Соблюдение условий иска для удовлетворения права собственности на самовольную постройку согласно П.3 Ст. 222 ГК РФ

У владельцев самовольных объектов, обладающих признаками самовольной постройки, часто складывается мнение о простом способе легализации такого объекта - путем предъявления иска о признании права собственности на такую постройку: п.3 ст. 222 ГК РФ. При этом достаточным условием для удовлетворения такого иска считается отсутствие угрозы жизни и здоровью людей на этом объекте, а также наличие урегулированных в той или иной форме земельных правоотношений. Такие собственники успокаивают себя тем, что снос самовольного объекта - это крайняя мера для суда и поэтому можно обойти гос. орган, который не дает получить разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию. Для этого надо лишь предъявить в суд иск о признании права на самовольную постройку и всё – постройка будет признана легальной, максимум назначат судебную экспертизу. «Ну у нас же все на объекте нормально!» - именно так обычно рассуждает собственник объекта – кандидата на снос, когда приходит к адвокату. 

Скоро мы будем отмечать годовщину вступления в силу свежего профильного Обзора судебной практики по делам, связанным именно с самовольным строительством, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022 года (далее именуется как «Обзор»). Этот обзор внес ясность в целый пул вопросов, которые ранее выпадали из уже сложившегося правового поля норм и разъяснений по самовольному строительству. Отдельного внимания в Обзоре заслуживают положения, которые касаются защиты прав арендодателей земельных участков, на которых арендаторы самовольно построили капитальные объекты и не думают приводить земельный участок в первоначальный вид. 

В этой статье я хочу обратить внимание читателей на п. 18 Обзора, а именно: «18. Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ». Предлагаю прочитать еще раз внимательнее и сделать акцент на фразе «если отсутствует хотя бы одно условие». 

П. 3 ст. 222 ГК РФ прямо говорит об этом: «при одновременном соблюдении следующих условий». Более того, указанная норма конкретизирует эти условия, простым языком всё сводится к следующему:

• Первое: если у застройщика есть право строить на конкретном земельном участке;

• Второе: если построенная застройщиком постройка соответствует требованиям (нет грубых, неустранимых нарушений);

• И как следствие – третье: если постройка не создает угрозу ни людям, ни имуществу. 

Согласитесь, звучит весьма выполнимо и не так сложно. 

«Адвокаты наговаривают, набивают себе цену», - думает собственник самовольного объекта и продолжает свои мысли: «Земля у меня в собственности/в аренде, строить я на ней право имею, земля выделена под магазин–склад, собственно, это я и построил, остается дело за малым. Нужно получить заключение о том, что мой объект соответствует нормативам и безопасен – я же делал все на совесть для себя! И все, дело в шляпе.» Как правило именно так рассуждает собственник объекта, обладающего признаками самовольного строительства или реконструкции. 

«Лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство». Очень часто застройщик весьма своеобразно толкует право пользования земельным участком, самовольно расширяя его смысл до права производить строительство объектов недвижимости (особенно в арендных отношениях) или, например, застройщик полагает, что на земельном участке может размещать не только НЕкапитальные объекты: бытовки, нестационарные торговые объекты (которые недвижимостью не являются), так и ОКС: объекты капитального строительства (недвижимость). Тут сразу напрашивается пример из практики, когда Суд понял, что права на застройку участка нет, и даже судебной экспертизы по безопасности объекта назначать не стал – отказал в иске.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда

от 26.12.2022 N 20АП-8501/2022 по делу N А09-5405/2022

«постройка соответствует установленным требованиям». Требования - это не только проектировочные, строительные, пожарные, санитарные, экологические нормы и правила… Это еще и то, о чем обычно все забывают, а именно: документация по планировке территории, правила землепользования и застройки, Гад план ЗУ, действующие санитарные и иные защитные зоны, в том числе зоны регулируемой застройки. Таким образом, перечень таких документов может быть достаточно широким и привязан к окружающей вас локации, спец объектам на ней размещенным, памятникам и иным объектам культурного наследия. (Например, был у меня объект недалеко от одного из аэропортов в Московской области. Нет, это не большой аэропорт, а совсем ма-а-а-аленький, местный, но от того не менее зарегламентированный аэропорт. Как итог: почти целый лист решения суда о легализации этого объекта был посвящен перечислению всех авиационных нормативов, которые соблюдает легализуемый объект, и писем от всевозможных служб). 

И это мы еще не затрагиваем вопрос соблюдения границ земельного участка пятном застройки и зонами обслуживания здания. Одновременно, согласно уже п. 19 Обзора (был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022): размещение даже части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку. 

«не нарушает права … и не создает угрозу жизни». Если с угрозой все более или менее понятно, она либо есть, либо ее нет. Если она есть, то важно понять, в чем она состоит. А вот с нарушением прав дела обстоят иначе... (Например, у меня был случай, когда часть мансарды здания нависала над парковкой соседнего офисного центра. И все бы ничего, пока упавший лед не прорубил крышу одной из машин на гостевой парковке офисного центра. Как вы понимаете, с этого момента права соседа резко начали нарушаться возведенной мансардой) В этой связи, проводя анализ, нужно всегда задаваться вопросами: «если сам по себе объект безопасен, может ли он кому-то мешать? И если да, то чем? Насколько существенным может быть нарушение прав соседа?» Этот сосед в предстоящем суде может стать вашим потенциальным оппонентом – даже просто так, из вредности. Поэтому лучше заранее заключить с ним соответствующие соглашения или получить письма. 

