Автор: Дмитрий Трелин

Как избежать рисков при занижении стоимости в договоре купли-продажи?

Как избежать рисков при занижении стоимости в договоре купли-продажи?

Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме. Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

О случае из практики рассказывает Дмитрий Трелин, старший партнер юридического партнерства «VERDICTO»: «Был случай, когда сделка по покупке коттеджа с земельным участком элитном районе Подмосковья - была осложнена применением положений ст. 157 ГК РФ - а именно сделка под отлагательным условием.

В соответствии с указанной нормой: "Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит".

Таким отлагательным условием выступало не только снижение кадастровой стоимости объекта, но и производство в нем дизайнерского ремонта. Таким образом, реальная стоимость объекта была разделена на 2 части. Первая часть указывалась в договоре как стоимость объекта.

Вторая же часть была обозначена в дополнительном соглашении как возмещение затрат продавца, которые он понесет в связи с исполнением указанного отлагательного условия - в пределах определенной суммы.

Такая сделка прошла государственную регистрацию. Продавец сэкономил на налогах. Однако впоследствии - после регистрации договора у Покупателя возникли претензии к качеству проведенного ремонта - и он захотел вернуть часть денег за ремонт - возник спор.

Указанные обстоятельства, повлекли возникновение дополнительных юридических рисков оспаривания основной сделки. Возможно, если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем нужно ли вообще покупать этот объект. Может быть тогда проще сменить объект и убрать таким образом свои риски?

Но что делать, если вы просто «влюбились» в квартиру, вам хочется купить именно её. Кроме того, все проверки показали, что истории перехода прав не вызывают вопросов, но единственное, продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре. Но вам хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

 «Как правило, - комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры», - продавцы предлагают одни и те же варианты. В договоре указывается 70% от кадастра, а на оставшуюся часть пишется расписка на разницу. В ней можно написать, например, что это за неотделимое улучшение или за ремонт и т.д. Но смысл каждый раз один. В договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что он за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. И, как правило, указывает откуда и почему эта сумма взялась. Могут даже и не указывать от куда она взялась, а просто подписать расписку на разницу этой суммы.»

Но есть в этом минус. Потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры принимают эти расписки. «Да, расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, добавляет Анатолий Фурсов, - но при этом суды говорят о том, что есть договор, в котором определена стоимость, а то, что вы ещё какую-то сумму передавали, допустим, за какие-то неотделимые улучшения — это не относится к стоимости договора. Потому в договоре купли-продажи, если цена на квартиру указана не полная, необходимо обязательно прописать Статью 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. Согласно которой, при изъятии объекта недвижимости у покупателя, продавец будет обязан вернуть действительную рыночную стоимость квартиры на день расторжения сделки путем рыночной оценки квартиры либо предоставить объект недвижимости аналогичный по стоимости.»

Можно попробовать договориться с продавцом. Например. Продавец из-за чего не хочет указывать полную стоимость? Вопрос всегда упирается только в налоги. Продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Соответственно, договоритесь о том, что этот налог, который должен заплатить продавец вы делите его на пополам. Как правило, при таком делении пополам дохода большинство продавцов соглашается. В крайнем случае вы можете договориться о том, что вы полностью передадите денежные средства продавцу на уплату налога. И тогда у него не будет основания писать заниженную стоимость и, соответственно, в договоре пройдёт полная сумма. Но минус один. У вас естественно повышается стоимость вашей покупки на этот налог.

Поэтому опять же имеет смысл подумать, насколько вы хотите именно этот объект недвижимости, что готовы за него переплачивать. Есть ещё один вариант. Когда в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи. И этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора (цена приобретаемой недвижимости) и вы указываете читать его в следующей редакции. В этой редакции указываете реальную стоимость, за которую квартиру действительно покупаете.

«На настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, - поясняет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс. Государственной регистрации подлежит обязательно переход права собственности по данному договору, соответственно, в Росреестр сдаётся договор. В договоре указывается стоимость, которую хотел продавец. И Росреестр направляет в налоговую данные по договору. При этом у вас на руках остаётся договор и дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры.»

Соответственно, если потом возникнет какой-то спор, то у вас будет больше шансов доказать то, что вы купили не за ту цену, которая указана в основном договоре, а за цену, которая была предусмотрена дополнительным соглашением, то есть за большую стоимость. «Но, отмечает Ольга Полякова, - данный вариант тоже трактуется судами неоднозначно. Поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае ситуация с дополнительным соглашением всё равно гораздо лучше, чем просто писать расписку на разницу.»

Ссылка на оригинал статьи: https://actualnews.org/exclusive/299476-riski-i-kak-ih-izbezhat-pri-zanizhenii-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi.html

Нужна консультация? Оставьте заявку

Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
Отправить статью на почту
Закажите бесплатную консультацию юриста прямо сейчас и получите в течение 24 часов:
  • Личную встречу с юристом в офисе компании
  • Понимание по перспективам рассмотрения дела в суде
  • Оценку ваших финансовых перспектив в ходе процесса
  • Анализ предоставленных документов
VERDICTO обладает богатым опытом участия в подобных спорах. Для консультации юриста свяжитесь с нами по телефону +7 (495) 789-09-96 или заполните форму справа
Бесплатная консультация:
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

Наша деятельность в цифрах

147
компаний доверилось нам за 9 лет работы
49
дел за 2018 год
0%
дел разрешено в пользу клиентов
более 510
млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Наши преимущества

  • Бесплатный анализ документов в течение 24 часов
  • Прогнозирование результата разрешения спора: финансы и риски
  • Суды всех инстанций в любом регионе РФ
  • Стоимость услуг юристов определяется заранее и не меняется

Сервис

  • Сервис 1
    Заявка обрабатывается всего 24 часа
  • Сервис 2
    Через сутки у вас есть четкое представление о перспективах разрешения сложившегося спора (независимо от часового пояса)
  • Сервис 3
    При необходимости мы приступаем к защите ваших интересов в день обращения в любом регионе России
Ваш персональный юрист на связи 24 часа и 7 дней в неделю.
Мы установили правило, согласно которому для интересов клиентов не существует выходных и праздников.

Отзывы клиентов о Verdicto

Нам доверяют

Медицинский центр Парацельs
Ветклиника Оберег
Lev Bodrov
Кофейня Давыдов
DFX
Alexvit
INFOBIP
Velux
Акварели Центр Красоты
Вински Подрум
Воскресенский бутик-отель
Гостевая Изба на Истре
Детский парацельs
Истра-Терминал
Истрия
ООО "Тон"
ООО Эректон
Попури
Рудпром
Техника не дорого
ТК «ЮЛЭКС»
ЮРТОВЫЙ КОМПЛЕКС ЭКО - ОТЕЛЬ
Запишитесь на первый бесплатный прием
Оставьте свои контактные данные, мы свяжемся с Вами в ближайшее время и запишем Вас на прием к юристу
Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения
наверх