В нашу компанию часто обращаются собственники недвижимости, которая в обход закона была перестроена или изменена. Как правило речь идет о надстройке этажей или расширении площади объекта. Все это является реконструкцией и требует соблюдения определенных градостроительных процедур. Если же такие процедуры не соблюдают, результат реконструкции можно признать самовольным.
Причины, по которым реконструкция признается самовольной
Основными причинами, по которым органы государственной власти просят признать результаты реконструкции самовольными, являются:
- Реконструкция проведена без разрешения на строительство.
- Реконструкция проведена с нарушением градостроительных и строительных норм.
Государство может требовать восстановления реконструированного объекта в первоначальное состояние или его сноса (если его восстановление невозможно по техническим причинам).
В каких случаях разрешение на строительство не требуется?
По общему правилу реконструкция недвижимости требует получения разрешения на строительство. Однако такое разрешение нужно не всегда.
Когда проводимые работы не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельно допустимых параметров разрешенного строительства, разрешение на строительство и ввод законченного реконструкцией здания не требуется.
Затрагивают ли проводимые работы указанные характеристики, можно сказать только проанализировав проектную документацию или исследовав результат работ. Для этого застройщику с участием адвоката необходимо привлечь эксперта, обладающего специальными знаниями в области проектирования и строительства.
Наша компания на протяжении пяти лет сотрудничает с несколькими проектными, изыскательскими и строительными компаниями. Заключения, которые готовили наши коллеги, выдерживали самые тяжелые судебные баталии.
Если же проведенная реконструкция затронула конструктивные характеристики надежности объекта, следует ответить на вопрос: привела ли реконструкция к созданию нового объекта, выходящего за границы существующей застройки. Согласно правовой позиции Верховного суда России, если этого не произошло, реконструированная постройка не может быть признана самовольной.
Легализация самовольной реконструкции через суд
Однако, не всегда техническое описание результатов реконструкции позволяет сделать мотивированный вывод, удовлетворяющий застройщика. Иногда защиту реконструированного объекта можно осуществить только через признание права на самовольную постройку.
Процедура легализации постройки в судебном порядке включает в себя следующие этапы:
- Сбор и правовой анализ документов об объекте. Здесь мелочей нет. На этом этапе можно исправить ранее допущенные ошибки. Изменить или разработать с нуля документы, которые нужны для легализации постройки. Например, проектно-сметная документация, технические условия на подключение к инженерным сетям и пр.
- Проведение строительно-технической экспертизы объекта. Выбор экспертной организации, как мы уже указывали выше, оказывает существенное влияние на исход дела.
- Подготовка и подача иска в суд. На этом этапе мы завершаем оформление нашей правовой позиции. Фактически мы утверждаем сценарий, по которому предполагаем легализовать объект. От того, насколько квалифицированно будет составлен иск, зависит результат всего процесса.
Вопрос легализации самовольной реконструкции - тонкий и требует хорошей квалификации адвоката сразу в нескольких отраслях права. Поверхностные знания и пренебрежительное отношение к защите реконструированной постройки не позволят собственнику защитить свой объект в измененном состоянии. Поэтому мы рекомендуем привлекать опытных и квалифицированных консультантов.
Почему выбрать нужно именно VERDICTO:
- За 1 день проанализируем документы и опишем перспективы проекта;
- Мы не берем деньги в безнадежных случаях;
- Мы более 7-ми лет успешно защищаем самовольные объекты в Москве и Московской области;
- Наша ответственность застрахована на 5 000 000 рублей.