Указанные выше тезисы являются некоторым предисловием к главной мысли, что п.3 ст. 222 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи с другими нормами ГК РФ и профильными Постановлениями, Обзорами. Именно на это «между строк» и обращает внимание п.18 Обзора. Рассмотрим некоторые случаи на примере судебной практики. 

Хочу отметить, что каждое из нижеприведенных судебных дел имеет ссылку на п. 18 Обзора, однако я не буду каждый раз приводить доказательство этому в цитатах, т.к. это непомерно увеличит объем статьи. Придется вам поверить мне на слово, как опытному адвокату :)

1.   Оценка предоставленных истцом «согласований». Нельзя экстраполировать полученное ранее согласование размещения нестационарного (Некапитального) объекта на размещение капитального объекта, даже если он появился в результате реконструкции некапитального. 

Данный тезис иллюстрируют примеры практики, когда собственник сначала согласовал размещение НЕкапитального объекта, потом его переделал в капитальный и предъявил иск по п.3 ст. 222 ГК РФ. Смело, согласитесь? Посмотрим, что ему ответил на это суд.

.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа

от 25.01.2023 N Ф04-7652/2022 по делу N А45-29539/2021

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда

от 13.06.2023 N 08АП-3863/2023 по делу N А46-1122/2022

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда

от 21.04.2023 N 01АП-1071/2023 по делу N А79-4871/2022

Градостроительной преемственности между некапитальным объектом и капитальным объектом отсутствует. Т.е. если вы задумали реконструировать некапитальный объект в капитальный – земельные правоотношения нужно корректировать под ОКС и получать все согласования заново. 

2.   Оценка устранения выявленной на объекте угрозы жизни и здоровью людей. Даже у идеальных объектов могут быть недостатки. Недооценка недостатков приведет к возникновению угрозы. 

Оценку наличия на объекте угрозы, конечно, лучше проводить самостоятельно еще до предъявления иска. Для этого можно провести досудебную экспертизу даже без участия гос органов, а по результатам такого исследования уже спокойно устранять выявленные недостатки. В обратном случае, суд может не оценить вашего порыва устранить «угрозу» непосредственно в ходе судебной экспертизы, как например, в этом деле.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда

от 17.03.2023 по делу N А33-28128/2019

Проще говоря, активно устранять недостатки и угрозу нужно было до предъявления иска, не жалея сил и средств на досудебные исследования. Кстати, если по факту устранения таких недостатков объект будет соответствовать нормам, то соответствующее досудебное заключение можно приобщить к вашему иску о признании права собственности - для обоснования безопасности объекта. 

Другой пример на эту тему иллюстрирует случай, когда собственник объекта, уже не вмешиваясь в ход судебной экспертизы, по факту ее завершения и выявления «угрозы» оперативно устранил недостатки, однако не смог представить этому надлежащие доказательства. Проще говоря, сэкономил на заключении, свидетельствующем об устранении недостатков. И вот что из этого вышло:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа

от 17.03.2023 N Ф08-552/2023 по делу N А32-42114/2020

Суды придают весьма существенное значение доказанности относительно устранения выявленных недостатков. Они оценивают обоснованность заключения уже по факту устранения недостатков, а в случае, если доказательств недостаточно, дело отправляется на новое рассмотрение. 

3.       Рассматривая требования по п.3 ст. 222 ГК РФ, суд проводит оценку добросовестности истца по такому иску – на основании ст. 10 ГК РФ и с учетом доводов о необходимости своевременного оформления разрешительной документации

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 27.02.2023 N 19АП-109/2023 по делу N А35-2722/2022

Таким образом, добросовестность собственника, выраженная в совершении собственником действий по легализации объекта, является таким же важным условием, как и соблюдение нормативов строительства и землепользования, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей. Обратите внимание, что про принцип добросовестности ничего в п.3 ст. 222 ГК РФ не сказано, однако есть ст. 10 ГК РФ, поэтому при оценке судебных перспектив законодательство надо применять в совокупности всех норм. 

Кстати, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2023 N 308-ЭС22-27642 обращается внимание на необходимость исследования судами соответствующих обстоятельств, свидетельствующих о возможном совершении лицом, осуществившим самовольное строительство, недобросовестных действий, направленных на обход получения разрешительной документации, на возведение или ввод в эксплуатацию объекта незаконного строительства. 

Довод о добросовестности истца по п.3 ст. 222 ГК РФ с учетом ст. 10 ГК РФ развивается в следующем деле, а именно:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа

от 13.06.2023 N Ф09-3025/23 по делу N А50-4878/2022

Таким образом, отсутствие глубокой подготовки к предъявлению иска о признании права собственности на самовольную постройку, основанной на взаимосвязи норм права и профильных разъяснений и обзоров, приводит к поверхностной оценке перспектив удовлетворения иска, слабой подготовке к делу и как следствие - отказу в удовлетворении иска. 

Полагаю, что никто из вышеприведенных Истцов не рассматривал данную квалификацию настолько глубоко, был уверен в том, что выиграет иск и решит свой вопрос с легализацией, однако неожиданно для Истца иск был проигран. Необходимо учиться на ошибках других.