Что проверить перед покупкой недвижимости? Советы адвоката

Если вы планируете покупать объект недвижимости с земельным участком (помещение или здание целиком), то большое внимание обычно уделяется проверке право-устанавливающих документов на объект, проверяются данные из выписок из ЕГРН. Если с этими документами полный порядок, то объект считается подготовленным к сделке, однако без должного внимания остаётся ряд моментов, которые могут не только оказать определяющее значение на цену объекта, но и вообще поставить под вопрос само совершение сделки.

Об отдельных нюансах проверки правоустанавливающих документов и юридическом статусе продавца мы поговорим позже, а сейчас сконцентрируемся на следующих аспектах: 

1.     Пятно застройки и подъездные пути

Пятно застройки здания не должно выходить за переделы кадастровых границ земельного участка, на котором оно построено. При этом важно учесть и территорию, предназначенную для обслуживания здания, а также подъездные пути.

Кстати, если вы покупаете здание целиком с земельным участком, то вопрос с подъездными путями является особенно важным, т.к. часто дороги являются «неофициальными» и проходят по земельным участкам других собственников в условиях отсутствия сервитута. Хуже всего, когда подъездные пути проходят по землям, не предназначенным для проезда, например, по землям лесного фонда. Отдельным вопросом является оформление съезда на дороги общего пользования. 

Проверка пятна застройки вынесена на первое место, т.к. если пятно выходит за границы земельного участка, то это однозначная причина о-о-о-о-очень существенно снизить цену, либо отказаться от сделки, т.к. собственник соседнего земельного участка (кем бы он ни был) рано или поздно предъявит свои претензии по данному факту, и это может послужить поводом к иску о сносе части здания или здания целиком. 

2.     Земельный участок 

В отношении земельного участка нужно выяснить следующие вопросы, а именно:

• Прежде всего нужно выяснить историю формирования земельного участка: как был образован данный земельный участок и из каких земель, а также на основании каких документов. Соблюдение правил формирования земельного участка во многом предопределяет состав последующих рисков. Самые первые сведения уже можно собрать по публичной кадастровой карте земельного участка в соответствующем регионе РФ.

• Совпадают ли категория и вид разрешенного использования земельного участка с назначением объекта в настоящий момент, а самое главное - с будущим способом его эксплуатации новым собственником уже после сделки. Анализ представленных кадастровых документов на земельный участок.

• Обязательно необходимо изучить: корректность кадастрового учета земельного участка на предмет наличия ошибок, Градостроительный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории. Это необходимо сделать с целью выявить наличие охранных зон, ограничений по застройке и эксплуатации земельного участка. Такие зоны могут быть как непосредственно на участке, на котором размещено здание, так и на смежных участках.

• Определить фактические границы земельного участка. Очень часто бывает так, что объект «посажен» в кадастровые границы с наложением границ на соседний земельный участок. Т.е. сам по себе объект на соседний участок не «заходит», а земельный участок и, возможно, временные постройки на нем могут занимать часть территории соседнего участка (в этом отличие от п.1). Также стоит выяснить, есть ли в распоряжении продавца копия межевого дела, заключались ли акты согласования границ со смежными землепользователями.

• Необходимо выяснить, имеются ли какие-либо установленные сервитуты на земельном участке. Проходят ли через него какие-либо транзитные коммуникации. Такие коммуникации могут обладать самостоятельным охранным статусом и ограничениями. Транзитные коммуникации, кстати, могут проходить и по смежному участку, но при этом ограничения накладываются на ваш земельный участок. Также необходимо установить, пользуются ли смежные землепользователи вашим земельным участком и если - да, то в каком ключе.

• Необходимо выяснить, существуют ли какие-либо права третьих лиц на земельный участок, например, право аренды части земельного участка. Выдавались ли продавцу или третьим лицам разрешения на застройку земельного участка. Или, например, в границах земельного участка могут быть водные объекты, отнесенные к федеральной собственности.

• Необходимо выяснить, существовали ли на земельном участке какие-либо объекты, которые были снесены собственником инициативно или на основании судебных актов.

