный объект также установлен сервитут, тогда какое здание будет считаться основным? Вопрос остается открытым...
Рассмотрим формулировки «обслуживание основного объекта» и «технологически связано»… В чем конкретно такое обслуживание и технологическая связь могут состоять (помимо очевидного)? Не ясно. Например, если это помещения для складирования имущества в целях обеспечения деятельности основного объекта: основной объект - многоквартирный дом, а вспомогательный по отношению к основному склад, на котором хранится общедомовое имущество (инструменты, оборудование и т.д.). Так может быть? Вопрос остается открытым.
Формулировка: «количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров»… Для целей точного определения характеристик остается не ясным, как быть с техническими этажами, мансардами, теплыми чердаками, т.е. с помещениями, которые в подсчете количества этажей (при определенных параметрах) могут и не участвовать, а высотность определяется лишь в надземной части.
Также возникает вопрос: «если такая технологическая связь между основным объектом и вспомогательным будет доказана, и при этом данные объекты находятся на разных земельных участках, то могут ли у них быть разные собственники?» Вопрос остается открытым.
Или наоборот – могут ли собственники основного объекта (многоквартирного дома), расположенного на одном земельном участке, признать право собственности на вспомогательный объект на другом земельном участке (при наличии технологической связи между объектами), как на общедомовое имущество собственников помещений в многоквартирном доме? Вопрос остается открытым.
Я полагаю, что применение Постановления 703, в том числе для проведения судебной экспертизы в рамках споров о сносе самовольных построек, будет связано для Сторон с необходимостью обоснования содержания технологической связи основного объекта и вспомогательного, а также с описанием того, в чем конкретно состоит обслуживание основного объекта вспомогательным. Возможно, потребуется применение норм о сервитуте.
Очевидно, что после 01.09.2023 года еще не успела сформироваться судебная практика применения и толкования критериев, устанавливаемых Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703, поэтому открытых вопросов остается немало.
Судебная практика 2023-2024 годов покажет, как надо применять Критерии отнесения зданий и сооружений к объектам вспомогательного назначения, поэтому надо действовать с удвоенной осторожностью, чтобы не оказаться в отрицательных примерах этой судебной практики.
