Наши рекомендации в спорах при расторжении договора аренды
Статья 620 Гражданского кодекса РФ устанавливает ограниченный перечень правовых оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Арендодатель не предоставляет имущество
Передача в аренду недвижимого имущества удостоверяется подписанием акта приема-передачи. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного документа должно рассматриваться как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества.
Однако если арендуемая недвижимость уже находится у арендатора к моменту заключения договора, отсутствие акта приема-передачи не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, следует доказать, что арендодатель не просто уклоняется от подписания акта, но и фактически не предоставил имущество во временное владение или пользование.
Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом
Это весьма распространенное основание для расторжения договора аренды. Часто арендодатель ограничивает доступ арендатора в помещение или подачу электроэнергии. Причины могут быть разные. Например, наличие задолженности по арендной плате.
Законодательство по общему правилу не позволяет арендодателю создавать какие-либо препятствия пользованию имуществом. Однако договором аренды могут быть предусмотрены случаи, когда у арендодателя возникает такое право.
Таким образом, арендатору, пожелавшему расторгнуть договор аренды, следует доказать, что арендодатель без достаточных оснований создал препятствия в пользовании имуществом.
Арендованное имущество имеет недостатки, о которых не было известно арендатору
К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены:
- Физическое состояние объекта аренды. Например, скрытые строительные недостатки, несоответствие объекта противопожарным или санитарным требованиям. Для расторжения договора аренды важно, чтобы эти недостатки препятствовали пользованию имуществом.
- Юридическая невозможность использовать имущество по назначению. Примером такого недостатка является случай, когда органы государственной власти изменяют правила землепользования и застройки арендованного земельного участка, и такие изменения являются непреодолимым препятствием к проектированию и строительству на нем. Невозможность использования арендованной
Для удовлетворения иска важно, чтобы недостатки, послужившие основанием для расторжения договора аренды, возникли не по вине арендодателя.
Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества
Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт предусмотрена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества. Таким образом, арендатор, требуя расторжения договора по этому основанию, должен представить доказательства наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ основаниями для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя являются:
-
Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату
Необходимо признать, что суды не всегда расторгают договор аренды по этому основанию. Отказывая в удовлетворении иска, суды ссылаются на недостаточность формальных условий для расторжения договора.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, нарушение арендатором обязательства может быть признано судом несущественным. Суды принимают во внимание такие обстоятельства как: незначительность размера долга, фактическую оплату долга арендатором, отсутствие у арендодателя значительного материального ущерба.
-
Арендатор существенно нарушает условия договора, ухудшает имущество или пользуется им с нарушением назначения
Существенность нарушения договора аренды нужно доказывать. Договор аренды не может устанавливать, какие нарушения являются существенными. Это может определить только суд. Под «существенностью» нарушения суды понимают:
- Нецелевое использование земельного участка;
- Случаи, когда арендатор в течение продолжительного периода не использует земельный участок в соответствии с целями аренды;
- Систематическое невнесение арендных платежей;
- Перепланировка или реконструкция помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя;
- Ненадлежащее исполнение охранных обязательств в отношении арендуемого объекта культурного наследия.
Не может служить основанием для расторжения договора аренды только факт существенного нарушения договора. Если такое нарушение (его последствия) было устранено арендатором в разумный срок, договор аренды не будет расторгнут судом.
Обращение в суд с иском о расторжении договора аренды
Прежде чем подавать иск о расторжении договора аренды, направьте второй стороне договора аренды письмо о намерении расторгнуть договор. В письме необходимо предложить второй стороне договора устранить обстоятельства, послужившие поводом для его досрочного расторжения. Если обстоятельства, послужившие поводом для расторжения договора, не будут устранены в разумный срок, можно обращаться в суд. Разумным сроком для устранения таких обстоятельств является 30 календарных дней с момента направления предупреждения должнику.
Исковое заявление о расторжении договора аренды следует подавать в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока его действия и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде. Срок действия срочного договора аренды может истечь до принятия судом решения по иску о его расторжении. Расторгнуть договор аренды, срок действия которого истек, нельзя, в удовлетворении иска в этом случае, скорее всего, будет отказано.
Каждый случай расторжения договора аренды, с которым мы сталкивались в своей практике, уникален. По понятным причинам рекомендации, данные нами в этой статье, не могут быть универсальными. Расторжение договора аренды должен сопровождать опытный адвокат. Поэтому подготовку досудебного требования и искового заявления должен осуществлять только квалифицированный адвокат.
