Оспаривание арендатором стоимости выкупаемого им государственного или муниципального недвижимого имущества

Описание типовой ситуации в конкретных событиях

Предположим, что Арендатор (субъект малого и среднего предпринимательства) государственного или муниципального имущества, в полном соответствии с его назначением разместил в арендуемом здании, например, оздоровительный центр. Обратившись с заявлением о выкупе имущества, Истец получил Постановление, которым были утверждены условия его выкупа и, прежде всего, цена. Стоимость объекта была определена на основании отчета об оценке. В результате переговоров - разногласия о цене и периоде рассрочки урегулировать не удалось. Но при этом спора о праве на выкуп между сторонами нет.

Арендатор («Истец» по предстоящему спору) обратился к независимым оценщикам и на основании подготовленного ими заключения об оценке, не привлекая юристов - самостоятельно подготовил и предъявил Департаменту муниципальной собственности региона РФ (далее «Ответчик» по предстоящему спору) иск об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества - на условиях о цене в редакции Истца.

Правовым основанием для предъявленного иска выступали ст. 421, 432, 445, 550 ГК РФ.

В результате: суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, т.к. пришел к выводу о том, что Истцом не доказана обоснованность заключения договора купли-продажи муниципального имущества по предложенной им цене.

Смоделированная ситуация является типовой, т.к. подготовив «свое» заключение об оценке выкупаемого имущества,- Арендаторы, как правило пренебрегая помощью юристов, уверовав в свою правоту, спешат как можно быстрее выйти в суд и оспорить стоимость выкупаемого у государства имущества.

Линия защиты Истца (Арендатора) при подготовке апелляционной жалобы

Прежде всего, необходимо отметить, что порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ). Данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Оплата же осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с ст. 446 ГК РФ, - в случае передачи на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора, - данные условия договора, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 555 ГК РФ - при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, при разрешении подобных дел важно понимать, что разрешение арбитражным судом спора о понуждении к заключению договора или при возникновении разногласий в конкретных условиях - сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению тех условий, на которых стороны должны заключить договор.

В смоделированной типовой ситуации Ответчик право на выкуп не оспаривает. Разногласия возникают лишь в части выкупной стоимости объекта. Поэтому каждая из сторон, заинтересована представить в материалы дела суда первой инстанции оценочные заключения, которые, скорее всего, будут противоречить друг другу в части определения выкупной цены, - в связи с чем суд, как правило, назначает судебную экспертизу.

При таких обстоятельствах важно использовать аналогию права с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», - в силу которой суд учитывает, что при исследовании отчета об оценке объекта недвижимости подлежит проверке его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. Также по аналогии права с делами о пересмотре кадастровой стоимости – каждая из Сторон, - обязана доказать достоверность используемых ей сведений о объекте при определении его стоимости : кадастровой и рыночной (п. 19 указанного Постановления Верховного Суда). Согласно п.21 указанного выше Постановления, - суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения оказания технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. При этом, важно понимать, что ни одно экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Истец, не привлекая юристов, как правило полагает, что судебная экспертиза должна лишь подтвердить доводы оценочного отчета Истца, однако так бывает далеко не всегда. В нашем случае, как мы помним, суд первой инстанции отказал Истцу в удовлетворении его требований.

При таких обстоятельствах необходимо проанализировать материалы дела на предмет наличия в них следующих доказательств недостоверности или неполноты:

• заключения об оценке, предоставленного Истцом;

• заключения об оценке, предоставленного Ответчиком;

• заключения судебной оценочной экспертизы.

Такие доказательства могут быть оформлены в виде, например, мотивированных возражений или письменных объяснений оппонента, экспертизы достоверности и полноты оценочного заключения Истца, выполненная СРО оценщиков. К числу существенных недостатков, указанных заключений, например, можно отнести:

• неверно проведенную корректировку и определения стоимости земельного участка;

• некорректную выборку объектов различного назначения за различные временные период;

• недостаточность информации для определения принадлежности объекта к определенному сегменту рынка (в тексте объявлений не указана информация о назначении земельного участка);

• наличие только краткого анализа ценообразующих факторов, без указания диапазона значений; некорректное использование аналогов, а также ряд других недостатков.

Главной процессуальной задачей юристов Истца становится доказать, что заключение, на которое ссылается Истец в обоснование своих требований, не противоречит положениям действующего законодательства и является ясным, полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер. При этом полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Особое внимание при анализе заключений об оценке, а также судебной экспертизы необходимо уделить вопросу о том были ли учтены при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества его функциональное назначение и местоположение, какие аналогичные объекты были использованы в выборке для сравнения.

Также в состав процессуальных задач юристов Истца, с учетом выявленных недостатков судебной оценочной экспертизы, - будет входить предъявление в суд 2 ходатайств о вызове судебного эксперта на допрос и о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Заявляя указанные выше ходатайства, необходимо помнить о том, что суд апелляционной инстанции может отказать в их удовлетворении и сошлется на то, что в материалы дела представлена совокупность доказательств, которая является достаточной для разрешения спора по существу. Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Заявляя указанные ходатайства, - необходимо обосновать отсутствие возможности заявить их в суде первой инстанции или факт отказа суда первой инстанции в удовлетворении заявленных Истцом ходатайств о вызове эксперта и назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Выводы: 

VERDICTO напоминает, если суд первой инстанции по заявленном типовому спору Истцом проигран, то в суд второй инстанции необходимо делать акцент на доказывании отсутствия в материалах дела доказательств недостоверности заключения, предоставленного Истцом и одновременно наличия доказательств недостоверности и неполноты заключения об оценке, представленного Ответчиком или судебного оценочного заключения. При наличии таких обстоятельств суд апелляционной инстанции либо вынесет решение по имеющимся в деле доказательствам в пользу Истца либо удовлетворит ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы, что предоставляет Истцу шанс «сделать работу над ошибками» и продолжить доказывание по данному делу до удовлетворения своих требований.

Работайте с Verdicto!