• Необходимо выяснить, размещены ли на земельном участке объекты, которые могут являться препятствием в пользовании своей собственностью хозяину соседнего участка. Например, нависание крыши, слив с которой происходит на соседний участок, нарушенные противопожарные расстояния, аварийные постройки с угрозой обрушения на соседний участок.

• Важно собрать в интернете информацию о планировании размещения объектов для государственных и муниципальных нужд на земельном участке или смежных с ним. Часто так бывает, что некоторые собственники объектов спешно продают их по рыночной стоимости, как раз узнав, о том, что планируется размещение какого-нибудь транспортного пересадочного узла и выкуп государством земли, как вы понимаете, по существенно более скромной стоимости.

• Необходимо выяснить, как фактически используется смежный земельный участок. Например, смежный участок может быть бесхозным, и тогда ждите, что на нем появится стихийная свалка или, например, на смежном участке могут затеять какое-то производство. Другой пример: если на смежном участке расположен детский сад, то алкогольный магазин в купленном здании уже не открыть. Важно понимать, что вы оцениваете свои риски, а не риски соседа.

• Целесообразно проверить, происходит ли сезонное подтопление земельного участка и устроены ли на нем какие-то дренажные коммуникации.

• Отдельно необходимо спрогнозировать предстоящее налоговое бремя в отношении данного земельного участка, а также оценить, нуждается ли его кадастровая стоимость в коррекции.

3.     Здание или помещение внутри здания 

В отношении здания необходимо выяснить следующее:

3.1   Является ли объект капитальным, т.е. объектом недвижимости. Если вы покупаете индивидуальный жилой дом или офисное/складское здание, то, скорее всего, оно является капитальным, т.е. является объектом недвижимости. А вот если предметом сделки выступает торговый павильон, нестационарный торговый объект, то его капитальность оказывается под вопросом. Он вполне может оказаться как капитальным (ОКС), так и не капитальным, в зависимости от соответствующих технических особенностей. Само по себе наличие фундамента, вопреки расхожему мнению, не является абсолютным показателем капитальности объекта.

3.2   Необходимо получить: разрешение на строительство на объект, акт ввода в эксплуатацию, проектную документацию и ее экспертизу (если разрабатывалась), технический паспорт (технический план здания) и провести фактическое обследование объекта с участием строительного эксперта.

Участие строительного эксперта оправдано тем, что он сможет оценить фактические состояние объекта, в деталях исследуя все элементы здания, включая конструктив и коммуникации.

Указанные документы, необходимы для сравнения фактического состояния объекта с данными, которые содержатся в разрешительной документации.

Основная цель таких мероприятий:

• выявить существенные недостатки объекта;

• выявить признаки самовольного строительства (самовольной реконструкции объекта).

Кстати, разрешения на строительство объекта может и не быть, например, если приобретается индивидуальный жилой дом; или если объект построен до 01 января 1995 года; или объект первоначально был объектом вспомогательного назначения.

С объектами вспомогательного назначения, кстати, отдельная история

Если в ходе обследования объекта будут выявлены расхождения между фактическим состоянием объекта и сведениями, указанными о нем в технической документации, то необходимо правильно квалифицировать такие различия – являются ли они реконструкцией или перепланировкой, можно ли их квалифицировать согласно как самовольные.

3.3    Необходимо оценить обеспеченность здания коммуникациями, получить Тех условия на коммуникации, обследовать точки подключения, определить границы эксплуатационной ответственности собственника объекта и городских коммуникаций. Также необходимо установить, проходят ли через объект транзитные коммуникации. 

