Отказ продавца квартиры от сделки по купле-продаже

Отказ продавца квартиры от сделки по купле-продаже

Приведем ниже правовую оценку ситуации, когда в нашей практике покупателем был получен отказ от сделки по купле-продаже со стороны продавца квартиры.

В ответ на запрос о возможности защиты прав Покупателя по Договору купли-продажи недвижимого имущества от _________ г., заключенного в отношении квартиры по адресу: ________, настоящим сообщаю следующее:

1. В качестве оснований к расторжению Договора Продавец ссылается на ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и 416 ГК РФ (Прекращение невозможностью исполнения).

2. Продолжением Уведомления от Продавца о расторжении договора, - будет предъявленный к Вам иск с требованием о расторжении договора в судебном порядке, который будет предъявлен, либо по месту нахождения квартиры либо по адресу регистрации покупателя.

3. В настоящий момент, целесообразно направить уведомление продавцу с требованием исполнить обязательства по договору купли-продажи: подать документы на регистрацию и передать квартиру после регистрации. После этого возможно предъявить иск о понуждении к исполнению договора. Данный иск может быть как самостоятельный (если мы подадим иск первыми), так и встречный, если первыми подадут иск наши оппоненты, т.е. с большой долей вероятности требования продавца и покупателя будут рассматриваться в рамках одного процесса в одном суде.

4. С точки зрения доказательств по делу, думаю, что наши оппоненты будут предоставлять заключение специалистов, подтверждающие неблагоприятные финансовые обстоятельства, сложившиеся для Продавца, и возможно будут настаивать на проведении судебной экспертизы. Вне зависимости от позиции наших оппонентов (и наших основных доводов), я рекомендую реагировать на их доводы представляя встречные опровергающие доказательства. Т. е. уже сейчас, я рекомендую провести исследование, на разрешение которого поставить вопросы о зависимости внутри российских резидентных сделок с недвижимостью от инфляционных процессов, в том числе связанных с колебанием валюты и внешне экономических санкций. При чем, в основу данного заключения положить сравнительный анализ предложений из конкретного района города Москвы, в котором расположена спорная квартира. Такое заключение, по моему мнению, в любом случае потребуется в суде, для защиты интересов покупателя.

5. Предварительная подборка судебных актов по спорной ситуации. Хочу отметить, что текущие экономические условия являются исключительными, и в настоящий момент еще не сформировалась судебная практика, которая «на 100% попадала бы в ситуацию». Однако, отталкиваясь от сложившегося к настоящему моменту правоприменительного подхода мы можем принять к сведению примеры следующей судебной практики:

  • Определение Московского городского суда от 21.02.2019 N 4г-1045/19 Судебной коллегией установлено, что в ходе судебного разбирательства истцом были представлены доказательства официально установленного процента инфляции на 2016 и 2017 годы, что подтверждается информацией об изменении индекса потребительских 2 цен (процента инфляции) в соответствующий период времени, однако, по мнению судебной коллегии, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. При этом стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, а инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

  • Определение Верховного суда Республики Коми от 05.03.2012 N 33-927/2012 Как существенное изменение обстоятельств заявитель кассационной жалобы расценивает значительный рост цен на недвижимость в г. Воркуте в момент заключения договора по сравнению с ценами, существовавшими в период обсуждения условий договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Суд исследовал вопрос о наличии неблагоприятных имущественных последствий для П. в результате заключения договора и обоснованно признал, что рост рыночных цен не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов, доказательств резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после обсуждения сторонами условий заключения договора купли-продажи не представлено. При таких обстоятельствах оснований для применения положений статьи 451 ГК РФ не имеется, в связи с чем вывод суда об отказе П. в иске следует признать правильным.

  • Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.03.2011 N 33-2563/2011 Изменение цен на рынке недвижимости не может относиться к числу тех обстоятельств, изменение которых в силу ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Судебная коллегия считает, что при разрешении спора в части заявленных К. требований судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, дана надлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановлено решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

  • Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2016 по делу N 33- 2516/2016 Суд верно признал несостоятельным довод П. о расторжении договора ввиду финансового кризиса в Российской Федерации, вызванного резким падением курса рубля по отношению к американской и европейской валюте, поскольку в тексте договора стороны указали, что стоимость недвижимого имущества определена в размере _ то есть при заключении договора купли-продажи стороны согласились с данным условием договора, привязка цены договора к иностранной валюте договором не предусмотрена. В свою очередь рост рыночной стоимости недвижимого имущества не может в данном случае являться существенным нарушением интересов истца.

  • Определение Московского городского суда от 21.02.2019 N 4г-1045/19 Судебной коллегией установлено, что в ходе судебного разбирательства истцом были представлены доказательства официально установленного процента инфляции на 2016 и 2017 годы, что подтверждается информацией об изменении индекса потребительских цен (процента инфляции) в соответствующий период времени, однако, по мнению судебной коллегии, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. При этом стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, а инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Судебной коллегией указано, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается только в исключительных случаях, а именно: установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 указанной статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В завершении, предлагаем проект вопросов для подготовки заключения специалиста:

  1. Определить влияют ли колебания валюты на цену квартиры в рублях

  2. Определить выросли ли цены на квартиры (в указанном районе) с учетом данных Росстата об общем повышении цен (включая индекс потребительских цен)

  3. Определить наличие или отсутствие зависимости внутри-российских резидентных сделок с недвижимостью от инфляционных процессов, в том числе связанных с колебанием валюты и внешне-экономических санкций.

  4. Является ли цена квартиры рыночной на дату заключения ДКП и на __ _____ 2022 ?

  5. Какие факторы (влияющие на цену), могут быть выявлены только после натурного осмотра квартиры и дома, в котором она расположена?
Есть вопрос? Задайте его бесплатно автору статьи:
Антон Абражевич
Практикующий адвокат. Опыт более 12 лет. Телефон для связи: +7 (926) 531-22-01
Задать вопрос
Получите бесплатно экспертную консультацию адвоката Verdicto!
Отправить статью на почту

Адвокаты

Verdicto

Дадим делу ход
+7 (495) 789-09-96
Антон
Абражевич
Ольга
Некрасова
Показать ещё
Закажите бесплатную консультацию адвоката Verdicto прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с адвокатом в офисе компании Verdicto
  • Понимание по перспективам рассмотрения Вашего дела в суде
  • Оценку Ваших финансовых перспектив в ходе судебного процесса
  • Правовой анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает 12-ти летним опытом участия в арбитражных и гражданских спорах.

Для бесплатной консультации адвоката свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму:
Бесплатная консультация адвоката
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Наша команда

Наша деятельность в цифрах

237
компаний доверили защиту нам за 12 лет
47
дел за 2021 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 910
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг адвокатов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный адвокат на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Кофейня Давыдов
Alexvit
INFOBIP
Premium Polimer
Velux
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Сервипресс
Техно Юнион
ТК «ЮЛЭКС»
Ваш семейный адвокат
Займёмся делом
лучшая защита
сила в правде
Запишитесь на первый прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к адвокату
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх