Отмена решения суда о лишении добросовестного приобретателя купленной им квартиры.

Ситуация: Решением Щелковского городского суда от 05 мая 2012 года были удовлетворены требования И.В. к А.Ю., действующей также в интересах  несовершеннолетней дочери, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки. А.Ю, не согласившись с решением Суда обратилась в Verdicto.

Результат: Решение Щелковского городского суда отменено, в удовлетворении требований И.В. было отказано.

Обоснование правовой позиции:

Изучив материалы дела, мы сделали вывод, что Суд неверно определил обстоятельств, имеющие значение для дела, и неправильно применил ст. 302 ГК РФ.

А.Ю. приобрела спорную квартиру по возмездному договору, полностью уплатив за нее денежные средства.  Денежные средства за спорную квартиру были переданы продавцу в полном объеме. Таким образом, продавец полностью получил плату за спорную квартиру до того, как Сумина А.Ю узнала или должна была узнать о неправомерности ее отчуждения.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель)…».

При этом А.Ю. не знала и не могла знать о том, что продавец не имел права отчуждать спорную квартиру. Согласно полученной ею до заключения договора выписки из ЕГРП спорная квартира принадлежала на указанную дату продавцу, ограничения (обременения) права зарегистрированы не были. Из Свидетельства о государственной регистрации права Продавца также следовало, что А.К. является единственным собственником объекта жилой недвижимости, а ограничения (обременения) права в ЕГРП зарегистрированы не были.

Кроме того, А.Ю. до заключения договора купли-продажи обращалась в управление опеки и попечительства. В ответ на указанное обращение Органами опеки и попечительства было вынесено Распоряжение  в соответствии с которым А.Ю. было разрешено совершить в интересах несовершеннолетней дочери сделку по покупке квартиры. Выдавая распоряжение Органы опеки и попечительства исходили из наличия согласия всех заинтересованных лиц.

А.Ю. проявив должную степень осмотрительности и осторожности при выборе контрагента, действуя добросовестно в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери, предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца и заключила договор купли-продажи квартиры.

О неправомерности отчуждения квартиры А.Ю. узнала только в ходе рассмотрения гражданского дела по иску И.В. Доказательств, свидетельствующих о том, что А.Ю. узнала о неправомерности отчуждения спорной квартиры до указанной даты в материалах дела не имеется. Оснований полагать, что А.Ю. должна была узнать о неправомерности отчуждения спорной квартиры у Суда также не было.

Уточненное исковое требование И.В. были направлены на признание недействительным договора купли-продажи квартиры, а также применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ».

Статья 302 ГК РФ должна применяться Судами РФ с учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, отраженной им в Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П. В соответствии с указанным Постановлением: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».

По нашему мнению, Суд первой инстанции неправильно применил и истолковал статью 302 ГК РФ с учетом его Конституционно-правового значения, изложенного в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П.

Постановлением Московского областного суда жалоба А.Ю. была удовлетворена, Решение Щелковского городского суда Московской области от 05.05.2012 г. было полностью отменено, И.В. было полностью отказано в удовлетворении заявленных ею требований.