4.     Проверка прав продавца на объект

Здесь мы рассматриваем Объект как единое целое: здание и земельный участок. Перед проверкой прав собственника объекта необходимо восстановить цепочку перехода прав собственности на объект с момента его строительства. Иногда восстановить всю цепочку невозможно, однако это надо сделать настолько «глубоко», насколько это возможно, вплоть до встреч с бывшими собственниками объекта. Продавец может вам говорить о том, что у него нет или не сохранились копии документов предшествующих собственников. Вас это не должно останавливать. За отсутствием документов как правило скрываются какие-то тайны приобретаемого объекта. В практике дел о банкротствах часто бывает так, что кредиторы, оспаривая сделку своего должника с объектом, невзирая на то, что объект уже перепродан несколько раз. По цепочке могут отменить все сделки, и примеров тому - масса. Поэтому, установив цепочку перехода прав, необходимо проверить - не введена ли процедура банкротства в отношении кого-либо из предыдущих собственников. Также необходимо проверить, не предъявлены ли к бывшим собственникам какие-нибудь крупные иски. 

Как известно, проверка прав продавца на объект начинается с предъявления документов, удостоверяющих момент возникновения права собственности. Такие документы еще называют документами-основаниями. Эти документы по своей правовой природе можно разделить на 3 группы: 

4.1 Право собственности возникает в результате сделок

Наиболее распространенный случай - это сделка купли-продажи. Также встречаются: мена, дарение, отступное, выкуп имущества из аренды, в т.ч. у государства и другие виды сделок.

Если речь идет о сделке, важно проверить ее возмездный характер – была ли произведена по ней оплата или встречное представление. Как оформлена оплата.

Сделка может быть безвозмездной, например, дарение, но такая сделка может быть заключена только между физическими лицами и тоже может быть оспорена, например, кредиторами, членами семьи дарителя.

Кроме того, у любой сделки есть определенный порядок ее совершения, например, получение предварительных согласий, корпоративных одобрений, уведомлений со-собственников и т.д. 

4.2 Право собственности возникает в результате правопреемства

Таким правопреемством между физическими лицами может быть наследование, а между юридическими лицами - реорганизация: выделение, разделение, преобразование, слияние.

В рамках правопреемства важно определить круг тех лиц, которые могли бы претендовать на получение данного права собственности, но не получили его. Наиболее ярко данный вопрос раскрывается в институте наследования. Недостойные наследники, наследники, которые не были привлечены к участию в деле о наследовании, оспаривание завещаний и т.д.

С реорганизацией все несколько проще. Во-первых, потому что обычно реорганизация - совместное волеизъявление сторон, а во-вторых, есть определенные корпоративные правила ее проведения, и следование им обеспечивает законность данной процедуре. Однако все же имеет смысл запросить разделительный баланс и проверить правильность распределения активов в результате реорганизации, например, в форме выделения. 

4.3 Право собственности возникает на основании решения суда

Право собственности может возникнуть на основании решения суда в случае удовлетворения иска о признании права собственности, в том числе о признании права собственности на самовольную постройку. Подробнее об условиях удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку я рассказываю в этой статье. 

Однако хочу отметить, что иск о признании права собственности на самовольную постройку всегда связан с тем, что собственник сначала признает объект самовольным (в полном объеме или в части), а потом просит признать на него право в таком состоянии. Таким образом, важно выявить причину, по которой объект признают самовольным, например, мог быть надстроен этаж или появилась пристройка, или выяснилось, что единственным признаком является отсутствие разрешения на строительство.

Установив причину признания объекта самовольным, необходимо соотнести ее с результатами осмотра фактического состояния здания, о котором я говорил в п. 3.2 настоящей статьи.

Если причина признания объекта самовольным в суде совпадает с данными вашего обследования, значит эта проблема была правовым образом урегулирована, что, безусловно, хорошо. Однако если будут выявлены иные обстоятельства, чтобы считать объект самовольным, то они нуждаются в самостоятельной отдельной оценке и соответственно несут отдельные риски.

Хуже обстоят дела, если предметом разбирательства в суде по иску о признании права собственности на здание было существенное нарушение строительных норм, возникновение угрозы жизни и здоровью людей. В этих обстоятельствах, конечно, тоже надо разбираться. Если же в момент судебного разбирательства и судебной экспертизы все недостатки устранены, устранена также угроза жизни и здоровью людей, то это не означает, что (условно - через день после вступления решения суда в законную силу) эта угроза снова не возникнет. Что в итоге станет поводом для нового иска о сносе самовольной постройки со стороны местных органов государственной власти. 

