Оспаривание сделки добросовестного приобретателя в рамках дела о банкротстве

В первую очередь, я предлагаю смоделировать ситуацию в конкретных обстоятельствах, цифрах и датах, затем сформулировать правовую позицию Ответчика.

Итак, предположим, что в феврале 18 года Покупатель (далее по предстоящему иску «Ответчик») приобрел в собственность по договору купли-продажи 5 земельных участков в Московской области, а именно: 4 земельных участка под застройку и 1 земельный участок – дорога между ними. Продавец тоже физическое лицо, которое являлось единственным собственником объектов с 16 года, когда получило их в собственность по соглашению о разделе имущества супругов. Покупатель и Продавец зарегистрированы в другом регионе РФ. Сделка была успешно зарегистрирована, расчет с Продавцом произведен в полном объеме.

В июне 2018 года Покупателя вместе с Продавцом в качестве Ответчиков привлекают к участию в деле о признании недействительными сделок по купле-продаже данных земельных участков.

Истцом по заявленным требованиям выступает Компания, которая является Кредитором бывшего супруга Продавца (далее по предстоящему иску – «Кредитор», «Истец»). Истец в обосновании заявленных требований указывает, что вступившим в законную силу судебным актом в 2017 году – на основании исполнительного листа - было обращено взыскание на имущество супруга Продавца (дале по предстоящему иску – «Должник»), а именно 100 земельных участков (по обязательствам супруга перед Кредитором от 2014 года). Земельные участки, приобретенные Покупателем, также входят в состав этих 100 земельных участков. На дату совершения сделки между Покупателем и Продавцом – никаких обременений или запрещений в ЕГРН зарегистрировано не было.

 Таким образом, Истец, предъявляя иск о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, защищает свои имущественные права, обеспеченные земельными участками.  Требования Кредитора основаны на незаконных, по мнению Истца, действиях супруги Должника (Продавец) по регистрации права собственности за собой на земельные участки, принадлежащие Должнику на праве собственности и на действия с которыми был наложен арест и последующем их отчуждении.

Истец ссылается, что Продавец, совершая сделку по продаже земельных участков Покупателю, действовала недобросовестно и со злоупотреблением права. Указывая на это обстоятельство, Истец, ссылаясь на положения п. 1 ст. 10, ст. 168 ГК РФ, а также положения Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г.№ 25 просит признать заключенные договоры купли-продажи недействительными и применить последствия недействительности сделки.

Данный иск может быть рассмотрен в порядке арбитражного судопроизводства, однако наиболее вероятно, что такой иск сперва будет предъявлен в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельных участков. Поэтому изначально мы начнем формулировать правовую позицию Покупателя и его возражения - по правилам ГПК РФ.

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: правила подсудности

Как правило, предъявление таких исков является большой неожиданностью для Покупателя и для того, чтобы сориентироваться, необходимо выиграть время, поэтому, в первую очередь наиболее целесообразно заявить о нарушении правил подсудности.

В соответствии со ст. 33 ч. 1 и 2 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду. Суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

По общему правилу в соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Предметом заявленных истцом требований является признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, что не относится к искам о правах на недвижимое имущество, к которым применяются правила об исключительной подсудности.

При этом согласно разъяснениям высших судебных органов, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Несмотря на то, что положения приведенного совместного Постановления высших судебных органов Российской Федерации не устанавливают исчерпывающий перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество, указанные разъяснения не относятся к таким искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности, иски, предметом которых являются требования обязательственно-правового, а не вещного характера.

Между тем, заявленный иск о признании договора купли-продажи недействительным носит обязательственно-правовой, а не вещный характер. Требования Кредитора (Истец) не содержат спора о правах на земельные участки. При этом, требование о погашении регистрационной записи не является требованием о правах на недвижимость, Истец не просит разрешить требование о правах Покупателя на земельные участки или признать права на спорную недвижимость за собой.

Поскольку иск заявлен об оспаривании сделки, материально-правовых требований относительно объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи, не заявлено, при определении подсудности настоящего спора необходимо руководствоваться нормой ст. 28 ГПК РФ. Учитывая местонахождение ответчиков, Кредитор вправе предъявить иск в суд по месту нахождения одного из ответчиков (в другом регионе РФ).

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: оценка выбранного Истцом способа защиты права

Так, в соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 302 ГК РФ должна применяться Судами РФ с учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, отраженной им в Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П. В соответствии с указанным Постановлением когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Если на момент заявления иска объект недвижимости передан в собственность добросовестного приобретателя по возмездной сделке, то не подлежат применению последствия недействительности сделки путем возвращения имущества, находящегося у него, его первоначальному собственнику. Кредитор не лишен возможности защитить свои нарушенные права и законные интересы иными способами, в частности путем подачи иска к недобросовестному должнику о возмещении убытков либо виндикационного иска к новому собственнику при наличии оснований усомниться в его добросовестности (см. например Апелляционное определение Пермского краевого суда от 23.10.2013 по делу № 33-10131-2013).

