Что делать при доначислении арендной платы? Стратегия защиты

Для начала давайте смоделируем типовую ситуацию в конкретных событиях и датах. 

09.02.2015 г. Истец (Арендодатель) передал Ответчику (Арендатор) Уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам и пени за допущенную Арендатором просрочку.

В указанном уведомлении Истец также предупредил Ответчика о том, что неисполнение обязанности по оплате арендных платежей в срок до 13.02.2015 г. повлечет за собой расторжение договора в соответствии с условиями Договора аренды.

Нанесенной на указанное Уведомление надписью Ответчик подтвердил факт получения уведомления и Счета об оплате арендной платы.

13.02.2015 г. Арендодатель отказался от дальнейшего исполнения Договора аренды, направив Арендатору письменное уведомление. Указанное обстоятельство удостоверяется календарным штемпелем, нанесенным на опись вложения в ценное письмо.

20.02.2015 г. Ответчик получил уведомление о расторжении Договора аренды, что подтверждается результатами отслеживания почтового отправления.

Согласно условиям договора - Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течение одного месяца.

Нормативное обоснование взыскания основной суммы долга

В соответствии с нижеприведенными нормами, а именно:

• ст. 619 ГК РФ,

• п. 2 ст. 450 ГК РФ;

• Постановлением Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655;

• условиями Договора аренды,

датой расторжения договора аренды является дата получения Ответчиком (Арендатор) уведомления Истца (Арендодатель), т.е. в нашем смоделированном случае - это 20.02.2015 г.  

При обосновании суммы основного долга, - прежде всего - нам необходимо доказать, что до настоящего момента Арендатор не вернул Арендодателю помещение и не предпринимал попытки передать помещение Арендодателю. 

Истец в письме Арендатору предложил передать Арендодателю по акту-приема передачи нежилые помещения. Указанное письмо было вручено Ответчику «16» сентября 2015 года, о чем имеется соответствующая отметка. Направление такого письма арендатору, в отсутствие акта приема-передачи, - призвано доказать, что Ответчик (Арендатор), до сих пор не совершил каких-либо действий по передаче помещения Истцу (Арендодателю). 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ: «… Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения». 

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ: «Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества».

Аналогичный порядок применяется при возврате помещения Арендодателю при прекращении договора аренды (п. 2 ст. 655 ГК РФ). 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ: «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов … Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются…» 

Таким образом, учитывая факт уклонения Арендатора от передачи, Арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, т.е. до настоящего момента. Аналогичная правовая позиция отражена в сложившейся судебной практике. Так из Постановления ФАС Уральского округа от 24.11.2009 № Ф09-9298/09-С3 по делу № А50-5942/2009 следует: «При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами. В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором...». 

Периодом, за который Истец (Арендодатель) начислил Ответчику (Арендатору) арендную плату является: с февраля 2016 года по 01 февраля 2017 года включительно. 

В соответствии с Договором аренды: размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение с мая 2014 года установлен в размере 47 878 рублей.

Истцом в адрес ответчика 15 февраля 2017 года была направлена соответствующая претензия в рамках досудебного урегулирования спора с требованием выплатить задолженность по арендной плате за спорный период времени в размере 574536 руб. 00 коп. Однако, да настоящего времени требование Истца ответчиком добровольно не удовлетворено.

Таким образом сумма основного долга рассчитывается по формуле: 12 месяцев х на 47 878 рублей = 574536 рублей 00 копеек.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами 

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором». 

Размер начисляемых процентов исчисляется по формуле: (А_месяц /360) х КД_{просрочки} х ПС, где

А_месяц – размер арендной платы в размере 47878 рублей 00 копеек;

КД_{просрочки} – количество дней просрочки, допущенной Арендатором.

ПС (процентная ставка) – учетная ставка банковского процента или средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц для целей применения ст. 395 ГК РФ по ЦФО 

Таким образом, с учетом проведенных расчетов и за периоды, указанные в приложении к Исковому заявлению, - Истец вправе требовать с Ответчика уплаты процентов за пользование арендными платежами вследствие просрочки в их уплате в размере: 28312 рублей 75 копеек.

Выводы по делу:

Итак, на конкретном примере мы разобрали, что доначисление арендной платы возможно в том случае если между сторонами не был подписан акт возврата арендованного помещения   (подписан неуполномоченными лицами) или если Арендатор пропал, не вернув помещение. 

VERDICTO напоминает, прежде всего, необходимо:

• установить был ли подписан акт приема-передачи, а также полномочия лиц, его подписавших;
• направить Арендатору требование о возврате помещение в состоянии, соответствующем условиям Договора с учетом нормального износа;
• после предъявления требования направить претензию, в которой сформулировать и обосновать начисление арендной платы, а позже на основе претензии – подготовить и подать исковое заявление.