Как Получить Частный Сервитут Через Соседний Участок? Получение Права Проезда Через Соседей: Советы Адвоката Verdicto

СИТУАЦИЯ: По решению суда земельный участок, который находился в долевой собственности, был разделен на несколько частей в соответствии с количеством собственников. Доли всех собственников сформированы в виде новых отдельных земельных участков. Однако, к выделенным земельным участкам нет подъезда, поскольку с одной стороны они граничат с другим участком, а с другой – с лесным массивом.

ВОПРОС: Как официально получить проезд к участку (частный сервитут), через соседний участок, если по его границе проходит газопровод высокого давления?

ОТВЕТ ЮРИСТА: Официальное оформление права на проезд к своему (новообразованному) участку подразумевает составление соглашения о сервитуте по обоюдному согласию с собственником соседнего участка, а в случае недостижения такого соглашения – установления сервитута в судебном порядке.

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ

Для юристов:

1. ЧАСТЫЙ СЕРВИТУТ

Для прохода, проезда, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение такого вида не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут может быть установлен по письменному соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если срок установления сервитута в отношении такого участка не превышает трех лет.

п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 274 Гражданского Кодекса РФ

п. 17 ст. 23, п. 1 ст. 39.24, п. 4 ст. 39.25 Земельного Кодекса РФ;

ст. 52 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

п. 3,5 ст.274 Гражданского Кодекса РФ

Судебный порядок установления частного сервитута:

Соглашением об установлении частного сервитута стороны устанавливают размер платы, срок и другие условия, которые считают нужными. При недостижении соглашения в целом или в части условий его установления, суд устанавливает и определяет условия сервитута самостоятельно по заявлению заинтересованного лица. Сервитут, установленный на основании судебного решения, также должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

п.1 ст. 52 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

При подаче заявления в суд об установлении частного сервитута необязательно соблюдать досудебный порядок, однако, в случае если заинтересованной стороной были предприняты попытки, оформленные например, в виде требования или претензии, то этот документ нужно приложить к заявлению, чтобы указать суду на то, что соглашении о сервитуте так и не были достигнуты.

п.1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитуту на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

Следует обратить внимание на то, что если у собственника земельного участка есть иная возможность реализовать свое право прохода, проезда, строительства, реконструкции и т.д. к своему участку, а собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не может использовать его по назначению, то суд отказывает в установлении сервитута.

п.7,8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитуту на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

Аналогичная правовая позиция отражена в судебной практике:

Так, Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд к собственникам соседних земельных участков с требованием об установлении бессрочного частного сервитута - права ограниченного пользования прохода и проезда транспортных средств к своему земельному участку. В ходе разрешения спора для установления всех возможных вариантов доступа истца к земельным участкам и, соответственно, к его объектам недвижимости судом первой инстанции проведены экспертизы.

Согласно заключению экспертов единственным возможным путем для проезда большегрузной техники к земельным участкам в настоящее время является существующий проезд с твердым покрытием, по исторически сложившемуся маршруту с твердым покрытием через земельные участки ответчиков.

В то же время эксперты сослались на альтернативные варианты проезда земельным участкам, т.е. имеется стихийный неорганизованный проезд, не имеющий твердого покрытия с северной стороны земельных участков. По мнению экспертов, круглогодичный проезд большегрузной техники возможен при условии внесения изменений в схему транспортной инфраструктуры планировочного элемента Генерального плана муниципального образования, строительства автомобильной дороги с твердым покрытием капитального типа.

Существует и другой вариант объезда - в обход принадлежащих ответчикам участков с восточной стороны, но то такому варианту проезда препятствует газопровод, расположенный на одном из земельных участков ответчиков., однако проезд возможен при условии переноса или реконструкции газопровода (увеличения высоты прохождения газопровода или опускания под землю), выполнения проектно-изыскательских работ и оформления земельного участка, выравнивания поверхности земли и строительства проезда.

Также имеется и третий вариант проезда с западной стороны земельных участков при условии выполнения проектно-изыскательских работ и оформления земельного участка, выравнивания поверхности земли и строительства проезда.

Суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждается наличие возможности организации проезда крупногабаритного транспорта истца к его земельным участкам и расположенным на них зданиям в целях осуществления им предпринимательской деятельности, минуя участки ответчиков, без установления сервитута, при условии обустройства проезда с северной стороны через поселок, с восточной стороны при условии переноса газопровода, с западной стороны при условии осуществления организации проезда и несении истцом соответствующих расходов.

Несогласие заявителя с альтернативными вариантами, так как ему удобнее организовать проезд транспорта, к принадлежащему ему зданию со стороны земельных участков ответчиков, заняв сервитутом значительную часть этих земельных участков, само по себе не является основанием, как верно отмечено судами, для установления сервитута.

Постановление арбитражного суд западно-сибирского округа от 24.01 2020 г. по делу N А46-10016/2017

Отметим, что спор об установлении частного сервитута, не связанного с предпринимательской деятельностью владельца земельного участка будет рассматриваться в суде общей юрисдикции. Иск будет подаваться в районный суд по месту нахождения земельного участка.

п.1 ст.30 Гражданского Кодекса РФ

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

п.12. Обзора судебной практики по делам об установлении сервитуту на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017

Сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

п.3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017

Однако, самовольная постройка в виде трансформаторной подстанции размещенной без согласия собственника вполне может стать «законной» по решению суда и получить сервитут для ее обслуживания.

Собственница земельного участка обратилась суд с исковым заявлением к АО «Электрические сети» о признании строения (трансформаторная подстанция) самовольной постройкой и обязании снести ее.

В свою очередь АО «Электросети» подало встречный иск об установлении права проезда к подстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований собственницы земельного участка, суд сослался на то, что развитие города обуславливает необходимость строительства объектов электросетевого хозяйства для обеспечения технологического присоединения новых потребителей. Учитывая, что подстанция расположена в центре земельного участка, строительство новых объектов электросетевого хозяйства без использования такого земельного участка невозможно. На основании с п.10,11 ч.1 ст.11, п.10 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, суд признал подстанцию капитальным линейным объектом. При этом суд указал на то, что разрешения собственника земельного участка на строение подстанции не требуется в соответствии со ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, истец не лишен владения земельным участком, а подстанция соответствует всем градостроительным и строительным нормам и правилам при строительстве.

Таким образом, исковые требования АО «Электросети» об установлении сервитута через участок собственницы удовлетворить. Вышестоящие суды согласились с мнением суда первой инстанции.

Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 25.06.2021 по делу № 2-1467/2021, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.10.2021, Определение пятого кассационного суда от 01.03.2022

Необходимо помнить и о том, что регистрирующий орган вправе приостановить осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если доступ к земельному участку, в отношении которого представлено заявление не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

ч.26 п.1 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

В отношении газопровода высокого давления, который проходит по границе участков следует учесть то, что строительство дороги над ним возможно при условии соблюдения положений СП 42-101-2003 "Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб", СП 36.13330.2012 "СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы", СП 34.13330.2012 "СНиП 2.05.02-85* "Автомобильные дороги", СП 78.13330.2012 "СНиП 3.06.03-85 "Автомобильные дороги", СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 62.13330.2011 "СНиП 42-01-2012 "Газораспределительные системы", Федеральным законом от 8.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ», Постановлением правительства РФ от 29.10.2010 г. № 870 «Об утверждении Технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления».

Напомним, что п. 1 ст. 16 ФЗ № 257 ссылается на то, что проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонта автомобильных дорог осуществляются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, а п.11. ст. 48 Градостроительного кодекса РФ указывает на то, что подготовка проектной документации линейного объекта осуществляется на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов и техническими условиями.