Учитывая изложенную выше позицию Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ, для правильного рассмотрения дела: по иску Кредитора (Истец) к Покупателю и Продавцу (Ответчики), - Суду следует установить является ли Покупатель добросовестным приобретателем спорной недвижимости или нет.  

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ отраженной в п. 38 Постановления Пленума № 10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Приоритетом доказывания для Покупателя является отсутствие иных признаков недействительности оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, кроме тех, что связаны с личностью Продавца.

Так Покупателю не могло быть и не было известно о притязаниях Кредитора на спорные земельные участки. Покупатель не являлся участником споров, судебными актами по которым:

• было осуществлено расторжение брака Должника и Продавца, а также раздел их совместно нажитого имущества;

• было обращено в пользу Кредитора взыскание на 100 земельных участков.

Одновременно, Продавец гарантировала Покупателю, что на момент подписания оспариваемых договоров отчуждаемые земельные участки в споре, под арестом и запрещениям не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц. Указанные заверения стороны в письменном виде зафиксированы в оспариваемых договорах купли-продажи.     Кроме того, Продавец и Покупатель не состоят в родственных связях, не связаны дружескими или должностными отношениями соподчиненности. 

Также, как мы говорили выше, описывая фабулу дела, в Едином государственном реестре недвижимости на дату совершения оспариваемых сделок в отношении спорных земельных участков никаких ограничений и обременений в пользу Истца или каких-либо иных лиц зарегистрировано не было. Указанное обстоятельство удостоверяется выписками из ЕГРН, которые были заказаны Покупателем – непосредственно перед совершением сделки

При этом Покупатель полностью оплатил приобретенные земельные участки по цене, установленной заключенными договорами купли-продажи. Указанное обстоятельство удостоверяется в письменном виде в оспариваемых договорах купли-продажи земельных участков.

При этом необходимо учитывать, что Истцом в соответствии с абз. 4 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г. не были представлены доказательства того, что при совершении сделки Покупатель должен была усомниться в правомочиях продавца на отчуждение имущества.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в Определении от 01.09.2015 № 5-КГ15-92 презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда РФ, отраженной в Постановлении от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Покупатель, заключая оспариваемые договоры купли-продажи разумно предполагал, что заверения Продавца об отсутствии притязаний третьих лиц на спорные земельные участки в совокупности с отсутствием зарегистрированных арестов и иных обременений являются достоверными. Продавец в момент совершения оспариваемых договоров являлась единственным собственником спорных земельных участков. Как следствие у Покупателя не было разумных оснований усомниться в правомочиях продавца. 

Таким образом, при таких процессуальных обстоятельствах основной задачей Истца вне зависимости от того, где будет рассматриваться дело: в арбитражном суде или суде общей юрисдикции становится доказывание недобросовестности Покупателя или Покупателя и Продавца в момент заключения сделки. И главным направлением, вероятнее всего, будет избрана цена сделки, а именно несоразмерность полученной Продавцом оплаты – реальной стоимости проданных земельных участков.

Для наиболее полного анализа данного дела, предлагаю исходить из того, что производство по делу в суде общей юрисдикции было прекращено и Истец предъявил аналогичное заявление уже в рамках арбитражного процесса.

Правовое обоснование позиции Ответчика в арбитражном суде – по аналогичным требованиям - в рамках дела о банкротстве Должника

Итак, в Арбитражный суд города Москвы поступает заявление Кредитора о признании недействительными сделок Должника по 100 земельным участкам, ответчики: Продавец и Покупатель (по 5 земельным участкам), а также прочие Ответчики по оставшимся 95 земельным участкам (их правоотношения являются аналогичными нашим, поэтому на них мы акцент делать не будем).

В рамках текущей редакции оснований исковых требований сделка оспаривается по п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 10, 168 ГК РФ, а именно: неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

В соответствии с абзацем третьем пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

В качестве доказательства в обоснование заявленных требований Кредитор будет использовать подготовленный им Отчет об оценке рыночной стоимости всех земельных участков, который, скорее всего, в части стоимости 5 земельных участков будет противоречить в большую сторону – цене сделки, по которой данные участки были проданы Покупателю.

В такой ситуации необходимо наглядно продемонстрировать суду разницу в стоимости земельных участков. Например, это может выглядеть так:

Важно уделить внимание анализу характеристик каждого земельного участка. Результаты такого анализа могут стать основной для возражений по доводам Отчета об оценке Истца и поводом к назначению судебной оценочной экспертизы.

Приведем например, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:07:ХХХХХХХ:ХХХ не может составлять 1 532 000 рублей. Из Отчета об оценке следует, что оценщик выбрал в качестве характеристик, по которым объекты-оценки сравнивались с объектами-аналогами категорию и вид разрешенного использования земельного участка, его площадь, оснащенность коммуникациями и удаленность от города Москвы. Однако, проводя оценку рыночной стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:07:ХХХХХХХ:ХХХ специалист оценщик не учел, что указанный земельный участок не может быть использован для дачного строительства. В результате проведения землеустроительных работ, указанный земельный участок был сформирован для устройства дорог на территории поселка. В связи с этим указанный спорный земельный участок никакой ценности для лиц, желающих использовать его для дачного строительства не представляет. Выясняя рыночную стоимость указанного земельного участка его необходимо было сравнивать с объектами-аналогами, также сформированными для устройства дорог, а не для строительства или применять иные методы оценки. В связи с этим вывод, изложенный в Отчете об оценке данного земельного участка, -  нельзя считать достоверным.

