Отказ продавца квартиры от сделки по купле-продаже

Приведем ниже правовую оценку ситуации, когда в нашей практике покупателем был получен отказ от сделки по купле-продаже со стороны продавца квартиры.

В ответ на запрос о возможности защиты прав Покупателя по Договору купли-продажи недвижимого имущества от _________ г., заключенного в отношении квартиры по адресу: ________, настоящим сообщаю следующее:

1. В качестве оснований к расторжению Договора Продавец ссылается на ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и 416 ГК РФ (Прекращение невозможностью исполнения).

2. Продолжением Уведомления от Продавца о расторжении договора, - будет предъявленный к Вам иск с требованием о расторжении договора в судебном порядке, который будет предъявлен, либо по месту нахождения квартиры либо по адресу регистрации покупателя.

3. В настоящий момент, целесообразно направить уведомление продавцу с требованием исполнить обязательства по договору купли-продажи: подать документы на регистрацию и передать квартиру после регистрации. После этого возможно предъявить иск о понуждении к исполнению договора. Данный иск может быть как самостоятельный (если мы подадим иск первыми), так и встречный, если первыми подадут иск наши оппоненты, т.е. с большой долей вероятности требования продавца и покупателя будут рассматриваться в рамках одного процесса в одном суде.

4. С точки зрения доказательств по делу, думаю, что наши оппоненты будут предоставлять заключение специалистов, подтверждающие неблагоприятные финансовые обстоятельства, сложившиеся для Продавца, и возможно будут настаивать на проведении судебной экспертизы. Вне зависимости от позиции наших оппонентов (и наших основных доводов), я рекомендую реагировать на их доводы представляя встречные опровергающие доказательства. Т. е. уже сейчас, я рекомендую провести исследование, на разрешение которого поставить вопросы о зависимости внутри российских резидентных сделок с недвижимостью от инфляционных процессов, в том числе связанных с колебанием валюты и внешне экономических санкций. При чем, в основу данного заключения положить сравнительный анализ предложений из конкретного района города Москвы, в котором расположена спорная квартира. Такое заключение, по моему мнению, в любом случае потребуется в суде, для защиты интересов покупателя.

5. Предварительная подборка судебных актов по спорной ситуации. Хочу отметить, что текущие экономические условия являются исключительными, и в настоящий момент еще не сформировалась судебная практика, которая «на 100% попадала бы в ситуацию». Однако, отталкиваясь от сложившегося к настоящему моменту правоприменительного подхода мы можем принять к сведению примеры следующей судебной практики:

• Определение Московского городского суда от 21.02.2019 N 4г-1045/19 Судебной коллегией установлено, что в ходе судебного разбирательства истцом были представлены доказательства официально установленного процента инфляции на 2016 и 2017 годы, что подтверждается информацией об изменении индекса потребительских 2 цен (процента инфляции) в соответствующий период времени, однако, по мнению судебной коллегии, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. При этом стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, а инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

• Определение Верховного суда Республики Коми от 05.03.2012 N 33-927/2012 Как существенное изменение обстоятельств заявитель кассационной жалобы расценивает значительный рост цен на недвижимость в г. Воркуте в момент заключения договора по сравнению с ценами, существовавшими в период обсуждения условий договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Суд исследовал вопрос о наличии неблагоприятных имущественных последствий для П. в результате заключения договора и обоснованно признал, что рост рыночных цен не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов, доказательств резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после обсуждения сторонами условий заключения договора купли-продажи не представлено. При таких обстоятельствах оснований для применения положений статьи 451 ГК РФ не имеется, в связи с чем вывод суда об отказе П. в иске следует признать правильным.

• Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.03.2011 N 33-2563/2011 Изменение цен на рынке недвижимости не может относиться к числу тех обстоятельств, изменение которых в силу ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Судебная коллегия считает, что при разрешении спора в части заявленных К. требований судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, дана надлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановлено решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

• Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2016 по делу N 33- 2516/2016 Суд верно признал несостоятельным довод П. о расторжении договора ввиду финансового кризиса в Российской Федерации, вызванного резким падением курса рубля по отношению к американской и европейской валюте, поскольку в тексте договора стороны указали, что стоимость недвижимого имущества определена в размере _ то есть при заключении договора купли-продажи стороны согласились с данным условием договора, привязка цены договора к иностранной валюте договором не предусмотрена. В свою очередь рост рыночной стоимости недвижимого имущества не может в данном случае являться существенным нарушением интересов истца.

• Определение Московского городского суда от 21.02.2019 N 4г-1045/19 Судебной коллегией установлено, что в ходе судебного разбирательства истцом были представлены доказательства официально установленного процента инфляции на 2016 и 2017 годы, что подтверждается информацией об изменении индекса потребительских цен (процента инфляции) в соответствующий период времени, однако, по мнению судебной коллегии, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. При этом стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, а инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Судебной коллегией указано, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается только в исключительных случаях, а именно: установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 указанной статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Остались вопросы по материалу статьи? Задайте их бесплатно по нашему телефону: +7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже: