Понуждение города Москвы к оказанию услуги: Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы

Итак, мы исходим из того, что Арендатор («Истец» по предстоящему спору) является субъектом малого предпринимательства и добросовестно исполнял договор аренды государственного имущества города Москвы (договор успешно зарегистрирован).

В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка.

Арендатор обратился к Департаменту городского имущества («Ответчик» по предстоящему спору) с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда. Департамент городского имущества, в свою очередь, в ответ в установленные сроки направил Арендатору письмо, в котором сообщил о принятом им решении об отказе в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества.

Свой отказ Департамент мотивировал тем, что приватизируемый объект является отдельно стоящим зданием и в силу статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статьи 11 Закона города Москвы № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» приватизация арендованного объекта осуществляется одновременно с приватизацией земельного участка, на котором объект расположен. Таким образом, Арендатору предложено провести межевые работы по уточнению границ земельного участка, после чего повторно обратиться с заявлением на приватизацию арендуемого объекта совместно и земельным участком.

Посчитав указанное решение незаконным, Арендатор обратился в суд с иском к Департаменту о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, а также об обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества.

Линия защиты интересов Истца (Арендатора): правовое обоснование

В силу статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008 г.

Необходимые критерии для применения вышеуказанных норм, в т.ч. ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, - соблюдены, а именно:

• истец является субъектом малого предпринимательства;

• доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют;

• площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание все вышеперечисленные нормы права и основания к отказу – суд должен дать ответ на вопрос о том: «Является ли спорное имущество отдельно стоящим зданием или встроено-пристроенным помещением к жилому дому?» Назначение судебной строительно-технической экспертизы является разумным процессуальным решением данного вопроса.

Если заключением судебной экспертизы будет установлено что арендованное имущество является помещением в составе здания, то такой вывод судебной экспертизы подтвердит неправомерность действий Департамента по отказу Арендатору в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Таким образом, в указанной ситуации требования Истца об обязании заключить договор купли-продажи обязательно для Ответчика в силу закона, а также, ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

Линия защиты интересов Истца (Арендатора): оценка выкупаемого имущества

Прежде всего, необходимо помнить о том, что суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 3 Закона 159-ФЗ Арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон 01.06.2015  135-ФЗ).

 В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. 82 - 87 АПК РФ.

Таким образом, судом будет назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, а мы, в свою очередь, переходим ко второму вероятному доводу Ответчика, а именно: нарушение законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода.  Анализируя заключение судебной оценочной экспертизы, - после его предоставления в материалы дела, - необходимо обратить внимание на следующие аспекты, наличие которых будет влиять на оценку данного заключения судом и сторонами, а именно:

• исследование экспертом местоположения объекта;

• исследование его количественных и качественных характеристик;

• проведение анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования;

• применение сравнительного и доходного подхода оценки спорного объекта;

• при применении сравнительного подхода оценки:

• изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);
• сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.);
• корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
• внесение экспертом поправок на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом;

• при применении доходного подхода оценки (с использованием метода прямой капитализации):

• определение потенциального валового дохода;
• определение операционных расходов;
• расчет чистого операционного дохода;
• расчет ставки капитализации;
• расчет текущей стоимости объекта оценки;
• корректировка стоимости объектов по факторам выявленным экспертом;

• итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величине стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Если заключение экспертизы об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит в себе мотивированное описание по всем вышеуказанные критериям, является логически стройным и не содержит противоречий, то с большой долей вероятности, суд сделает следующие выводы:

• заключение полностью соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

• экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы;

• экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение;

• нет оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, является надлежащим доказательством по делу.

Доводы Ответчика о неполноте заключения судебной оценочной экспертизы – необходимо парировать тем, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов - эксперт сформировал на основании проведенного  полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ). В заключении экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебноэкспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона № 73-ФЗ. Доказательств же, опровергающих выводы эксперта, Ответчиком не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено, Ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право эксперта самостоятельно определять конкретные методы исследования. Оснований не доверять выводам назначенных судебных экспертиз, выполненых экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности о заведомо ложном экспертном заключении по статье 307 УК РФ - не имеется. 

Выводы:

VERDICTO напоминает, что юридические сопровождение дел об обжаловании отказа в оказании услуги: «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, а также об обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества, - лучше всего доверять специалистам!

Работайте с ВЕРДИКТО!