Одновременно, важно какую правовую позицию займет по этому делу Продавец. В случае если требования Истца (Кредитора) будут удовлетворены, то у Покупателя появится правовое основание для предъявление регрессных требований к Продавцу о возврате им денежных средств, которые были оплачены за исполнение обязательства по договору купли-продажи земельных участков. Учитывая это обстоятельство, мы можем предположить, что Продавец будет поддерживать правовую позицию Покупателя.

В таком случае Продавец самостоятельно в возражениях на исковое заявление, -  должна подтвердить следующее: «Несмотря на то, что согласно п. 4 ст. 213.32 Закона о банкротстве оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, - в момент совершения оспариваемых кредитором сделок я не состояла в браке с Должником. Брак между мной и Должником был расторгнут решением суда в феврале 2016 года. С этого же период я не вела совместного хозяйства с должником, не проживала с ним и не была в курсе о состоянии его дел.  Поскольку в рамках дела о банкротстве могут оспариваться только сделки супруга должника, я не являюсь надлежащим ответчиком по данному делу, а кредитор выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права». 

Также Продавец должен поддержать позицию Покупателя в отношении Отчета об оценке Истца, отдельно пояснив, что: «До сделки я не была знакома с Покупателем – в родственных, дружеских, должностных отношениях с Покупателем не состою. Заключая с Покупателем договоры купли-продажи, я настояла на том, чтобы она вместе с остальными земельными участками приобрела участок, на котором расположен объект инфраструктуры (дорога). Это было моим условием для заключения остальных договоров. Так как без продажи смежных земельных участков под застройку – земельный участок, на котором расположен дорога, - никто покупать не будет, при этом мне пришлось бы нести затраты по содержание и обслуживанию данного земельного участка с объектом инфраструктуры Именно по этой причине цена, по которой я продала этот земельный участок, может отличаться от рыночной в меньшую сторону».

Несмотря на возражения Покупателя и Продавца, дальнейшее разрешение данного спора, на наш взгляд, неизбежно приведет к назначению по делу судебной оценочной экспертизы.

Суд утверждает одну из предложенных сторонами кандидатур, соответственно в задачу каждой из сторон спора входит не только предложить кандидатуры экспертных учреждений, но и подготовить собственную критическую оценку экспертных учреждений, предлагаемых оппонентами. В это связи необходимо обратить внимание на следующие критерии оценки экспертных учреждений:

• наличие у экспертов квалификационного аттестата после 1 апреля 2018 года (согласно Письму Минэкономразвития России от 25.04.2018 г. № Д22и-520: лица, не имеющие квалификационный аттестат, после 1 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки …);

• соответствие направления оценки - сведениям квалификационного аттестата (согласно ст. 4 и ст. 24 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и ст. 4 ФЗ от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ: оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате);

• имеют ли заявленные эксперты отношения должностной соподчиненности к организации, которая готовила экспертное заключение, самостоятельно предоставленное одной из сторон в ходе процесса;

• профессиональный стаж привлекаемых экспертов в судебной экспертизе;

• опыт утверждения судом данного экспертного учреждения и конкретных экспертов по аналогичным делам;

• наличие действующего страхового полиса;

• срок подготовки оценочного отчета;

• стоимости судебной оценочной экспертизы.

Оценка стороной, предлагаемых оппонентами кандидатур экспертных учреждений, должна быть мотивированно критичной, предлагая взамен экспертные учреждения, которые в большей степени соответствуют всем выше названным критериям. Данные выводы должны быть закреплены в письменном ходатайстве о назначении судебной экспертизы или самостоятельных письменных объяснениях.

Каждая из Сторон даст свою оценку заключению судебных экспертов и, в зависимости от процессуальной целесообразности, - будет ходатайствовать о вызове для допроса эксперта, о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы.

В любом случае, принимая решение Суд будет ссылаться на абз. 3 и 4 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Выводы по делу

VERDICTO напоминает, что в интересах Покупателя как Ответчика, с учетом заключения судебной оценочно экспертизы, - обосновать свой статус добросовестного приобретателя имущества за счет:

• незначительного отличие рыночной стоимости земельных участков от цены оспариваемых сделок;

• наличия равноценного встречного предоставления по сделкам.

что в своей совокупности будет свидетельствовать о недоказанности Истцом (Кредитор):

• факта злоупотребления правом сторонами сделки;

• факта реализации объектов как этапа вывода имущества Должника с целью причинения вреда Кредитору.

Безусловно, важную роль также будет иметь сможет ли Истец (Кредитор) исчерпывающим образом относимыми и допустимыми доказательствами подтвердить в Суде наличие заинтересованности Покупателя по отношению к Должнику в ухудшении его финансового положения в ущерб Кредитору.

Работайте с Вердикто!