Продажа недвижимости с недостатками (ветхая, аварийная недвижимость)

В соответствии с ст. 549, 557, 469, 475 ГК РФ, а также принимая во внимание сложившуюся судебную практику, например Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 26.02.2020 по делу N 33-173/2020: «Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны»

Таким образом, мы рекомендуем включить в договор купли-продажи недвижимости соответствующее уведомление, а именно:

«1.3 Продавец предупреждает Покупателя о ветхом / аварийном состоянии, характеристиках, недостатках Здания и Земельного участка, которые возникли до заключения настоящего Договора и существуют к моменту его совершения, - на основании Заключения специалиста ________, - прилагаемого к настоящему Договору – как его неотъемлемая часть. Здание может создавать угрозу жизни и здоровью, имуществу третьих лиц.

1.3.1 Покупатель предупрежден о возможном существовании скрытых недостатков, прохождении транзитных коммуникаций в Здании и Земельном участке. На Здание и/или Земельный участок может быть наложен публичный или частный сервитут.

1.3.2 Здание и Земельный участок на момент совершения сделки невозможно использовать в соответствии с назначением, заявленным в Выписке об основных характеристиках объекта недвижимости  ________, - полученной в отношении Здания и Земельного участка. Здание и Земельный участок на момент сделки не пригодны для осуществления предпринимательской деятельности, размещения склада.

1.3.3 Здание может выходить за границы Земельного участка.

1.3.4 Здание и Земельный участок могут являться предметом контрольно-надзорных мероприятий со стороны любых заинтересованных лиц, в том числе органов государственной власти и местного самоуправления, а также требований заинтересованных лиц, предъявленных включая, но не ограничиваясь на основании ст. 222 и/или 304 ГК РФ. Покупатели предупреждены Продавцом о возможности изъятия Здания и Земельного участка третьими лицами, - по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.

1.3.5 На момент совершения настоящей сделки в отношении Здания и Земельного участка Арбитражным судом  ________рассматриваются требования по делу №  _______. Покупатель - настоящим подтверждает, что ознакомлен Продавцом с материалами дела  ________, - в полном объеме. Продавец предупредила Покупателя о возможной замене Ответчика с Продавца на Покупателя (в порядке ст. 47 АПК РФ) или о процессуальном правопреемстве (в порядке ст. 48 АПК РФ). В ходе рассмотрения указанного дела – на здание могут быть наложены любые обеспечительные меры, запреты, аресты.

1.3.6 Покупатель предупрежден Продавцом о том, что после перехода к ним права собственности на Здание и Земельный участок, - им потребуется нести расходы на консервацию / восстановление и/или содержание и/или устранения угрозы/ветхого состояния Здания и Земельного участка в размере сопоставимым или превосходящем цену настоящей сделки.

1.3.7 Продавец предупредил Покупателя о том, что одним из возможных способов устранения недостатков Здания является его полный демонтаж.

1.3.8.  Продавец предупредил Покупателя о том, что  Здание было построено в  ________году и может иметь скрытые недостатки.

1.3.9 Стороны пришли к соглашению о том, что Покупатель приобретает Здание и Земельный участок для целей проведения силами и за счет Покупателей, -  его реконструкции и/или ремонта и/или устранения недостатков и/или устранения угрозы жизни, здоровью, имуществу третьих лиц и/или устранения ветхого / аварийного состояния Здания, - для целей выполнение которых может потребоваться использование смежных земельных участков.

1.3.10 Здание и/или Земельный участок могут быть предметом выкупа для государственных или муниципальных нужд.

1.3.11 Цена настоящей сделки определена Сторонами с учетом содержания п.1.3 – 1.3.10 настоящего Договора.