Программа реновации в Москве: права собственников и нанимателей

01 июля 2017 года Президент России В.В. Путиин подписал закон о реновации. Если быть точным, то речь идет о внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По правде говоря, этот закон еще на стадии его принятия вызвал не мало слухов и домыслов. Именно поэтому мы решили рассказать о принятом законопроекте подробнее и ответить на часто возникающие вопросы.

Если просто, то это программа переселения жителей «хрущевок» в новые дома. С точки же зрения принятого закона реновация – совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.

Как видно, программа не направлена на расселение аварийных домов. Более того, согласно ст. 14 закона его положения не применяются к отношениям, возникающим в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Под программу реновации попадают многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения. Речь идет о 4-5-этажных жилых домах, в основном возведенных в 1957-1968 гг., в том числе крупнопанельных домов (серий I-515, 1605, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домов с неполным каркасом (серия 1-335), крупноблочных домов (серия I-510), домов с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домов из объемных блоков.

Также под программу попадут аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели жилых помещений проголосовали за включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации.

Попал ли Ваш дом в список домов, подлежащих сносу по программе реновации, можно узнать на официальном сайте Правительства города Москвы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проголосовать за исключение этого многоквартирного дома из программы реновации.

Такое решение может быть принято на любом этапе формирования или реализации программы до заключения первого договора о предоставлении квартиры одному из жильцов. Во всяком случае такое решение общего собрания может быть принято в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации.

Для принятия решения необходимо более 1/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом доме. В случае принятия такого решения многоквартирный дом подлежит исключению из программы реновации.

По общему правилу собственникам и нанимателям жилых помещений взамен без доплат предоставляются равнозначные жилые помещения. Равнозначным является помещение, которое одновременно обладает следующими признаками:

1. жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2. жилое помещение благоустроено в соответствии с законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку;

3. новый многоквартирный дом расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. Границы района должны определяться по состоянию на 1 января 2017 года.

Исключением из этого правила являются дома, расположенные в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах соответствующего административного округа.

Собственник квартиры на основании письменного заявления вместо равнозначного помещения вправе получить возмещение в денежной форме или равноценное жилое помещение.

Стоимость равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения. При этом учитываются рыночная стоимость самой квартиры, доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

При этом собственники и наниматели квартир не могут быть выселены из них, до дня передачи им нового жилого помещения, соответствующего требованиям закона о реновации, или предоставления им равноценного возмещения в денежной форме.

Собственники квартир, находящихся под ипотекой могут рассчитывать только на предоставление равнозначного жилого помещения. Получение равноценной квартиры или денежной компенсации в этом случае законопроект не допускает.

Все обременения и ограничения, существовавшие в отношении старой квартиры, автоматически переходят на предоставляемое собственнику равнозначное жилье. Согласие банка не требуется.

При этом условия договора об ипотеке, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежней квартиры (например, договора страхования заключенного во исполнение договора об ипотеке), применяются без каких-либо изменений. 

Таким гражданам жилищные условия улучшаются во внеочередном порядке путем предоставления жилых помещений по норме 10 квадратных метров на одного человека.

Однако вы вправе отказаться от улучшения жилищных условий. В этом случае Вам будет предоставлено равнозначное жилое помещение или по письменному заявлению равноценное жилое помещения, или равноценное возмещение в денежной форме.

В этом случае, вы сохраните право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения предоставляется отдельная квартира.

Предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается.

В случае смерти собственника квартиры, договор о предоставлении квартиры по программе реновации заключается в нотариальной форме в интересах наследников умершего. Договор будет заключен между Правительством Москвы и доверительным управляющим наследственным имуществом.

Доверительным управляющим может выступать душеприказчик, указанный в завещании. Если душеприказчик не был указан в завещании, доверительеым управляющим может стать любое лицо по выбору нотариуса. Не может стать доверительным управляющим государственный орган, орган местного самоуправления, а также учреждения.

Доверительный управляющий осуществляет все права собственника квартиры, попавшей под программу реновации, в том числе:

1. голосует на общем собрании собственников многоквартирного домиа;

2. заключает договор о предоставлении равнозначного помещения;

3. направляет от имени наследников умершегот заявление о предоставлении равноценного возмещения в денежной форме или о предоставлении равноценного жилого помещения.

В этом случае город не предоставит собственнику равнозначное нежилое помещение. Помещение будет изъято для государственных нужд города Москвы с предоставлением собственнику возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Изъятие помещения будет осуществляться по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных нужд.

В Земельный кодекс Российской Федерации в 2014 году были внесены существенные изменения и дополнения. В числе прочего c 01 апреля 2015 года введена новая глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд». В указанной главе детально урегулирована процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

О том, как будут изыматься нежилые помещения находящиеся в собственности мы подробно расскажем в следующем материале.

В связи с реализацией программы реновации договор аренды будет досрочно прекращен.

Субъекты малого и среднего предпринимательства будут вправе заключить новый договор аренды нежилого помещения на тех же условиях без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством. При этом новый договор аренды будет заключаться на срок, оставшийся до истечения прекращенного договора.

Если же срок действия старого договора аренды уже истек, но арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.

При этом новое помещение, предоставляемое по договору аренды, должно отвечать следующим требованиям:

1. быть равнозначным по месту расположения (находиться в границах того же административного округа);

2. быть равнозначным по площади (площадь не может быть уменьшена или увеличена более чем на 20% от ранее занимаемого помещения);

3. быть равнозначным по стоимости (не превышает стоимости ранее занимаемого помещения более чем на 20%).

В случае, если субъект малого или среднего предпринимательства имел на момент включения многоквартирного дома в программу реновации преимущественное право на приобретение помещения в собственность на основании закона № 159-ФЗ указанное преимущественное право сохраняется в отношении предоставляемого по новому договору аренды нежилого помещения. Право выкупа сохраняется на срок действия программы реновации.