5.     Юридическая история объекта 

Необходимо проверить юридическую историю объекта с точки зрения проведенных на нем проверок, а также с точки зрения состоявшихся в отношении объекта судебных процессов. 

Акты проверочных мероприятий фиксируют состояние объекта, а также замечания проверяющих к нему. Целесообразно определить состав предъявленных ранее замечаний, чтобы выяснить - устранены они или нет. Проверяющие могут наведаться снова, зафиксировать сохранившиеся нарушения, а в случае наличия угрозы жизни и здоровью людей речь пойдет уже об административном приостановлении деятельности. 

Аналогичная ситуация с судебными процессами в отношении объекта. Если объект фигурировал в судебных разбирательствах, то важно понять, какие преюдициальные факты и между какими сторонами были установлены в отношении объекта. Признавался ли объект самовольной постройкой, а если да, то признавалось ли право собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Какие части здания или его конструктивные элементы предопределили вывод о самовольном характере объекта. 

Кроме того, если между собственниками объекта в цепочке переходов прав собственности (см. п. 4 выше) были судебные споры о правах собственности на объект, Покупателю полезно будет знать об этом. Споры также могут касаться выдела долей в натуре из общего имущества. Это означает, что у третьего лица (не продавца) могут быть права на часть объекта, о которых такое лицо до поры до времени может молчать. 

Очень важным аспектом является отсутствие обременений на объекте на момент сделки. Обременение может возникнуть в силу сделки, например, в обеспечение кредитного договора. В этом случае необходимо согласие кредитора на снятие обременения. Также обременение может возникнуть в силу принятия обеспечительных мер судом. В этом случае обеспечение непосредственно связано с предметом спора и подлежит снятию также в судебном порядке. 

6.     Оценка юридического статуса продавца 

После выяснения всех нюансов относительно объекта недвижимости мы переходим к оценке юридического статуса продавца. 

В оценке статуса продавца, будь то юридическое или физическое лицо, прежде всего необходимо оценить риски банкротства, которые непосредственно связаны с его хозяйственной деятельностью за последние три года, хотя, конечно, лучше брать более широкий период. Необходимо запросить информацию также и о группе лиц продавца, т.к. в банкротстве понятие субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц является весьма широким. Продавцы - бывшие руководители бизнеса, предприятий, даже после того, как они уже давно «отошли от дел», все равно входят в группу потенциального риска. Определяя группу лиц продавца, вы прогнозируете те риски оспаривания вашей сделки, которые могут быть непосредственно с продавцом не связаны, но вытекают из его деятельности. 

В этой связи необходимо упомянуть и соблюдение необходимых корпоративных процедур, как у продавца, так и покупателя: оценка сделки как крупной и ее одобрение, в том числе как сделки с заинтересованностью, если таковая имеется. Необходимо внимательно ознакомиться с учредительными документами, с соблюдением порядка подтверждения решений в протоколах собраний и решениях единственных участников. В случае, если будут нарушены корпоративные процедуры, это может привести к оспариванию сделки с объектом. 

Если продавец - физическое лицо, то стоит обратить внимание на его семейный статус, а также - является ли наследование основанием к возникновению прав. В этом случае необходимо ознакомиться с соблюдением правил правопреемства, а также получения необходимых согласий супругов: как бывших, так и действующих. Кстати, если супруги, расторгнув брак, не разделили совместно нажитое имущество, то оно до сих пор является совместным, вне зависимости от того, на кого из супругов оно оформлено. Оформление брачного договора, согласно которому одному супругу полагается всё, а другому - шиш с маслом, - совсем не лучшее решение, т.к. такой договор может быть оспорен обделенным супругом или заинтересованными кредиторами. 

Безусловно, не лишним будет узнать текущую долговую нагрузку продавца и состав исполнительных производств в отношении него возбужденных. А также с помощью судебной картотеки установить, в каких делах, в том числе уголовных, участвовал продавец за последние 10 лет. 

В случае, если Вы намерены приобрести объект недвижимости, я опишу вам основные риски для такой сделки по результатам анализа представленных вами документов. Обращайтесь!