Между нашим доверителем (покупатель квартиры по сделке купли-продажи) и продавцом квартиры возник спор, в ходе которого продавец отказался продавать квартиру по установленной в Договоре цене, ссылаясь на возросший курс доллара и евро.
Ниже мы приводим образец досудебного требования покупателя по отношению к продавцу для завершения несостоявшейся сделки:
Уважаем__ _________________!
Настоящим довожу до Вашего сведения мой отказ от Вашего предложения, сформулированного в Уведомлении о расторжении Продавцом договора купли-продажи квартиры от «__» марта 2022 года (далее – «Уведомление»), оформленного в отношении заключенного между нами Договора купли-продажи квартиры от __ февраля 2022 года (далее «Договор») в отношении квартиры, расположенной по адресу: ________________________, кад. номер _________________________ (далее «Квартира»). Ваша позиция, изложенная в Уведомлении, является несостоятельной по следующим основаниям:
Во-первых, в контексте ссылки на ст.451 ГК РФ: «сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть» (Определение Московского городского суда от 21.02.2019 №4г-1045/19). Кроме того, судебная практика в частности в Апелляционном определение Московского областного суда от 27.01.2016 по делу N 33-2516/2016, - однозначно исходит из следующего: «Суд верно признал несостоятельным довод П. о расторжении договора ввиду финансового кризиса в Российской Федерации, вызванного резким падением курса рубля по отношению к американской и европейской валюте, поскольку в тексте договора стороны указали, что стоимость недвижимого имущества определена в размере <данные изъяты> то есть при заключении договора купли-продажи стороны согласились с данным условием договора, привязка цены договора к иностранной валюте договором не предусмотрена. В свою очередь рост рыночной стоимости недвижимого имущества не может в данном случае являться существенным нарушением интересов истца». Таким образом, Ваши доводы согласно ст. 451 ГК РФ, не находят своего подтверждения в судебной практике и не могут быть квалифицированы как обоснованные.
Во-вторых, в контексте ссылки на ст. 416 ГК РФ, необходимо принять ко вниманию следующее. Невозможность исполнения может быть: физической, когда обязательство фактически невозможно исполнить. Причем действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом (п. 21 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017); или юридической, когда обязательство физически исполнить можно, но это будет нарушением акта органа государственной власти или местного самоуправления (п. 1 ст. 417 ГК РФ). Кроме того, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона, в числе прочего, как минимум должна доказать: наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы; наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств. Обстоятельства, на которые вы ссылаетесь в Вашем уведомлении в контексте ст. 416 ГК РФ, не находят своего подтверждения, в связи с тем, что вы не являетесь лицом, в них участвующим, а органы государственной власти, ответственные за государственную регистрацию перехода прав собственности в Российской Федерации, сохраняют свою полную работоспособность, а обратного не установлено и не доказано.
В связи с вышеизложенным, а также принимая во внимание факт воспрепятствования Вами государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру (Уведомление ФС Государственной регистрации кадастра и картографии от _____ №____), при оценке наших правоотношений и перспектив их урегулирования, я предлагаю руководствоваться следующим:
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора продажи недвижимости.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре.
Из положений ст. 398 ГК РФ следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В пункте 61 постановления пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принимая во внимание, что Я (как Покупатель), по согласованию с Вами (как Продавцом), - исполнила свои обязательства по Договору путем внесения цены сделки на аккредитивный счет исполняющего банка: _____ (безотзывный покрытый аккредитив на условиях раскрытия согласно заявлению на Аккредитив №_____ от __.02.2022, далее «Аккредитив»), подтверждая ранее выраженное намерение исполнять свои обязательства по Договору, - «__» марта 2022 года, обратилась в исполняющий банк с заявлением на внесение изменений в Аккредитив в виде продления его на срок до __.06.2022 года, что согласно правилам исполняющего Банка требует вашего визита в любое отделение исполняющего Банка с ссылкой на регистрационный номер обращения ____________________. Прошу вас принять к сведению, что в случае вашего уклонения от совершения вышеуказанных действий, цена сделки будет внесена мной либо в депозит нотариуса, открытый на ваше имя, либо в депозит суда в ходе судебного разбирательства.
Уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора (такой подход обоснован в частности Определением ВАС РФ от 18.07.2011 N ВАС-6325/11 по делу N А41-40307/09, Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 20.04.2016 по делу N 33-390/2016, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 22.01.2019 по делу N 33-261/2019, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 31.10.2019 по делу N 33-16742/2019, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 31.10.2019 по делу N 33-16742/2019), тем не менее, во избежание судебных разбирательств, предлагаем урегулировать сложившиеся правоотношения в досудебном порядке, а именно предлагаем Вам прекратить препятствовать исполнению заключенной сделки, обратиться в ФС Государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением на возобновление регистрационных действий, а также обратиться (до __ апреля 2022 года включительно) в исполняющий Банк с целью подтвердить намерение (согласие) получить денежные средства, размещенные на Аккредитиве с учетом продления срока до ___.06.2022 года, а после регистрации перехода права, на условиях согласно Договору – требую передать мне Квартиру.
На настоящий момент деятельным образом я выражаю намерение исполнить условия Договора в любой удобной для Вас форме: аккредитив, депозит нотариуса, предварительная оплата. Однако, в случае, если Вы действием или бездействием будете продолжать уклоняться / воспрепятствовать исполнению условий заключенного Договора, я вынуждена буду считать процедуру досудебного урегулирования спора завершенной, после чего обращусь в суд за защитой своих прав и законных интересов.
С уважением, _______________
«__» апреля 2022 года
Приложения:
1. Уведомление ФС Государственной регистрации кадастра и картографии от _____
2. Заявление на Аккредитив № ____
3. Заявление от __.03.22 на внесение изменений в условия Аккредитива № ______
Остались вопросы по материалу статьи? Задайте их бесплатно по нашему телефону: +7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже:
