Ситуация: В нашу компанию обратился Алексей. Его компании на праве аренды принадлежит земельный участок, предоставленный для производства металлоконструкций. На участке был возведен склад, который по мнению прокуратуры является самовольной постройкой: строительство на участке склада, нарушает цель, для которой земля была предоставлена в аренду.
Вопрос: Каковы последствия возведения недвижимости, не соответствующей целям аренды земельного участка.
Ответ: Если недвижимость действительно нарушает цель, для которой участок был предоставлен в аренду, то такой объект может быть снесен. Однако всегда есть нюансы.
Обоснование ответа: Согласно редакции статьи 222 Гражданского кодекса РФ, вступившей в законную силу 15 сентября 2015 года, постройка признается самовольной в случае ее создания на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В самом упрощенном понимании этой статьи имеются ввиду: категория и вид разрешенного использования земельного участка. Однако, эта норма может применяться к более широкому кругу ситуаций.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право осуществлять строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
Комплексная оценка приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что постройка, созданная с нарушением целей аренды, признается самовольной. Она подлежит сносу за счет арендатора. Такой же правовой позиции придерживается и складывающейся судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 г. № 16-КГ14-165, Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2013 г. № 16-КГ13-58.
Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича
Судебная практика позволяет застройщику признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке [1]. Однако если такая постройка противоречит целям аренды, в иске о признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано.
При разрешении данной категории споров необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Обзор судебной практики Президиума Верховного суда от 19.03.2014 г.Если же иск о признании такой постройки самовольной уже подан, необходимо доказывать, что спорная постройка соответствует по своему назначению цели для которой земельный участок был предоставлен в аренду.
[1] См. Определении Верховного Суда РФ от 14.04.2015 г. по делу № 32-КГ14-19, Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 г. № 658-О, Определении Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 г. № 101-О, Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 г. № 306-ЭС14-1216, А65-6880/2013, Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2011 г. № 16-В10-103, Определении Верховного Суда РФ от 13.07.2010 г. № 16-В10-43.
