Ситуация: Частой причиной обращения в нашу компанию является снос самовольной постройки в связи с ее созданием на участке с другой категорией или видом разрешенного использования.
Вопрос: Что делать если недвижимость нарушает цель, для которой предоставлен земельный участок (категорию и вид разрешенного использования)?
Ответ: Статья 222 ГК РФ в редакции закона № 258-ФЗ от 13.07.2015 г. признает недвижимость самовольной, если она возведена на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Такая постройка подлежит сносу за счет лица осуществившего ее возведение.
Что понимать под термином «разрешенное использование земельного участка»?
В соответствии со ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540. Указанный документ четко описывает наименования видов разрешенного использования и соответствующие способы, которыми можно использовать земельный участок. В том числе определены виды объектов капительного строительства, которые можно возводить на том или ином участке в зависимости от вида использования.
Начиная с первого января 2015 года, виды разрешенного использования всех земельных участков устанавливаются исключительно в соответствии с Классификатором. Однако еще недавно наименование видов разрешенного использования определялось органами местного самоуправления. Следствием этого процесса стало огромное количество разнообразных по содержанию правовых режимов, установленных в отношении земельных участков. В пределах одного населенного пункта и по сей день существуют земли со схожими по названию, но не тождественными по правовому смыслу видами разрешенного использования.
Не редки случаи, когда застройщик сам не понимает, что строить можно, а что нельзя в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Так создаются условия для возникновения споров.
Последствия строительства на земельном участке, не соответствующем виду разрешенного использования.
Общие последствия те же, что и для других случаев признания постройки самовольной:
- Собственник не приобретает право на такую постройку (не может его зарегистрировать в Росреестре, продать или подарить здание);
- Постройка подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего.
Но есть более существенные последствия. Признать право собственности на такую самовольную постройку в судебном порядке сложно. Т.е. ее «легализация» в судебном порядке - затруднительная.
Согласно правовой позиции Верховного Суда, отраженной в Определении от 01.10.2013 № 18-КГ13-116, для признания права на самовольный объект необходимо проверить ее соответствие виду разрешенного использования земельного участка, на котором она расположена. Отменяя решения нижестоящих судов о признании права собственности на многоквартирный дом, возведенный на землях ИЖС, Верховный суд указал, что сохранение такой постройки нарушает положение Земельного кодекса РФ.
В другом судебном акте Президиум ВАС РФ указал, что при отсутствии доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с назначением фактически возведенного на нем объекта, требование о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворено только без определения назначения самовольной постройки (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116).
Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича
Выбор вида разрешенного использования
Собственник земельного участка сам может выбрать вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории. Процедура выбора (изменения) вида разрешенного использования устанавливается градостроительным регламентом. Таким образом, если правила землепользования и застройки в вашем населенном пункте утверждены, целесообразно определиться с подходящим видом разрешенного использования до начала строительства.
Однако реалии таковы, что зонирование территорий в большинстве случаев не начато или не завершено. Такая ситуация характерна для Московской области, где правила землепользования и застройки для большинства поселений утверждены не были. Как следствие, собственник фактически лишен возможности выбирать вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований.
Более того, зонирование территорий для земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено вовсе. Это означает, что в отношении межселенных территорий не устанавливают допустимые виды разрешенного использования, из которых можно выбрать наиболее подходящий для себя.
Установление соответствия вида разрешенного использования
Как уже указывалось выше, с 01.01.2015 г. виды разрешенного использования определяются в соответствии с утвержденным Классификатором. Однако, что делать, если в отношении земельного участка уже был установлен вид разрешенного использования и он по своему названию не соответствует ни одному из видов, перечисленных в Классификаторе.
Федеральным законом № 171-ФЗ предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования орган в течение одного месяца обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Если правила землепользования и застройки для земельного участка не утверждены, а существующий вид разрешенного использования не позволяет возвести запланированное здание, целесообразно до начала строительства установить соответствие вида разрешенного использования Классификатору.
Изменение вида разрешенного использования
Изменение вида разрешенного использования земельного участка является весьма трудоемкой задачей. По времени такой процесс может протекать до двух лет. Процедура изменения вида разрешенного использования в общем виде состоит из следующих этапов:
- Подача заявления об изменении вида разрешенного использования участка (с необходимым комплектом документов);
- Внесение платы за изменение вида разрешенного использования;
- Проведение публичных слушаний;
- Принятие решения уполномоченным органом;
- Внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке.
Конкретный перечень документов и последовательность процедур зависит от требований регионального законодательств. В городе Москва и Московской области действуют свои нормативные акты, подробно регулирующие этот вопрос. Например, в некоторых муниципальных образованиях Московской области утверждены Административные регламенты по предоставлению соответствующей муниципальной услуги.
Остались вопросы по материалу? Задайте их по телефону: +7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже:
