Несоответствие арендованного у государства земельного участка его целевому назначению

Для начала давайте смоделируем типовую ситуацию в конкретных событиях и датах. 

Между Арендатором и Арендодателем (Государство) 23.06.2014 года был заключен Договора аренды земельного участка (далее по тексту – «Договор»). В соответствии с условиями Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиничного комплекса. Арендатор обязался в течении года получить разрешение на строительство. 

Таким образом, целевое назначение земельного участка было не просто зафиксировано в договоре, но так же и взаимосвязано с обязательствами Сторон.

26.01.2016 года Арендатор обратился в Минстрой с заявлением о выдаче градостроительного плана указанного земельного участка для получения разрешения на строительство гостиничного комплекса. Минстрой МО отказал Арендатору в подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка, указав, что заявленный земельный участок расположен в двух разных территориальных зонах, что предопределило разницу в видах разрешенного использования земельного участка и как следствие не возможность строительства на нем гостиничного комплекса. 

Таким образом, Ответчик никогда не мог использовать земельный участок по определенному Договором целевому назначению.     

Арендатор прекратил платить арендную плату и 10.03.2017 г. обратился с требованием о расторжении договора аренды, которое так и осталось без ответа. А уже 10.11.2017 Арбитражным судом принимается к производству исковое заявление Арендодателя о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате за 8 месяцев. 

Нормативное обоснование линии защиты Арендатора 

Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.

Более того руководствуясь п. 1 ст. 611 ГК РФ можно сделать вывод, что Арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у Арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. 

Указанная правовая позиция находит свое отражение в складывающейся судебной практике, а именно: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу № А70-6579/2013. 

По данным Арендатора по состоянию на 10.11.2017 года Арендодателю было оплачено более 12 миллионов рублей. 

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ): «За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором». 

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ): «За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором». 

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ): «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором». 

Поскольку Ответчик, неправомерно пользовался денежными средствами, полученными по Договору аренды, на суммы арендных платежей, произведенных в его пользу, подлежат начислению проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ. 

По состоянию на 03.02.2017 года размер начисленных процентов в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ составляет более 1.8 млн рублей.

Выводы: 

При таких обстоятельствах, оснований к удовлетворению требований Арендодателя нет, при этом VERDICTO напоминает, что, прекращая платить, арендную плату – необходимо исходить из следующего:

• Арендодатель допустил существенное нарушений условий договора, которое подкрепляется соответствующими доказательствами;

• Сложившаяся судебная практика позволяет сделать однозначный вывод о добросовестности Арендатора, прекратившего при таких обстоятельствах платить арендную плату;

• У вас есть хорошие юристы, которые готовы оперативно приступить к защите Ваших интересов в день предъявления Арендодателем искового заявления о расторжении договора и взыскании просроченной арендной платы.